آیا در اماکن تجاری نرخ اجاره بها ثابت است ؟

 براساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶در مورد اماکن تجارتی چه اجاره نامه تنظیم شده و چه نشده باشد، میزان اجاره بها همان مبلغی است که طرفین با یکدیگر تراضی و توافق کرده اند که در صورت وجود اجاره نامه اعم از رسمی یا عادی این مبلغ در اجاره نامه ذکر می شود و در صورت عدم ذکر آن یا عدم تنظیم اجاره نامه مبلغ اجاره بها همان است که طرفین مقرر می کنند. در مورد اماکن تجارتی چه اجاره نامه تنظیم شده و چه نشده باشد میزان اجاره بها همان مبلغی است که طرفین با یکدیگر تراضی و توافق کرده اند که در صورت وجود اجاره نامه اعم از رسمی یا عادی این مبلغ در اجاره نامه ذکر می شود و در صورت عدم ذکر آن یا عدم تنظیم اجاره نامه مبلغ اجاره بها همان است که طرفین مقرر می کنند. همچنین حسب مورد موجر یا مستاجر می تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را از دادگاه به عمل بیاورد ولی برای تقدیم این درخواست که به دادخواست تعدیل اجاره بها مشهور است، نکاتی باید در نظر گرفته شود. که عبارتند از:

۱. مدت اجاره پایان یافته باشد.

۲. از تاریخ استفاده مستاجر از محل تجاری ۳ سال تمام گذشته باشد یا اگر قبلاً با حکم دادگاه اجاره بها تعیین یا تعدیل صورت گرفته باشد از تاریخ تعیین شده در حکم برای تعیین اجاره بها یا تعدیل آن ۳ سال تمام گذشته باشد.
با وجود این شرایط دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره را به نرخ عادله روز تعدیل می کند.
در صورت عدم تراضی یا عدم قید اجاره بها در اجاره نامه چه باید کرد؟
در این حالت از سوی دادگاه با جلب نظر کارشناس میزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعیین می شود.

آیا نظر کارشناس قطعی است؟

نظر کارشناس باید منطبق با واقعیت و شرایط و اوضاع و احوال پرونده و موقعیت ملک و … باشد و چنانچه کارشناس بدون در نظر گرفتن این معنا اظهارنظر کند هر یک از اصحاب دعوی حق دارد نسبت به آن اعتراض نماید و در این صورت دادگاه در صورت پذیرش اعتراض موضوع را به هیات سه نفره از کارشناسان ارجاع خواهد کرد.

آیا هنگام تنظیم قرارداد اجاره طرفین می توانند توافق کنند که اجاره بها هر سه سال افزایش پیدا نکند؟

خیر، زیرا قانون سال ۵۶ از جمله قوانین آمره است و طرفین نمی توانند برخلاف آن توافق کنند و نیز اگر در اجاره نامه توافق شود که قبل از پایان مدت سه سال هر ساله یا هر دو سال اجاره بها افزایش پیدا نماید، باز هم این توافق قابل ترتیب اثر نمی باشد.

آیا موجر هنگام تقدیم دادخواست تعدیل اجاره بها می تواند ما به التفاوت آن را نیز با همان دادخواست مطالبه کند؟

بله و در این حالت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل اجاره بها، مستاجر را به پرداخت مابه التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم می کند.

مستاجر برای پرداخت اجاره بها چه نکاتی را باید در نظر داشته باشد تا لطمه ای به حق سرقفلی او وارد نشود؟

۱. در زمان مقرر در اجاره نامه، اجاره بهای معین شده (یعنی اجرت المسمی) را بپردازد.

۲. پس از پایان مدت اجاره اجرت المثل را به میزان اجرت المسمی یعنی همان اجاره بهای معین شده بپردازد. به بیان ساده تر همان مبلغی را که قبل از پایان مدت اجاره می پرداخته، برای هر ماه تا دهم ماه بعد به موجر یا نماینده قانونی اش پرداخت کند.

۳. اگر موجر از دریافت اجاره بها خودداری می کند مبلغ مذکور را در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین می شود واریز کند و قبض رسید را اگر اجاره نامه رسمی است به دفترخانه تنظیم  کننده سند اجاره و اگر اجاره نامه عادی است یا اصلاً  قرارداد شفاهی بود و اجاره نامه ای در کار نباشد قبض را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از دفاتر اسناد رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت کند.

در صورت عدم پرداخت اجاره طبق موارد فوق چه وضعیتی پیش خواهد آمد؟

چنانچه اجاره نامه رسمی باشد در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر از پرداخت اجاره بها خودداری کند و با ابلاغ اخطاریه دفترخانه تنظیم کننده سند رسمی اجاره ظرف ۱٠ روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد موجر می تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت تقاضای صدور اجراییه کند که این اجراییه هم شامل تخلیه وهم وصول اجاره بها است و هرگاه پس از صدور اجراییه مستاجر اجاره بهای عقب افتاده را بپردازد، عملیات تخلیه متوقف می شود. ولی موجر می تواند به استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه کند. اما اگر اجاره نامه عادی باشد یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می تواند برای مستاجر اظهارنامه بفرستد و اگر مستاجر ظرف ۱٠ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد موجر می تواند برای تخلیه و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند.

در هر سه حالت (چه سند رسمی باشد و چه عادی باشد و یا اصلاً اجاره تنظیم نشده باشد) هرگاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری بسپارد حکم تخلیه صادر نمی شود ولی هر مستاجر فقط یک مرتبه می تواند از این ارفاق قانونی بهره مند شود و هرگاه مستاجر دو بار ظرف یکسال در اثر اخطاریه دفترخانه اسناد رسمی یا اظهارنامه اقدام به پرداخت اجاره بها کرده باشد و برای مرتبه سوم اجاره بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد یا در صندوق ثبت تودیع نکند موجر می تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجره را بنماید.
   
 

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

به بالای صفحه بردن