۞ امام رضا (ع) :
از نشانه های دین فهمی ، حلم و علم است ، و خاموشی دری از درهای حكمت است . خاموشی و سكوت ، دوستی آور و راهنمای هر كار خیری است.

موقعیت شما : صفحه اصلی » مقالات حقوق مدنی

بررسي قيمت عادله و تملك دستگاه‌هاي اجرايي قسمت پایانی

چکیده: با توجه به سابقه قريب به يك سده از قيمت عادله در قوانين كشور و علي‌رغم اهميت آن از منظر اجتماعي و عدالتي، تاكنون تعريف دقيقي از آن بعمل نيامده است. اين نوشتار ضمن بررسي انواع قيمت‌ها به بررسي تاريخي آن‌ها در قوانين پرداخته است. در بررسي قوانين مربوطه، ضمن آشكار شدن معايب و […]

چکیده:

با توجه به سابقه قريب به يك سده از قيمت عادله در قوانين كشور و علي‌رغم اهميت آن از منظر اجتماعي و عدالتي، تاكنون تعريف دقيقي از آن بعمل نيامده است. اين نوشتار ضمن بررسي انواع قيمت‌ها به بررسي تاريخي آن‌ها در قوانين پرداخته است. در بررسي قوانين مربوطه، ضمن آشكار شدن معايب و مزاياي هركدام از قوانين در رابطه با انواع قيمت ها، تفاوت قيمت عادله با قيمت روز آشكار شده است. در نهايت ضمن بررسي قوانين معتبر در مورد تملك دولتي و شهرداري ها، تعريف قيمت عادله از ديد قانون‌گذار بيان شده است.
واژگان کلیدی: تملك دولتي، تملك شهرداري‌ها، قيمت عادله، قيمت روز، ارزش مالك
تاریخ وصول: 20/10/1389
تاریخ تأیید: 17/1/1390
نویسنده پاسخگو: تهران ـ دانشگاه صنعتی شریف Alizadeh@sharif.edu
– لایحه قانونی نحوه خرید و تملك اراضی و املاك برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوّب 17/11/1358 شورای انقلاب
– «ماده 5- ملاك تعیین قیمت عبارتست از بهای عادله روز تقویم اراضی و ابنیه و تأسیسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عملیات طرح بدون در نظر گرفتن تأثیر طرح در قیمت آنها.» این قانون علاوه بر موارد ذکر شده در قانون برنامه و بودجه سال 1352 مصوب1./12/1351 که درماده 5. – بند 3 مقرر کرده بود «ملاك تعیین قیمت عبارت است از بهای عادله اراضی و ابنیه و تأسیسات مشابه واقع در حوزه عملیات طرح عمرانی بدون درنظر گرفتن تأثیر طرح مربوط به قیمت آنها، درمواردی كه ملك محل سكونت مالك باشد علاوه بر بهای عادله صدی ده به قیمت ملك افزوده خواهد شد و هرگاه ممراعاشه مالك منحصر به درآمد همان ملك متصرفی باشد پانزده درصد دیگر قیمت عادله از این بابت به او پرداخت خواهد شد.» برای عدم اجحاف در حق مالکین و شفافیت بیشتر، حقوق و خسارات را به عنوان فاکتور‌های تعیین قیمت اضافه نموده است و با اضافه نمودن عبارت روز تقویم در مورد زمان قیمت گذاری نیز شفاف‌سازی نموده است. می‌توان گفت این لایحه قانونی که بعد از انقلاب اسلامی تصویب شده، جامع‌ترین تعریف و توصیف از قیمت عادله را نه تنها در مقایسه با قوانین قبلی بلکه همان گونه که در بررسی قوانین بعدی مشخص خواهد شد، ارائه نموده است. این لایحه قانونی نه تنها قیمت عادله اراضی و ابنیه و تأسیسات (عوامل فیزیکی و مادی) را مشابه واقع در حوزه عملیات طرح، بدون در نظر گرفتن تأثیر طرح در قیمت آنها معین کرده، بلکه با مشمول شمردن حقوق و خسارات (عوامل غیر فیزیکی و غیر مادی) و با روز تقویم (قیمت گذاری)، بیشترین توضیحات را ارائه نموده است. بنابراین می‌توان منظور قانون گذار را قیمت گذاری در روز ارائه گزارش، واحد مشابه، نه تنها از نظر موقعیت، مشخصات فیزیکی و همسایگی بلکه با همان شرایط و قیود (قیودی از قبیل سکنی، عمری، ارتفاقی، مالکیت غیر کامل…) دانست.

– قانون اراضی شهری مصوب 27/12/1360
«ماده 1: برای نیل به اهداف مذكور در اصول 31 – 43 – 45 – 47 قانون اساسی جمهوری اسلامی … با استفاده از اجازه مورخ 19/7/136، حضرت امام خمینی (مد ظله‌العالی) كه در آن مجلس شورای اسلامی را صاحب صلاحیت برای تشخیص موارد ضرورت و فساد و اختلال نظام اجتماعی و قانونگذاری لازم در این مورد دانسته اند، اجرای مواد این قانون موقتا برای مدت پنج سال در سراسر كشور ضروری تشخیص داده می‌شود.
ماده 2: اراضی شهری زمین‌هایی است كه در محدوده قانونی شهرهاو شهرك‌ها قرار گرفته باشد.
ماده 3: اراضی موات شهری زمینهائی است كه سابقه عمران واحیاء نداشته باشد.
ماده 4: اراضی بایر شهری زمینهائی است كه سابقه عمران واحیاء داشته و بتدریج به حال موات برگشته است اعم از آنكه صاحب مشخصی داشته یا نداشته باشد.
ماده 5: كلیه زمین‌های موات شهری در اختیار دولت جمهوری اسلامی است و اسناد و مدارك مالكیت گذشته ارزش قانونی ندارد مگرآنكه از تاریخ 25/11/1357 توسط دولت واگذار شده باشد….
ماده 6: كسانی كه طبق مدارك مالكیت رسمی اززمینهای موات شهری داشته اند مشروط بر آنكه مسكن مناسبی نداشته باشند طبق ضوابط مسكن و شهرسازی در سراسر كشور زمینی درحدنصاب ماده 8دراختیارشان گذاشته میشود تا عمران و احیاء كنند و در صورت عدم عمران واحیاء حق مذكور ساقط و زمین به دولت باز می‌گردد…
ماده 7: كلیه اراضی بایر شهری بلاصاحب معلوم در اختیار دولت می‌باشد …
تبصره 5: تقویم دولت بر اساس قیمت منطقه‌ای (ارزش‌های معاملاتی) زمین می‌باشند.
ماده 9: مالكین زمینهای بایر و دایر شهری موظفند زمین‌های مورد نیاز دولت یا شهرداری را با تقویم دولت به آنها بفروشند و دولت می‌تواند به جای زمین‌هایی كه مساحت آنها بیش از سه هزار مترمربع می‌باشد با رعایت ضوابط، عوض آن را از سایر اراضی دولتی كه ارزش معاملاتی آن معادل بهای زمین واگذاری به دولت باشد، به فروشنده واگذار كند.
تبصره 2 ماده 11 : بهای واگذاری زمین به اشخاص نباید ازقمیتهای منطقه‌ای (ارزش‌های معاملاتی) تجاوز نماید، ولی چنانچه هزینه تمام شده زمینی برای دولت بیش از قیمت‌های منطقه‌ای (ارزشهای معاملاتی) باشد با بهای هزینه تمام شده واگذار می‌گردد.
ماده 12: تشخیص عمران و احیاء و تاسیسات متناسب و تمیز بایر و موات اراضی با كمیسیون مركب از نمایندگان وزراء دادگستری و مسكن و شهرسازی و شهردار محل بر طبق آیین‌نامه اجرایی خواهد بود. تشخیص كمیسیون ظرف ده روز از تاریخ اعلام وزارت مسكن وشهرسازی قابل اعتراض در دادگاه محل است …»
این قانون با اتکاء به احکام ثانویه (اجازه از حضرت امام خمینی) موقتاً (5 سال) برای تملک دستگاه‌های اجرایی، به جای قیمت عادله، قیمت منطقه‌ای منظور شده است.

– قانون زمین شهری مصوب 22/6/1366
ماده 1 – به منظور تنظیم و تنسیق امور مربوط به زمین و ازدیاد عرضه و تعدیل و تثبیت قیمت آن به عنوان یكی از عوامل عمده تولید و تامین رفاه عمومی و اجتماعی و ایجاد موجبات حفظ و بهره‌برداری هر چه صحیح تر و وسیع تر از اراضی و همچنین فراهم نمودن زمینه لازم جهت اجرای اصل 31 و نیل به اهداف مندرج در اصول 43 و 45 و 47 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران برای تامین مسكن و تاسیسات عمومی مواد این قانون به تصویب می‌رسد و از تاریخ تصویب در سراسر كشور لازم الاجرا است.
ماده 2 – اراضی شهری زمینهایی است كه در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهركها قرار گرفته است.
ماده 3 – اراضی موات شهری زمینهایی است كه سابقه عمران و احیا نداشته باشد.
زمین‌های مواتی كه علیرغم مقررات قانون لغو مالكیت اراضی موات شهری بدون مجوز قانونی از تاریخ 5/4/1358 به بعد احیا شده باشد همچنان در اختیار دولت می‌باشد.
ماده 4 – اراضی بایر شهری زمین‌هایی است كه سابقه عمران و احیا داشته و به تدریج به حالت موات برگشته اعم از آنكه صاحب مشخصی داشته و یا نداشته باشد.
ماده 5 – اراضی دایر زمینهایی است كه آن را احیا و آباد نموده اند و در حال حاضر دایر و مورد بهره برداری مالك است زمینهای دایر مشمول این قانون صرفا اراضی كشاورزی یا آیش اعم از محصور یا غیر محصور می‌باشد.
ماده 6 – كلیه زمینهای موات شهری اعم از آنكه در اختیار اشخاص یا بنیادها و نهادهای انقلابی دولتی و یا غیر دولتی باشد در اختیار دولت جمهوری اسلامی است و اسناد و مدارك مالكیت گذشته، ارزش قانونی ندارد. ادارات ثبت اسناد و املاك مكلفند به درخواست وزارت مسكن و شهرسازی اسناد آنها را به نام دولت صادر نمایند مگر آنكه از تاریخ 22/11/1357 توسط دولت واگذار شده باشد….
ماده 7 – كسانی كه طبق مدارك مالكیت، از زمینهای موات شهری در اختیار داشته اند مشروط بر آنكه از مزایای مواد 6 یا 8 قانون اراضی شهری مصوب 1360 استفاده نكرده و مسكن مناسبی نداشته باشند، طبق ضوابط مسكن و شهرسازی در سراسر كشور قطعه و یا قطعاتی جمعا معادل 1000 (هزار) متر مربع در اختیارشان گذاشته می‌شود تا در مهلت مناسبی كه در آیین نامه تعیین خواهد شد عمران و احیا كنند در صورت عدم عمران و احیا بدون عذر موجه اجازه مذكور ساقط و زمین به دولت بازمی‌گردد.
تبصره – در مورد كسانی كه به تاریخ قبل از قانون لغو مالكیت اراضی موات شهری مصوب 5/4/1358 با اسناد عادی دارای زمین بوده و در مهلت‌های تعیین شده قبلی از طرف مراجع مربوطه تشكیل پرونده داده‌اند و یا در شهرهایی كه تاكنون مهلت‌های مذكور برای تشكیل پرونده اعلام نشده است در صورتی كه تاریخ تنظیم سند عادی و صحت معامله از طرف مراجع قضایی ذیصلاح تایید گردد برابر ضوابطی كه در آیین نامه اجرایی این قانون تعیین می‌شود اجازه عمران داده خواهد شد.
ماده 8 – كلیه اراضی بایر شهری كه صاحب مشخصی نداشته باشد در اختیار ولی فقیه می‌باشد.
ماده 9 – وزارت مسكن و شهرسازی موظف است زمینهای مورد نیاز برای امر مسكن و خدمات عمومی را ضمن استفاده از كلیه اراضی موات و دولتی در شهرهایی كه به پیوست این قانون به دلیل عدم تكاپوی اراضی مذكور در این شهرها ضرورت آن حتمی است به ترتیب از زمینهای بایر و دایر شهری تامین نماید.
مالكان اراضی بایر و دایر شهری اعم از اشخاص حقیقی یا حقوقی و بنیادها و نهادها و ارگان‌های دولتی و غیر دولتی موظفند زمین‌های مورد نیاز دولت یا شهرداری‌ها را كه موضوع این قانون است به منظورهای ذیل و با تقویم دولت به آنها (دولت و شهرداریها) بفروشند: …
تبصره 2 – مالكان اراضی بایر و دایر شهری اعم از مشاع و یا شش دانگ كه زمین آنها مورد نیاز دولت و شهرداری‌ها به شرح این ماده است مشروط بر این كه از مزایای مواد 6 یا 8 قانون اراضی شهری مصوب1360 استفاده نكرده باشند حق دارند طبق ضوابط وزارت مسكن و شهرسازی قطعه یا قطعاتی از زمین مذكور به انتخاب خود و در صورت عدم امكان از سایر اراضی دولتی معادل 1000 (هزار) متر مربع، عمران و تفكیك نمایند یا به دولت بفروشند، زائد بر آن (نه عین و نه منفعت) قابل واگذاری نیست مگر به دولت و با تقویم دولت و یا این كه با اجازه و زیر نظر وزارت مسكن و شهرسازی عمران نموده واگذار نماید.
تبصره 9 – تقویم دولت بر اساس قیمت منطقه‌ای (ارزش معاملاتی) زمین بوده و بهای اعیانی‌ها در اراضی و سایر حقوق قانونی طبق نظر كارشناس رسمی دادگستری بر اساس بهای عادله روز تعیین می‌گردد.
تبصره 11 – این ماده و تبصره‌های آن با استفاده از اجازه مورخ 19/7 /1360 حضرت امام خمینی(ره) كه در آن مجلس شورای اسلامی را صاحب صلاحیت برای تشخیص موارد ضرورت دانسته اند صرفا در شهرهای مندرج در پیوست این قانون و تبصره‌های 7 و 8 آن در كلیه شهرها و شهركهای سراسر كشور برای مدت 5 سال از تاریخ تصویب قابل اجرا است و پس از مهلت مذكور در شهرهای یاد شده نیز مانند سایر شهرهای كشور سایر مواد قانون قابل اجرا خواهد بود.
ماده 11 – وزارت مسكن و شهرسازی موظف است بر اساس سیاست عمومی كشور طبق آیین‌نامه اجرایی نسبت به آماده‌سازی یا عمران و واگذاری زمین‌های خود مطابق طرح‌های مصوب قانونی اقدام كند…
تبصره 3 – بهای واگذاری زمین به اشخاص نباید از قیمت‌های منطقه‌ای زمان واگذاری (ارزش‌های معاملاتی) تجاوز نماید، ولی چنانچه برای دولت بیش از قیمت منطقه‌ای تمام شده باشد به بهای تمام شده واگذار می‌گردد. نحوه وصول هزینه‌های ناشی از آماده سازی و عمران و تفكیك و یا سایر خدمات بر اساس بهره وری قطعات از خدمات و تاسیسات شهری محاسبه و به صورتی اخذ می‌گردد كه از مجموع هزینه‌ها تجاوز ننماید….
ماده 12 – تشخیص عمران و احیا و تاسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر و تمیز بایر از موات به عهده وزارت مسكن و شهرسازی است این تشخیص قابل اعتراض در دادگاه صالحه می‌باشد.
تبصره 1 – دادگاه نسبت به اعتراض خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی رسیدگی كرده و حكم لازم خواهد داد، اعتراض به تشخیص وزارت مسكن و شهرسازی در دادگاه مانع از اجرای مواد این قانون نمی‌گردد.
تبصره 2 – ملاك تشخیص مرجع مقرر در ماده 12 در موقع معاینه محل در مورد نوع زمینهایی كه از تاریخ 22/11/1357 به وسیله دولت یا ارگانها و نهادها و كمیته‌ها و دفاتر خانه سازی احداث اعیانی یا واگذار شده بدون در نظر گرفتن اعیانی‌های مذكور خواهد بود….» این قانون با اتکاء به احکام ثانویه (اجازه از حضرت امام خمینی) موقتاً (5 سال) برای تملک دستگاه‌های اجرایی، به جای قیمت عادله، قیمت منطقه‌ای منظور شده است.
– قانون نحوه تقویم ابنیه، املاك و اراضی مورد نیاز شهرداریها مصوب 28/8/1370
ماده واحده – در كلیه قوانین و مقرراتی كه شهرداریها مجاز به تملك ابنیه، املاك و اراضی قانونی مردم می‌باشند در صورت عدم توافق بین شهرداری و مالك، قیمت ابنیه، املاك و اراضی بایستی به قیمت روز تقویم و پرداخت شود.
تبصره 1 – قیمت روز توسط هیاتی مركب از سه نفر كارشناس رسمی دادگستری و مورد وثوق كه یك نفر به انتخاب شهرداری و یك نفر به انتخاب مالك یا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفین می‌باشد تعیین خواهد شد، رای اكثریت هیات مزبور قطعی و لازم‌الاجرا است.
تبصره 2 – در صورت عدم توافق در انتخاب كارشناس سوم، دادگاه صالح محل وقوع ملك، اقدام به معرفی كارشناس خواهد نمود…
تبصره 7 – از تاریخ تصویب و لازم الاجرا شدن این قانون ماده 4 و آن قسمت از ماده 5 لایحه قانونی نحوه خرید و تملك اراضی و املاك برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 17/11/1358 شورای انقلاب اسلامی كه مربوط به نحوه تعیین قیمت عادله الزامی می‌باشد در مورد شهرداری‌ها لغو می‌گردد.

– قانون تعیین تكلیف اراضی واگذاری دولت و نهادها مصوب 15/12/1370 مجمع تشخیص مصلحت نظام
آن‌گونه که از این قانون مستفاد است، اراضی غیر مواتی که قبل از این قانون تملک شده، را شامل می‌شود بنابراین موارد خیلی خاصی هستند. «ماده واحده: در خصوص اراضی مشمول اقدامات زیر نظر سازمان ثبت اسناد واملاك كشور موظف است چنانچه تاكنون اسناد مالكیت آنها به نام دولت صادر نشده نسبت به صدور اسناد مذكور با نمایندگی سازمان زمین شهری، سریعاً و بدون رعایت تشریفات ثبتی اقدام و در مواردی كه علی رغم صدور سند اراضی به نام دولت اقدامات دستگاه‌های ذیربط وسیله مراجع ذیصلاح ابطال شده یا بشود و یا نوع زمین به موجب رای دادگاه تغییر یافته یا بیابد، اسناد صادره را به نام دولت و یا خریداران اراضی از دولت، حسب مورد، با ذكر مراتب در ستون ملاحظات دفتر املاك تنفیذ و اخبار نماید. در مواردی كه امكان صدور سند به نام خریداران وجود دارد راسا بایستی به نام خریداران اراضی از دولت سند صادر شود.
الف ـ زمین‌هایی كه به وسیله بنیاد مسكن انقلاب اسلامی یا نهادهای انقلاب اسلامی و عنوان‌های مشابه و وزارت مسكن و شهرسازی (سازمان‌های عمران اراضی یا سازمان زمین شهری) واگذار شده و طبق اعلام وزارت مسكن و شهرسازی در آن احداث بنا به عمل آمده، وزارت مسكن و شهرسازی مكلف است بهای منطقه‌ای زمان ابلاغ این مصوبه در خصوص اراضی غیر موات را به صاحبان حق پرداخت نماید همچنین است در مورد زمین‌هایی كه طراحی آماده سازی انجام و به مردم تخصیص داده شده است.
ب ـ زمین‌هایی كه وزارت مسكن و شهرسازی عملیات آماده سازی را در آنها انجام داده لكن به مردم تخصیص داده نشده است.
در این صورت بهای كارشناسی روز این گونه اراضی به تاریخ این مصوبه بدون در نظر گرفتن ارزش‌های ناشی از ورود زمین به محدوده براساس تصمیم مراجع ذیصلاح و اقدامات اجرایی دولت و عملیات آماده سازی كه از زمان شروع به تملك دولت صورت گرفته به مالك پرداخت و یا معادل آن به بهای تمام شده زمین به مالك واگذار گردد.» در بند الف این ماده واحده، عوض عرصه، غیر موات بودن و به شرط احداث بنا، قیمت منطقه‌ای زمان ابلاغ مصوبه (اوایل سال 1371) می‌باشد، که بدیهی است این قیمت با قیمت‌های مطرح شده در دو قانون معتبر یعنی قیمت عادله لایحه قانونی نحوه خرید و تملك اراضی و املاك برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 17/11/1358 شورای انقلاب و قیمت روز قانون نحوه تقویم ابنیه، املاك و اراضی مورد نیاز شهرداریها مصوب 28/8/1370 بسیار بسیار کمتر است و در مورد بند ب ـ عرصه‌هایی که عملیات آماده سازی شده ولی به مردم تخصیص داده نشده است. قیمت روز آن به تاریخ مصوبه (اواخر سال 1370) بدون در نظر گرفتن ارزش‌های ناشی از ورود زمین به محدوده براساس تصمیم مراجع ذیصلاح و اقدامات اجرایی دولت و عملیات آماده سازی كه از زمان شروع به تملك دولت صورت گرفته به مالك پرداخت و یا معادل آن به بهای تمام شده زمین به مالك واگذار گردد چون قیمت روز به تاریخ مصوبه (اواخر سال 1370) می‌باشد بنابراین از قیمت‌های قوانین بالا بسیار کمتر است (حدود یک بیستم تا یک سی ام قیمت روز بر حسب شهر‌های مختلف است و بدیهی است که مورد الف به مراتب کمتر از این نسبت می‌شود)، که توجیه این دو مورد مصلحت نظام بوده است.

قیمت‌های مطرح درقوانین
– قیمت منطقه‌ای:
ماده 64 قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 3/12/66 در ارزش معاملاتی و مرجع تعیین کننده آن بیان می‌دارد «تعیین ارزش معاملاتی املاک به عهده کمیسیون تقویم املاک، متشکل از شش عضو، می‌باشد که در تهران از نمایندگان وزارتخانه‌های امور اقتصادی و دارایی، مسکن و شهر سازی، کشاورزی و نماینده سازمان ثبت اسناد و املاک و دو نفر معتمد محل بصیر و مطلع در امورتقویم املاک به معرفی شورای شهر و در شهرستان‌ها از مدیران کل یا رؤسای ادارات امور اقتصادی و دارایی، مسکن و شهرسازی، کشاورزی و نماینده سازمان ثبت اسناد و املاک… و دو نفر معتمد محل بصیر و مطلع در امورات قویم املاک به معرفی شورای شهر، تشکیل و هر سه سال یک بار نسبت به تعیین ارزش معاملاتی املاک اقدام خواهد نمود… و به مدت پنج سال اعتبار خواهد داشت» که با توجه به عدم اعتبار قانون زمین شهری مصوب 22/6/1366 دیگر در این مورد موضوعیت ندارد.

– قیمت توافقی:
در اغلب قوانین و مقرراتی که دولت و شهرداری‌ها به استناد آن اقدام به تملک، ارزیابی و پرداخت بها می‌کنند و همچنین اکثراً ملاک عمل است، اساس بر توافق مالک و دستگاه اجرایی در مورد تعیین بهای املاک می‌باشد. بر اساس ماده 10 قانون مدنی معتبر بوده و چون با رضایت مالک قیمت تعیین می‌گردد، قیمت حاصله تقریباً منطبق بر ارزش مالک بوده و به طور نسبی ظلمی و اجحافی در حق مالک صورت نمی‌گیرد. هر چند مجبور بودن مالک در واگذاری ملکش به دستگاه اجرایی خود ایجاد قید نموده و بستر را برای ظلم و اجحاف به مالک فراهم می‌نماید.

– قیمت کارشناسی:
در صورتی که طرفین [دستگاه اجرایی و مالک] در مورد املاک و اراضی واقع در طرح، توافق نکنند طبق ماده «4- هر گاه نسبت به تعیین بهای عادله اراضی و ابنیه و تأسیسات و حقوق و خسارات وارده بین (دستگاه اجرایی) و مالك توافق حاصل نشود، بهای عادله توسط هیئتی مركب از سه نفر كارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌گردد. كارشناسان یك نفر از طرف (دستگاه اجرایی) یك نفر از طرف مالك یا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفین و در صورت عدم توافق یا استنكاف به معرفی دادگاه صالحه محل وقوع ملك، انتخاب می‌شوند. رأی اكثریت هیئت مزبور قطعی و لازم‌الاجراست… تبصره 2- هرگاه مالك یا مالكین كارشناس خود را حداكثر ظرف یكماه از تاریخ اعلام (دستگاه اجرایی) كه به یكی از صور ابلاغ كتبی انتشار در یكی از روزنامه‌های كثیر الانتشار یا آگهی در محل به اطلاع عموم می‌رسد، تعیین ننماید و یا به علت مجهول بودن مالك، عدم تكمیل تشریفات ثبتی، عدم صدور سند مالكیت، فوت مالك و موانعی از این قبیل امكان انتخاب كارشناس میسر نباشد، دادگاه صالحه محل وقوع ملك حداكثر ظرف 15 روز از تاریخ مراجعه (دستگاه اجرائی) به دادگاه نسبت به تعیین كارشناس اقدام می‌نماید.
ماده 5- ملاك تعیین قیمت عبارتست از بهای عادله روز تقویم اراضی و ابنیه و تأسیسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عملیات طرح بدون در نظر گرفتن تأثیر طرح در قیمت. تبصره 1- در مواردی كه ملك محل سكونت یا ممراعاشه مالك باشد علاوه بر بهای عادله صدی پانزده به قیمت ملك افزوده خواهد شد. تشخیص این كه مالك در محل ساكن است یا ملك ممراعاشه وی می‌باشد با (دستگاه اجرایی) است و در صورت بروز اختلاف، تشخیص نهایی با دادگاه صالحه محل وقوع ملك می‌باشد كه به تقاضای هر یك از طرفین، اظهار نظر خواهد كرد. تبصره 2- در صورتی كه طبق نظر اداره كشاورزی و عمران روستایی محل، زارعین، حقوقی در ملك مورد بحث داشته باشند، حقوق زارعین ذینفع به تشخیص اداره مذكور از محل ارزش كل ملك به آنان پرداخت و بقیه در هنگام انجام معامله به مالك پرداخت خواهد شد. چنانچه در ملك مورد معامله ساختمانهای روستایی فاقد سند مالكیت و نیز هرگونه اعیانی و یا حقوقی نظیر حق ریشه، بهای شخم بذر، كود و سایر زحماتی كه زارع برای آماده كردن زمین متحمل شده است وجود داشته باشد، بهای اعیان و حقوق متعلق به آنان برابر قراردادهای موجود بین زارع و مالك و یا طبق مقررات یا عرف محل از طریق توافق یا از سوی كارشناسان، تعیین و از محل ارزش كل ملك به ایشان و بقیه به مالك؛ پرداخت می‌گردد. تبصره 3- چنانچه ملك مورد معامله محل كسب و پیشه اشخاص باشد در صورتی به آن حق كسب و پیشه تعلق خواهد گرفت كه حداقل یكسال قبل از اعلام تصمیم (دستگاه اجرایی) محل كسب و پیشه بوده باشد. تبصره 4- نسبت به املاك موقوفه‌ای كه طبق تشخیص سازمان اوقاف تبدیل به احسن آنها قانوناً مجاز است به طریق مذكور در این قانون اقدام و آنها را كه شرعا مجاز نیست بطریق اجاره طویل‌المدت عمل خواهد شد. در مورد املاك اخیر در صورت وجود اعیانی متعلق به اشخاص و یا حقوق مندرج در تبصره‌های 2 و 3 ماده 5 این قانون، حقوق فوق از سوی هیئت كارشناسی مندرج در این قانون تعیین و از محل اعتبار طرح پرداخت و مال الاجاره ملك موقوفه با در نظر گرفتن پرداخت مزبور از سوی هیئت كارشناسی تعیین خواهد شد. تبصره 5- در كلیه موارد مندرج در این قانون، هیئت كارشناسی مكلف است براساس مقررات و ضوابط مندرج در قانون كارشناسی مصوب سال 1317 و سایر مقررات، مربوط حداكثر ظرف یك ماه نظرات خود را دقیقاً اعلام نماید. دستمزد كارشناسان، طبق آئین نامه دستمزد كارشناسان رسمی و اصلاحات بعدی آن و در صورت اختلاف طبق نظر دادگاه محل، مشخص و از محل اعتبار مربوط به طرح قابل پرداخت می‌باشد. نصف هزینه كارشناسی پرداخت شده كه به عهده مالك می‌باشد در هنگام انجام معامله از ارزش ملك كسر می‌گردد. ماده 6- در مواردی كه (دستگاه اجرایی) مقتضی بداند و در صورت رضایت مالك، عوض اراضی تملیك شده را از اراضی مشابه ملی یا دولتی متعلق به خود تأمین و با حفظ ضوابط مندرج در قوانین و مقررات مربوط به مالكین واگذار می‌نماید. در این صورت نیز تعیین بهای عوض و معوض به عهده هیئت كارشناسی مندرج در این قانون می‌باشد… ماده 9- در صورتی كه فوریت اجرای طرح با ذكر دلایل موجه به تشخیص وزیر دستگاه اجرایی، ضرورت داشته باشد به نحوی كه عدم تسریع در انجام طرح موجب ضرر و زیان جبران ناپذیری گردد (دستگاه اجرایی) می‌تواند قبل از انجام معامله قطعی و با تنظیم صورت مجلس وضع موجود ملك با حضور مالك یا نماینده وی در غیاب او و نماینده دادستان و كارشناس رسمی نسبت به تصرف و اجرای طرح اقدام نماید. لكن (دستگاه اجرایی) مكلف است حداكثر تا سه ماه از تاریخ تصرف، نسبت به پرداخت یا تودیع قیمت عادله، طبق مقررات این قانون اقدام نماید». و طبق قانون نحوه تقویم ابنیه، املاك و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها مصوب 28 /8/1370 « ماده واحده – در كلیه قوانین و مقرراتی كه شهرداری‌ها مجاز به تملك ابنیه، املاك و اراضی قانونی مردم می‌باشند در صورت عدم توافق بین شهرداری و مالك، قیمت ابنیه، املاك و اراضی بایستی به قیمت روز تقویم و پرداخت شود. تبصره 1 – قیمت روز توسط هیئتی مركب از سه نفر كارشناس رسمی دادگستری و مورد وثوق كه یك نفر به انتخاب شهرداری و یك نفر به انتخاب مالك یا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفین می‌باشد تعیین خواهد شد، رای اكثریت هیئت مزبور قطعی و لازم الاجرا است. تبصره 2 – در صورت عدم توافق در انتخاب كارشناس سوم، دادگاه صالح محل وقوع ملك، اقدام به معرفی كارشناس خواهد نمود. تبصره 3 – در صورتی كه در محل، كارشناس رسمی دادگستری وجود نداشته باشد طبق ماده 29 قانون كارشناسان رسمی مصوب 1317 عمل خواهد شد. تبصره 4 – هر گاه مالك یا مالكین، كارشناس خود را حداكثر ظرف مدت یك ماه از تاریخ اعلام دستگاه كه به یكی از صور ابلاغ كتبی، انتشار در یكی از روزنامه‌های كثیرالانتشار یا آگهی در محل به اطلاع عمومی می‌رسد، تعیین ننماید و در مواردی كه به علت مجهول بودن مالك، عدم تكمیل تشریفات ثبتی، عدم صدور سند مالكیت، اختلاف در مالكیت، فوت مالك و موانعی از این قبیل، امكان انتخاب كارشناس میسر نباشد، دادگاه صالحه محل وقوع ملك، حداكثر ظرف 15 روز از تاریخ مراجعه (شهرداری‌ها) به دادگاه نسبت به تعیین كارشناس اقدام می‌نماید.» آنچه مسلم است این که رای هیئت کارشناس مقرر در ماده 4 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی، اعم از این که این هیئت با توافق صاحب ملک و دستگاه اجرایی تعیین یا طبق تبصره 2 ماده مذکور از طریق دادگاه صالح انتخاب شده باشد، با اکثریت آراء وفق قسمت اخیر ماده مذکور قطعی و لازم الاجرا است و دخالت دادگاه طبق قانون مزبور فقط در حد تعیین کارشناس است که یک تصمیم اداری است و نمی‌تواند ماهیتاً رسیدگی و اظهار نظر نماید. آنچه مشخص است، تعیین قیمت، خارج از حوزه انتخاب و اراده طرفین بوده و کارشناسان بر اساس آنچه قانون و یا در غیاب قانون، طرفین تعیین نموده اند، قیمت کارشناسی را اعلام خواهند نمود.

– تعریف قیمت عادله
به جرأت می‌توان گفت تعریف ماده 3 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‎های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 17/11/1358 – «بهای عادله اراضی، ابنیه، مستحدثات، تأسیسات و سایر حقوق و خسارات وارده از طریق توافق بین دستگاه اجرایی و مالك یا مالكین و صاحبان حقوق تعیین می‌گردد» بهترین تعریف عمومی از قیمت عادله است که تاکنون توسط قانون گذار عنوان شده است. هر چند به واسطه گستردگی و شرایط متفاوت به توصیف و توضیح بیشتر و دقیق تری از قیمت عادله نیاز است. مخصوصاً رابطه آن با معتبر ترین و شفاف ترین ارزش یعنی قیمت بازار آزاد است زیرا قیمت بازار یا همان قیمت سوقیه (معاملات روزمره در بازار) مفهومی آشنا برای همگان است.
شاید بهترین دسته بندی برای تعیین مبلغ قیمت عادله، تقسیم بندی مطرح در این نگارش باشد.
یعنی دسته اول، که مالک به اختیار خود ملک و مستغل خود را تحت لوای قانون خاصی قرار داده است که عمدتاً ارزش‌های عادله مطرح، در روابط اقتصادی موجر و مستأجر، مزایده ها، واگذاری‌های دولتی (دستگاه‌های اجرایی) و … می‌باشد. که در مورد ارزش‌های عادله مطرح در روابط اقتصادی موجر و مستأجر در کتاب بررسی تحلیلی روابط اقتصادی موجر و مستأجر به طور مفصل بحث شده است .
دسته دوم، تملک دستگاه‌های اجرایی که مالک در قرار گرفتن ملک و مستغل و… خود تحت لوای قانون خاصی هیچگونه نقشی نداشته، که عمدتاً ارزش‌های عادله مطرح، در مورد املاک و مستغلات و… واقع شده در طرح‌های عمرانی و… می‌باشد. در این جا به تحلیل این موضوع می‌پردازیم.

– قیمت عادله (fair price)
قیمت عادله در تملک دستگاه‌های اجرایی طبق استنباط از قوانین مربوط، عبارت است از: تخمین پتانسیل سطح قیمت توافق بین مالک و دستگاه اجرایی، با توجه به ارزش مالک (ارزش مالک، معمولاً بیشتر از قیمت بازار است که در تعریف ارزش مالک توضیح داده شده است) و موقعیت و اختیاراتی که قانون به دستگاه اجرایی بخشیده است (زیرا سایه سنگین حق تملک دستگاه اجرایی و ناگزیری مالک از واگذاری ملکش در معامله وجود دارد.)
چنانچه بازار فعال و کارآمد مشابه وجود داشته باشد، (مثلاً واحد‌های مسکونی متعارف شهری که اکثراً روی آن‌ها معامله می‌شود)، قیمت عادله توسط کارشناسان رسمی با توجه به قیمت روز بازار و احتساب مزایا، قیود، حقوق و خسارات، تعیین می‌شود هر چند ممکن است قیمت بازار عوامل مزایا و قیود را در نظر بگیرد ولی لزوماً همیشه این طور نیست. ممکن است قیمت عادله بیشتر از قیمتی باشد که از بازار وسیع به دست آید. به عبارت دیگر ارزش خاصی به وجود آمده است که برای ارزش بازار این ارزش خاص باید از ارزش عادله حذف شود هرچند که جزء ارزش عادله دارایی است.
در مواردی که مورد مشابه وجود نداشته باشد و یا بازار فعالی نباشد و ارزش مربوط به بازار غیر فعال و یا غیر مشابه است (مثلاً املاک دور از شهرها و یا املاک خاص که معمولاً به ندرت روی آن‌ها معامله می‌شود) و یا قیمت‌ها دارای انسجام منطقی و شفاف نباشد (بازار آشفته و نوسانات قیمت بیش از حد معمول باشد) در این صورت قیمت روز بازار نیز توسط کارشناسان رسمی برآورد می‌شود.
برای عدم اجحاف به مالکین، اگر برای ارزش عادله بیش از یک بازار وجود دارد، باید بازاری که بیشترین مزایا را دارد، در نظر گرفته شود و همچنین برای انجام معامله باید هزینه‌ها نیز در نظر گرفته شود.

– منابع و ماخذ
– علیزاده خرازی، محمد مسعود، بررسی تحلیلی روابط اقتصادی موجر و مستاجر، سرقفلی، حق کسب و پیشه و تجارت، اجاره بها، تعدیل اجاره بها و اجرت المثل اماکن مسکونی و غیر مسکونی 1388 بنیاد حقوقی میزان.
– جعفری لنگرودی، محمد جعفر، ترمینولوژی حقوق، وسیط، مبسوط، انتشارات گنج دانش.
– میرزایی، علیرضا، تملک اراضی توسط دولت وشهرداری‌ها 1388 انتشارات بهنامی.
– نشریه ماوی
– سایت مجلس شورای اسلامی
– مجموعه دیدگاه‌های قضایی قضات دادگستری استان تهران، معاونت قضایی و تحقیقات دادگستری استان تهران
– سایت قوانین معاونت آموزش دادگستری استان تهران
– گرانت ئی ال، آیرسون دبلیو جی، لیونورت آر اس، اصول اقتصاد مهندسی ترجمه حسین پور زاهدی، انتشارات دانشگاه صنعتی شریف.
– حسن زاده، بهرام، حقوق تحلیلی اراضی و املاک1389 انتشارات جنگل، جاودانه.
– مجموعه قانون مدنی، معاونت حقوقی ریاست جمهوری
– یوسفی، مرتضی، قوانین معاملات املاک،1387انتشارات بوستان دانش.

 
محمد مسعود عليزاده خرازي
عضو هيئت علمي دانشگاه صنعتي شريف و كارشناس رسمي دادگستري

برچسب ها

این مطلب بدون برچسب می باشد.

  • دیدگاه های ارسال شده توسط شما، پس از تایید توسط مدیر در سایت منتشر خواهد شد.
  • پیام هایی که حاوی تهمت یا افترا باشد منتشر نخواهد شد.
  • پیام هایی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط باشد منتشر نخواهد شد.
  • در صورتی که نیاز به مشاوره حقوقی دارید از این قسمت استفاده کنید، در غیر این صورت سوال شما حذف می گردد.

پاسخ دادن

ایمیل شما منتشر نمی شود. فیلدهای ضروری را کامل کنید. *

*