اجاره دادن خانه

زمان مطالعه: ۷ دقیقه

 اجاره در شرع و قانون به عقدی گفته می شود که به موجب آن مستاجر، مالک منافع (نه عین) مستاجره (مثلاً خانه، ملک و …) می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند. در اجاره اشیاء مانند خانه و … مدت اجاره باید معین شود والا عقد اجاره باطل خواهد بود یعنی هیچ گونه اثری بر آن مترتب نمی باشد. اجاره در شرع و قانون به عقدی گفته می شود که به موجب آن مستاجر، مالک منافع (نه عین) مستاجره (مثلاً خانه، ملک و …) می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند. در اجاره اشیاء مانند خانه و … مدت اجاره باید معین شود والا عقد اجاره باطل خواهد بود یعنی هیچ گونه اثری بر آن مترتب نمی باشد. در این نوشتار صرفاً به بررسی قواعد عمومی حاکم بر عقد اجاره می پردازیم بدون آنکه وارد مباحث تخصصی اجاره مسکن، اماکن تجاری و … شویم.

۱- در اجاره اشیاء مانند خانه و … مدت اجاره باید معین شود والا عقد اجاره باطل خواهد بود یعنی هیچ گونه اثری بر آن مترتب نمی باشد.

اگر کسی خانه اش را به دیگری اجاره دهد ولی مدت اجاره در اجاره نامه قید نگردد و از طرفی مدتی  مستاجر از آن استفاده کند آیا با بطلان عقد اجاره موجر حقی نخواهد داشت؟

گرچه در این حالت عقد اجاره باطل است ولی این بدان معنا نیست که مستاجر می تواند از منافع عین مستاجره مجانی استفاده کند در این وضعیت موجر استحقاق دریافت اجرت المثل را خواهد داشت یعنی مبلغی که معمولاً برای چنین عین مستاجره ای در عرف پرداخت می شود نه اجرت المسمی یعنی اجاره بهایی که بین طرفین مقرر شده است.

اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشده باشد اجاره از چه روزی شروع می شود؟

اصولاً اجاره از روزی شروع می شود که امکان تسلیم مورد اجاره و امکان استفاده مستاجر از عین مستاجره فراهم بوده و مدت ا جاره که ملازمه با تعیین روز شروع اجاره و انتهای آن دارد مشخص شده باشد بنابراین مدت اجاره از روزی شروع می شود که بین طرفین تعیین شده و اگر در عقد اجاره ابتدای آن مدت ذکر نشده باشد از زمان عقد محسوب می شود.

۲- برای صحت اجاره مالک باید قدرت تسلیم عین مستاجره را داشته باشد و عین مستاجره به نحوی باشد که با بهره برداری از آن اصل عین مستاجره از بین نرود و باید عین مستاجره معین باشد و اجاره عین مستاجره مجهول یا مردد مثل اینکه موجر بگوید خانه ای به تو اجاره میدهم و معلوم نباشد که مستاجر از کدام خانه انتفاع و بهره برداری کند، باطل است.

آیا موجر باید مالک عین مستاجره هم باشد؟

خیر لازم نیست که موجر، مالک عین مستاجره هم باشد ولی باید مالک منافع آن باشد برای مثال مستاجر در مدت اجاره که مالک عین مستاجره است منافع آن مدت  را به دیگری اجاره دهد البته این امر هنگامی امکان پذیر است که در عقد اجاره خلاف آن شرط نشده باشد پس اگر در اجاره نامه شرط شود مستاجر حق انتقال منافع عین مستاجره را به دیگری ندارد او نمی تواند آن را به دیگری منتقل کند.

آیا می توان مال مشاع را به اجاره داد؟

برای مثال یک نفر از وراث آپارتمان موروثی را اجاره دهد. در این حالت اولاً موجر فقط می تواند قدرالسهم خودش را اجاره دهد. ثانیاً تسلیم عین مستاجره منوط به اجازه سایر وراث می باشد. بنابراین هنگام تنظیم اجاره نامه باید به این مهم توجه کرد.

در صورتی که موجر نتواند عین مستاجره را تسلیم کند عقد اجاره چه وضعیتی پیدا می کند؟

موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند و در صورت امتناع موجر از سوی دادگاه اجبار می شود و در صورت عدم امکان اجبار او مستاجر حق فسخ خواهد داشت. موجر باید عین مستاجره را در حالتی به مستاجر تسلیم کند که مستاجر قادر به استفاده مطلوب از آن باشد و اگر معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحو اجاره را با تمام اجاره بها قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد، مستاجر دیگر حق فسخ ندارد.

چه عیبی موجب حق فسخ برای مستاجر می شود؟

عیبی که موجب از بین رفتن منافع عین مستاجره و نقصان منفعت یا دشواری در بهره برداری از آن باشد.

اگر عیب بعد از انعقاد عقد به وجود بیاید یعنی در حین عقد موجود نبوده است در این حالت آیا مستاجر حق فسخ دارد؟

عیب و نقصی که بعد از عقد اجاره و قبل از تسلیم عین مستاجره به مستاجر و قبض او در عین مستاجره به وجود بیاید برای مستاجر حق فسخ ایجاد می کند و اگر عیب در اثنای مدت اجاره حادث گردد نسبت به بقیه مدت حق فسخ خواهد داشت. باید توجه داشت که هرگاه عین مستاجره به علت عیب از قابلیت بهره برداری خارج گردد و نتوان از آن رفع عیب کرد، اجاره باطل است. اگر در مدت اجاره عین مستاجره به علت حادثه مانند زلزله، سیل و … به طور کلی یا جزیی از بین برود اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می شود و در صورت تلف قسمتی از آن، مستاجر حق دارد نسبت به بقیه مدت فسخ کند یا فقط کاهش نسبی مال الاجاره را مطالبه کند. باید توجه داشت که این قاعده فقط به هنگام تلف عین مستاجره به علت حوادث طبیعی حاکم است پس اگر مغازه ای به علت جنگ به طور کلی از بین برود اجاره منفسخ یا باطل نمی شود.

۳- موجر نمیتواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییراتی به وجود آورد که به حقوق مستاجر لطمه وارد کند و این تغییرات نباید با مقصود مستاجر از عقداجاره در تعارض باشد.

اگر در مدت اجاره عین مستاجره نیاز به تعمیر داشته باشد آیا موجر می تواند تعمیرات را انجام دهد؟

چنانچه تعمیرات به نحوی باشد که اگر صورت نگیرد موجب ضرر موجر خواهد شد، مثل ترکیدگی لوله آب، فرو ریختن چاه فاضلاب و… مستاجر نمی تواند مانع تعمیرات شود اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلاً یا بعضاً استفاده کند ولی حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

پرداخت هزینه های تعمیر برعهده چه کسی است موجر یا مستاجر؟

اگر تعمیرات و مخارج برای امکان بهره برداری از عین مستاجره لازم ا ست برعهده موجر (مالک) است. مگر آنکه در اجاره نامه خلاف آن شرط شده باشد برای مثال سیم کشی یا لوله کشی گاز برعهده مالک است ولی پرداخت هزینه نصب توری یا پنکه سقفی و … که برای استفاده بهتر از عین مستاجره می باشد، برعهده مستاجر خواهد بود.

توجه: اگر مستاجر بدون اجازه مالک تعمیراتی انجام دهد حق مطالبه قیمت آن را نخواهد داشت.

۴- مستاجر باید مراقبت های لازم را از عین مستاجره به عمل آورد و نباید به نحوی از آن استفاده کند که به مالک ضرر وارد کند. مستاجر باید در استفاده از عین مستاجره به نحو متعارف رفتار کند و به اصطلاح تعدی و تفریط نکند. برای مثال اگر مکانی برای استفاده دو نفر اجاره داده شده مستاجر نمی تواند از آن مکان به عنوان خوابگاه دانشجویی یا استفاده اقوام خود بهره برداری کند و مستاجر باید عین مستاجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین، مطابق عرف محل و شرایط و اوضاع و احوال موجود از آن بهره برداری کند. چنانچه منع مستاجر از تعدی و تفریط ممکن نباشد موجر حق فسخ دارد.

۵- عقد اجاره به محض پایان مدت برطرف می شود و اگر پس از پایان مدت مستاجر آن را در تصرف خود نگاه دارد و مالک راضی نباشد باید اجرت المثل این ایام را به مالک بپردازد. حتی اگر در  این مدت از عین مستاجره استفاده نکرده باشد.

آیا با فوت مالک یا مستاجر عقد اجاره پایان می یابد؟

عقد اجاره نه با فوت مالک و نه با فوت مستاجر، نه پایان می یابد و نه باطل می شود. اما اگر موجر فقط برای مدت عمر خودش مالک منافع عین مستاجره باشد با فوت او اجاره باطل می گردد و یا اگر مباشرت مستاجر در استفاده از عین مستاجره شرط شده باشد با فوت او اجاره باطل می گردد.

توجه: هرگاه مستاجر به موجب عقد اجاره، مجاز در ساخت بنا یا کاشت نهال و درخت باشد، موجر نمی تواند مستاجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند و پس از پایان مدت اگر بنا یا درخت در تصرف مستاجر باقی بماند، موجر حق مطالبه اجرت المثل زمین را دارد و اگر در تصرف موجر باشد مستاجر حق مطالبه اجرت المثل بنا یا درخت را دارد. اما اگر مستاجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده بنایی بسازد یا نهال یا درختی بکارد موجر حق دارد هر وقت که بخواهد، بنا را خراب یا درخت را از ریشه قطع کند، در این صورت اگر در عین مستاجره نقص به وجود بیاید بر عهده مستاجر خواهد بود.

اگر متولی وقف عین موقوفه را اجاره بدهد و سپس فوت کند وضعیت عقد اجاره چه می شود؟

هرگاه متولی وقف با ملاحظه و صرفه وقف مال موقوفه را اجاره دهد اجاره به فوت او باطل نمی شود.

اگر در عقد اجاره مدت به صورت صریح قید نشود چه وضعیت پیش خواهد آمد؟

همان  طور که در صفحات قبل اشاره شد اگر عقد اجاره بدون مدت باشد آن عقد باطل خواهد بود اما اگر مدت به صورت صریح ذکر نشده باشد و مال الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد حسب مورد اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود و اگر مستاجر عین مستاجره را بیش از این مدت ها در تصرفش نگاه دارد و مالک هم تخلیه عین مستاجره را از او نخواهد مالک به موجب توافق حاصله برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف مستحق اجاره بهای مقرر بین خودشان خواهد بود.

اگر کسی برای مستاجر ایجاد مزاحمت کند و مدعی حقی نسبت به عین مستاجره باشد مستاجر چه اقداماتی می تواند انجام دهد؟

اگر شخص ثالثی بدون ادعای حقی در عین مستاجره یا منافع آن مزاحم مستاجر گردد در صورتی که این مزاحمت قبل از تصرفات او باشد مسلماً حق فسخ خواهدداشت و اگر فسخ نکرد می تواند برای رفع مزاحمت و مطالبه اجرت المثل به مزاحم رجوع کند و اگر مزاحمت بعد از قبض و تصرفات او باشد حق فسخ ندارد و می تواند از او خسارت بگیرد اما چنانچه شخصی که ایجاد مزاحمت می کند مدعی حقی نسبت به عین مستاجره یا منافع آن باشد مزاحم نمی تواند عین مستاجره را از تصرف مستاجر خارج کند مگر آنکه با طرح دعوی علیه مستاجر و موجر و اثبات ذی حق بودن خود در دادگاه.

یکی از وراث دعوی مطالبه اجاره بها در قالب اجرت المثل به طرفیت سایر وراث اقامه می کند و مدعی می شود که ۲٠ سال است که پدرش (مورث آنها) فوت کرده و او در خارج از کشور به سر می برده و تمامی وراث به جز او از آپارتمان موروثی استفاده می کردند آیا می توان به ادعای او ترتیب اثر داد؟

در اینجا دو عقیده وجود دارد عده ای معتقدند که وی هنگامی مستحق دریافت  اجرت المثل است که سایر وراث از اعمال حق او برای مثال استفاده از آپارتمان ممانعت می کردند و عده ای معتقدند که در هر صورت وی مستحق دریافت اجرت المثل است. زیرا شریک ملک مشاع که از سهم شریک خود بهره می برد، مسئولیت پرداخت اجرت المثل ایام تصرف را دارد چون  استیفا و بهره برداری از مال غیر به طور مجانی صحیح نمی باشد. بنابراین هرگاه کسی از مال دیگری استیفای منفعت کند و به بیان ساده استفاده نماید، صاحب مال مستحق دریافت اجرت المثل می باشد. مگر اینکه معلوم شود که اجازه داشته مجاناً از آن استفاده کند.
   

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

به بالای صفحه بردن