تملک اراضی توسط دولت و شهرداری

مشاوره حقوقی

تملک اراضی توسط دولت و شهرداری

۲-۲-وجود طرح مصوب و نیاز دستگاه اجرایی

   مطابق لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک،[۱۴] از شرایط اصلی و ضروری تملک قهری وجود طرح مصوب است. منظور از طرح مصوب، طرحهای جامع[۱۵]، هادی[۱۶] و تفصیلی[۱۷] شهری است. کاربریهای اراضی در این طرحها مشخص بوده و این کاربریها می باشند که حق تملک قهری را برای دستگاههای اجرایی ایجاد می کنند. بنابراین عدم وجود طرح مصوب مانع تملک قهری است. فرض کنید، یکی از دستگاههای اجرایی نیاز به اراضی قسمتی از شهر دارد که مطابق قانون کاربری زراعی دارند؛ امّا دستگاه اجرایی آن را برای طرحهای عمرانی خود نیاز دارد، در این صورت دستگاه اجرایی باید از طریق مراجع صالح درخواست تغییر کاربری اراضی نماید. پس از طی تشریفات تغییر کاربری دستگاه اجرایی می تواند اراضی مورد نیاز را تملک کند.
علاوه براین مطابق قانون برای طرحها و برنامه هایی امکان تملک قهری وجود دارد که «اجرای به موقع آن برای امور عمومی و امنیتی (دستگاه اجرایی) لازم و ضروری باشد. ضرورت اجرای طرح باید به تأیید و تصویب بالاترین مقام اجرایی برسد».[۱۸] بنابراین جواز تملک قهری ضرورت اجرای برنامه های دستگاه های اجرایی است و لذا در طرحهایی که به حد ضرورت نرسیده اند امکان تملک قهری اراضی متصور نیست.
در پایان ذکر این نکته ضروری است که در مورد بالاترین مقام اجرایی شهرداریها اختلاف نظر وجود دارد. برخی شورای اسلامی شهر یا وزارت کشور را به عنوان بالاترین مقام اجرایی شهرداری می دانند. امّا برخی دیگر شهردار را بالاترین مقام اجرایی می شناسند.[۱۹] به نظر می رسد دیدگاه اخیر مقبول‌تر است.

 ۲-۳-تأمین اعتبار اجرای برنامه ها

چنانکه قبلاً ذکر شد، تملک اراضی شهروندان در مقابل پرداخت عوض صورت می گیرد.[۲۰] مطابق قانون پرداخت قیمت اراضی، املاک و ابنیه ضروری است. این ضرورت با دقت در لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی مشخص می شود؛ زیرا مطابق آن «اعتبار (تملک اراضی) قبلاً وسیله دستگاه اجرایی یا از طرف سازمان برنامه و بودجه تأمین شده باشد».[۲۱] بنابراین برای تملک اراضی یکی از شرایط ابتدایی تأمین اعتبار طرح است. تأمین اعتبار تضمین برای حفظ حقوق مالکین است.

۲-۴-عدم وجود اراضی ملی و دولتی

«دستگاه اجرایی مؤظف است برای اجرای طرح حتی‌المقدور از اراضی ملی شده یا دولتی استفاده نماید. عدم وجود این قبیل اراضی حسب مورد باید به تأیید وزارت کشاورزی و عمران روستائی یا سازمان عمران اراضی شهری در تهران و ادارات کل شعب مربوط در استانها رسیده باشد».[۲۲] با دقت در ماده مذکور مشخص می شود، قبل از تملک اراضی اشخاص دستگاه اجرایی باید از فقدان اراضی ملی شده یا دولتی برای اجرای طرح مصوب خود یقین حاصل کند. ضرورت این امر با دقت به بخش اخیر تبصره مذکور کاملاً واضح است. با این توضیح که، دستگاه اجرایی باید حسب مورد تأییدیه عدم وجود اراضی ملی شده یا دولتی را از وزارت کشاورزی و عمرانی روستائی یا سازمان عمران اراضی شهری در تهران و ادارات کل و شعب مربوط در استانها اخذ کند.
سئوال در مورد تبصره مذکور این است که منظور از اراضی ملی شده و دولتی چیست؟ آیا بین اراضی ملی شده و دولتی تفاوت وجود دارد یا همانطوریکه آیین نامه اجرایی قانون زمین شهری صراحت دارد‌، هر دو نوع اراضی متعلق به دولت می باشند؟[۲۳]
به نظر می رسد هر یک از اراضی ملی شده و دولتی قلمرو و محدوده خاص خود را دارد. اراضی ملی شده آن دسته از اراضی هستند که در جریان اعمال حاکمیت دولت از مالکین سابق سلب مالکیت گردیده و در سلطه مالکیت دولت قرار می گیرند، مانند مراتع که در اختیار دولت قرار دارند. البته سلطه دولت بر اراضی ملی به معنی مالکیت دولت نیست، زیرا این اراضی حق عامه مردم بوده و اصولاً غیر قابل انتقال است مگر در موارد قانونی.[۲۴]
ولی اموال دولتی اموالی است که متعلق به وزارتخانه ها سازمان ها و شرکت های دولتی می باشد و دولت می تواند اموال یاد شده را از طریق عقود ناقله و در مقام اعمال تصدی مالک شود. پس بین اراضی ملی شده و دولتی تفاوت وجود دارد.
به هر حال در راستای عمل به این شرط، مطابق لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک «هرگاه برای اجرای طرح «دستگاه اجرایی» احتیاج به اراضی دایر یا بایر، ابنیه، یا تأسیسات متعلق به سایر وزارتخانه ها یا مؤسسات و شرکت های دولتی وابسته به دولت و همچنین شهرداریها، بانکها و دانشگاههای دولتی و سازمان هایی که شمول قانون نسبت به آنها مستلزم ذکر نام است داشته باشد واگذاری حق استفاده به موجب موافقت وزیر یا رئیس مؤسسه یا شرکت که ملک را در اختیار دارد ممکن خواهد بود. این واگذاری به صورت بلاعوض می باشد و در صورتی که مسئولین مربوط به توافق نرسند طبق نظر نخست وزیر عمل خواهد شد».[۲۵]
البته «در صورتی که اراضی و ابنیه و تأسیسات یا حقوق آن متعلق به شرکت یا سازمان یا مؤسسه دولتی یا وابسته به دولت بوده و واگذاری بلاعوض آن برابر اساسنامه شرکت مقدور نباشد، بهای آن براساس ارزش تعیین شده در ترازنامه شرکت قابل پرداخت است. در این صورت ملک به صورت قطعی به دستگاه اجرایی منتقل خواهد شد».[۲۶]

۳-ترتیب تملک اراضی
مطابق قواعد مربوط به خرید تملک اراضی، پس از وجود شرایط ابتدایی و مقدماتی که در مبحث پیشین بررسی شد، سلسله ترتیبات قانونی برای تملک اراضی وجود دارد که مراحل مختلف تملک اراضی را تشکیل می دهد. لذا در عناوین ذیل، فرآیند ضروری برای تملک اراضی بررسی خواهد شد.

 ۳-۱-تشریفات تملک
هرگاه یک طرف عمل حقوقی شخص حقوقی حقوق عمومی باشد، تشریفات خاص و ویژه ای برای تحقق آن نیاز است. در حقیقت اینگونه اعمال حقوقی صورت تشریفاتی به خود می گیرند طوریکه عدم رعایت تشریفات مذکور موجب خلل در صحت عمل حقوقی می گردد. با توجه به این موضوع، تملک اراضی نیز مانند هر عمل حقوقی دیگری تشریفات خاصی را می طلبد که با دقت در قوانین مربوطه به ترتیب زیر قابل مطالعه است.

 ۳-۱-۱-تعیین محدوده مورد تملک و اعلام به اداره ثبت
مطابق قانون «اداره ثبت اسناد و املاک محل مکلف است محل وقوع و وضع ثبتی ملک را با توجه نقشه ارائه شده حداکثر ظرف ۱۵ روز از تاریخ استعلام پاسخ دهد».[۲۷] با دقت در ماده مذکور دو نکته مشخص می گردد.
نخست-مهلت ۱۵ روز برای پاسخگویی اداره ثبت اسناد و املاک، از تاریخ استعلام دستگاه اجرایی مورد توجه است. مفهوم این سخن آن است که دستگاه اجرایی برای تملک محدوده مورد نظر باید از اداره ثبت اسناد و املاک محل استعلام نماید. این استعلام با هدف تعیین دقیق تر محل وقوع ملک و وضعیت ثبتی آن صورت می گیرد.
دوم-اداره ثبت اسناد و املاک با توجه به نقشه ارائه شده توسط دستگاه اجرایی محل وقوع و وضعیت ثبتی ملک را مشخص می کند. بنابراین، «دستگاه تملک کننده محل زمین محدوده مورد نظر خود را در محل مشخص نموده و قبل از انتشار آگهی تملک، نقشه محدوده را بر روی نقشه های هوایی (در شهرهایی که نقشه هوایی وجود دارد) به اداره ثبت محل ارسال می نماید، اداره ثبت مکلف است … مشخصات پلاکهای ثبتی یا تفکیکی و نقشه پلاک بندی و جریان ثبتی و نام آخرین مالک بر اساس سوابق موجود را در خصوص محدوده مورد نظر طبق صورت مجلس تنظیمی بین نماینده اداره ثبت و نماینده تملک کننده به مرجع تملک کننده ارسال نماید».[۲۸]
بنابراین می توان اذعان داشت، یکی از شرایط تملک اراضی تعیین محدوده مورد تملک و اعلام آن به اداره ثبت اسناد و املاک برای تعیین محل وقوع و وضعیت ثبتی آن است. البته اثر دیگری که اعلام مراتب به ادارهثبت دارد، آن است که امکان انتقال توسط مالک، بعد از اعلام قصد تملک، منتفی می شود و مالک ملک خود را فقط می تواند به دولت یا شهرداریها انتقال دهد. این امر برای جلوگیری از تضرر به دولت و شهرداریها پیش بینی شده است، زیرا ممکن است دستگاه اجرایی پس از تحمل هزینه های زیاد و صرف زمان طولانی برای انجام تشریفات قانونی تملک اراضی متوجه شود که مالک ملک خود را به شخص دیگری انتقال داده و لذا باید مراحل قبلی تجدید شود.[۲۹]

 ۳-۱-۲-اخذ نظریه کمیسیون ماده ۱۲ وزارت مسکن و شهرسازی
دستگاه اجرایی تملک کننده، باید پس از اعلام به اداره ثبت اقدام به اخذ نظریه در مورد تشخیص نوع زمین مورد نیاز بنماید. این تکلیف اگرچه در لایحه قانونی نحوه خرید تملک اراضی و املاک پیش بینی نشده است ولی با توجه به ضرورت تشخیص نوع زمین «سازمان مجری طرح تملک مکلف است قبل از انتشار آگهی تملک نقشه و مدارک لازم را جهت تشخیص نوع زمین به وزارت مسکن و شهرسازی ارسال دارد تا پس از اظهار نظر وزارت مزبور در صورت غیر موات بودن زمین آگهی تملک منتشر شود».[۳۰]
علت تکلیف به اخذ نظریه کمیسیون ماده ۱۲ آن است که نوع زمین در تشریفات و قیمت معامله تأثیر دارد. با این توضیح که اگر زمین مورد نظر موات[۳۱] تشخیص داده شود نیازی به انجام معامله نیست زیرا زمین موات متعلق به دولت بوده و ملک خصوصی تلقی نمی شود. ولی در صورتی که زمین غیر موات تشخیص داده شود حسب اینکه زمین مورد نیاز بایر[۳۲] یا دایر[۳۳] باشد احکام خرید آن از حیث بهاء متفاوت می باشد و کارشناس با نظر به نظریه کمیسیون ماده ۱۲ قیمت گذاری می کند. بنابراین اخذ نظریه کمیسیون ماده ۱۲ نیز، یکی از تشریفات قانونی و خاص تملک اراضی می باشد.

۳-۱-۳-اعلام تملک اراضی به اشخاص ذینفع
مطابق قانون قصد تملک اراضی باید به اشخاص ذینفع اعلام شود. اشخاص ذینفع اعم از مالک یا مالکین زمین و صاحبان سایر حقوق قانونی است. البته در لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی لزوم اعلام قصد تملک، به طور ضمنی و صرفاً در مورد مالک یا مالکین پیش بینی شده است.[۳۴]لیکن با نظر به اصول حقوقی و سایر مقررات می توان عنوان کرد که دستگاه اجرایی باید قصد تملک را به تمامی اشخاص ذینفع[۳۵] اعلام کند. اعلام تملک به افراد ممکن است به یکی از طرق ذیل صورت می گیرد:[۳۶]

۳-۱-۳-۱-ابلاغ کتبی
دستگاه اجرایی معمولاً قصد تملک خود را از طریق ابلاغ کتبی به افراد اطلاع می دهد. به نظر می رسد ابلاغ کتبی شامل نامه اداری و اظهارنامه رسمی می گردد. نامه اداری باید حداقل در دو نسخه تنظیم شود. یک نسخه به صاحب حق تسلیم گردیده و در نسخه ثانی نیز رسید مبنی بر تحقق ابلاغ دریافت گردد. لیکن در مواردی که اعلام قصد تملک ممکن نباشد، موضوع از طریق ارسال اظهارنامه رسمی ابلغ می شود. اصولاً اعلام قصد تملک از طریق ارسال اظهارنامه مطمئن تر و در موارد لازم مستند تر است. البته مفاد اظهارنامه رسمی هیچ تفاوتی با نامه اداری ندارد. اظهارنامه رسمی در سه نسخه به دستگاه اجرایی مربوطه ارسال شده و نسخه سوم نیز در بایگانی ضبط می گردد.

 ۳-۱-۳-۲-انتشار آگهی
در مواردی که امکان دسترسی به مالک یا مالکین و اشخاص ذینفع وجود ندارد، مراتب از طریق انتشار آگهی در یکی از روزنامه‌های کثیرالانتشار به اطلاع صاحبان حق می رسد. البته در آیین نامه اجرایی قانون زمین شهری، این موضوع با دقت بیشتری عنوان گردیده بود. مطابق آیین نامه مذکور «در مواردی که، دستگاههای موضوع ماده ۹ قانون (زمین شهری)، نیاز به خرید اراضی بایر و دایر دارند موظفند … مراتب را از طریق اخذ رسید یا ارسال اظهارنامه رسمی به مالک یا مالکین اعلام نمایند و در صورت استنکاف یا عدم مراجعه و یا عدم دسترسی به مالک یا نا مشخص بودن نشانی مالک، از طریق درج آگهی در روزنامه‌های کثیرالانتشار در دو نوبت به فاصله ۱۰ روز موضوع به اطلاع عموم می رسد …».[۳۷] البته در برخی موارد ممکن است قصد تملک از طریق آگهی در محل به اطلاع عموم برسد. در واقع محدوده آگهی در محل کوچک تر از آگهی در روزنامه کثیرالانتشار است. ذکر این نکته ضروری است که دستگاه اجرایی در نحوه اعلام قصد تملک اجبار به پیروی از طرق خاص ندارد. در این مورد مسائل اداری، مالی و منافع دستگاه اجرایی مبنای تصمیم گیری قرار می گیرد. بنابراین ملاحظه گردید که یکی دیگر از مراحل تشریفاتی تملک اراضی، اعلام قصد تملک به اشخاص ذینفع می باشد که از طرق ابلاغ کتبی، انتشار آگهی در یکی از روزنامه‌های کثیرالانتشار یا آگهی در محل انجام می شود.

 ۳-۲-تملک و اقسام آن
پس از طی مراحل تشریفاتی نوبت به انجام معامله می رسد. البته انجام معامله به توجه به ماهیت خاص تملک اراضی ممکن است با توافق صاحبان حق و یا بدون موافقت آنان انجام شود. لذا مباحث راجع به تملک (انجام معامله) در دو قسمت بررسی می شود:

 ۳-۲-۱-انجام معامله با موافقت صاحبان حق
لزوم احترام به حقوق خصوصی افراد باعث گردیده است که انجام معامله و خرید اراضی با موافقت اشخاص ذینفع طریق اولیه تملک اراضی محسوب شود. مطابق لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی «بهای عادله اراضی، ابنیه، مستحدثات، تأسیسات و سایر حقوق و خسارت وارده از طریق توافق بین، «دستگاه اجرایی» و مالک یا مالکین و صاحبان حقوق تعیین می گردد».[۳۸] توافق بین دستگاه اجرایی و اشخاص ذینفع آثار حقوقی متفاوتی دارد. مهمترین آثار حقوقی توافق عبارتند از اینکه، اولاً «در صورت توافق در مورد بهای عادله هرگاه مبلغ مورد معامله یا خسارت هر یک از مالکین بیش از یک میلیون ریال نباشد «دستگاه اجرایی» می تواند رأساً نسبت به خرید ملک و پرداخت خسارت اقدام نماید و هرگاه مبلغ مورد معامله یا خسارت هر یک از مالکین بیش از یک میلیون ریال باشد بهای خرید ملک یا میزان خسارت و انجام معامله باید به تصویب هیأت مقرر در ماده ۷۱ قانون محاسبات عمومی و در مورد شهرداریها به تصویب انجمن شهر برسد».[۳۹]
ثانیاً‌، «در صورت حصول توافق، دستگاه اجرایی موظف است حداکثر ظرف سه ماه نسبت به خرید ملک و پرداخت حقوق یا خسارات اقدام و یا آنکه انصراف خود را از خرید و تملک کتباً به مالک یا مالکین اعلام نماید. به هر حال عدم اقدام به خرید یا اعلام انصراف در مدت مذکور به منزله انصراف است».[۴۰] بنابراین، قانونگذار در مرحله اول انجام معامله با توافق را قصد کرده است. البته نکته ای که در این جا ذکر آن ضروری است انجام توافق به صورت هبه یا صلح بلاعوض است. در این مورد مسلم است که نیازی به تقویم و ارزیابی نیست. منتهی، سئوال این است مه اشخاص ذینفع واقعاً در مقابل ملک خود عوض دریافت نمی کنند؟ در پاسخ باید اذعان داشت که رویه عملی غیر از جنبه تئوریک موضوع است، زیرا اینگونه توافق ها غالباً با اعطای امتیازاتی به اشخاص ذینفع صورت می گیرد. برای مثال، در مورد شهرداریها غالباً توافق به صورت اعطای مجوز ساخت بناء یا تغییر کاربری یا تراکم صورت می گیرد؛ یعنی، مالک، املاک واگذاری در طرح را به نام شهرداری تنظیم می کند و شهرداری نیز با افزایش تراکم یا احداث ساختمان در باقی ملک موافقت می کند.[۴۱]

 ۳-۲-۲-انجام معامله بدون توافق صاحبان حق
در مواردی که بین دستگاه اجرایی و اشخاص ذینفع توافق حاصل نمی شود، لازم است شیوه ای برای حل موضوع پیش بینی شود. البته با توجه به تقدم مصالح عموم اجتماع بر منافع خصوصی و فردی، طریقه حل معضل باید به سود دستگاه اجرایی که اعمال کننده امور مربوط به مصالح عمومی است، پیش بینی گردد. به عبارت دیگر قواعد و مقررات پیش بینی شده در این زمینه، نباید مانع تملک اراضی در جهت انجام طرحهای عمرانی، عمومی و نظامی دولت باشد که منافع و مصالح عموم جامعه را تأمین می کند.
به هر حال لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی[۴۲] با نظر به منافع عمومی و خصوصی مقرر می دارد: «هرگاه نسبت به تعیین بهای عادله اراضی و ابنیه و تأسیسات و حقوق و خسارات وارده بین دستگاه اجرایی (شهرداری) و مالک توافق حاصل نشود بهای عادله توسط هیأتی، مرکب از سه نفر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می گردد. کارشناسان یک نفر از طرف دستگاه اجرایی (شهرداری) یک نفر از طرف مالک یا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفین و در صورت عدم توافق یا استنکاف به معرفی دادگاه صالحه محل وقوع ملک انتخاب می شوند. رأی اکثریت هیأت مزبور قطعی و لازم‌الاجرا است».[۴۳] چنانچه در محلی کارشناس رسمی دادگستری وجود نداشته باشد در این حالت دستگاه اجرایی (شهرداری) یا دادگاه می تواند از بین کسانی که شغل و حرفه و معلومات آنها مربوط به فن معینی باشد یک نفر کارشناس انتخاب نماید. لازم به توجه است در مواردی که «مالک یا مالکین کارشناس خود را حداکثر ظرف یک ماه از تاریخ اعلام دستگاه اجرایی (شهرداری) … تعیین ننماید و یا به علت مجهول بودن مالک، عدم تکمیل تشریفات ثبتی، عدم صدور سند مالکیت، اختلاف در مالکیت، فوت مالک و موانعی از این قبیل، امکان انتخاب کارشناس میسر نباشد دادگاه صالحه محل وقوع ملک حداکثر ظرف ۱۵ روز از تاریخ مراجعه دستگاه اجرایی (شهرداری) به دادگاه نسبت به تعیین کارشناس اقدام نماید».[۴۴] «هیأت کارشناسی مکلف است بر اساس مقررات و ضوابط مندرج در قانون کارشناسی مصوب سال ۱۳۱۷ و سایر مقررات مربوط حداکثر ظرف مدت یک ماه نظرات خود را دقیقاً اعلام نماید … نصف هزینه کارشناسی پرداخت شده که به عهده مالک می باشد در هنگام انجام معامله از ارزش ملک کسر می گردد».
هیأت مذکور مکلف است قیمت ابنیه، املاک و اراضی را به قیمت روز تقویم و ارزیابی کند.[۴۵]البته قانونگذار علاوه بر معیار مذکور، در برخی موارد معیارهای دقیق نیز پیش بینی کرده است. به عنوان نمونه «در مواردی که ملک محل سکونت یا ممراعاشه وی می باشد با «دستگاه اجرایی» است و در صورت بروز اختلاف تشخیص نهایی با دادگاه صالحه محل وقوع ملک است که به تقاضای هر یک از طرفین اظهار نظر خواهد کرد».[۴۶] لازم به ذکر است که مطابق مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام در خصوص تعیین تکلیف اراضی واگذاری دولت و نهادها مصوب ۱۳۷۱، «وزارت مسکن و شهرسازی مکلف است بهای منطقه ای زمان ابلاغ این مصوبه در خصوص اراضی غیر موات را به صاحبان حق پرداخت نماید».
متأسفانه، مجمع تشخیص مصلحت نظام در یک اقدام نامناسب، بر خلاف حقوق مسلم شهروندی قانونگذاری کرده است. زیرا در مصوبات و قوانین قبلی دستگاه اجرایی تملک کننده مکلف به پرداخت «قیمت روز» بود، ولی با این مصوبه «قیمت منطقه‌ای» ملاک عمل قرار گرفت؛ به عبارت دیگر، معیار قرار گرفتن «قیمت منطقه‌ای» برای پرداخت به صاحبان حق، کاملاً بر خلاف منافع خصوصی و حقوق مالکین می باشد.
برای آشکار ساختن ایراد این قانون کافی است قیمت روز و قیمت منطقه‌ای ملکی مقایسه شود. در این صورت تفاوت فاحش بین قیمت های مذکور، تضییع حقوق مالکین را به آسانی مشخص خواهد کرد. به همین دلیل در آرای هیأت عمومی دیوان عدالت اداری[۴۷] و نظریات مشورتی اداره کل امور حقوقی و اسناد قوه قضاییه،[۴۸] بر لزوم پرداخت بهای روز به صاحبان املاک حکم گردیده است.
از انجام معامله به نحوی استنکاف نماید مراتب برای بار دوم اعلام و پس از انقضاء ده روز مهلت مجدد، ارزش تقویمی ملک که طبق نظر هیأت کارشناسی مندرج در ماده ۴ یا تبصره ۲ آن تعیین شده است. به میزان و مساحت مورد تملک به صندوق ثبت محل تودیع و دادستان محل یا نماینده وی سند انتقال را امضاء و ظرف یک ماه به تخلیه و خلع ید اقدام خواهد نمود و بهای ملک یا حقوق یا خسارات به میزان مالکیتی که در مراجع ذیربط احراز می گردد از سوی اداره ثبت محل موظف است بر اساس سند انتقال امضاء شده وسیله دادستان یا نماینده وی سند مالکیت جدیدی به میزان و مساحت اراضی، ابنیه و تأسیسات مورد تملک به نام دستگاه اجرایی صادر و تسلیم نماید».[۴۹] در پایان لازم به ذکر است که قانونگذار به حقوق افراد در ملک مورد تملک نیز توجه داشته است. به عنوان مثال، دستگاه اجرایی مکلف است حقوق زارعین و ملک و حق کسب و پیشه را به صاحبان حق بپردازد.[۵۰] به هر حال با نظر به مطالب مذکور در سطور پیشین مشخص گردید، تملک اراضی به عنوان یک عمل حقوقی از سوی دولت انجام می گیرد و دارای تشریفات ویژه قانونی است که عدم رعایت آنها بطلان تملک را به دنبال خواهد داشت.

منابع

[۱]-جامه بزرگ، محمد؛ تملک اراضی توسط دولت و شهرداریها، انتشارات مسلم، همدان، چاپ اول، ۱۳۶۹، ص ۲۴.

[۲]-برخلاف تملک، تملیک به معنای مال خود را به مالکیت دیگری درآوردن و مالک کردن دیگری است.

[۳]-دکتر انصاری، ولی ا…؛ پیشین، ص ۳۷.

[۴]-ایقاع در مفهوم حقوقی، عمل حقوقی یک جانبه است که اعتبار آن مستلزم موافقت و رضایت شخص دیگری نیست، مانند طلاق یا اخذ به شفعه؛ البته در این جا منظور از ایقاع، تصمیمات حقوقی یک طرفه اداری است.

[۵]-ماده ۱ لایحه قانونی نخوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت (مصوب ۲۷/۱۱/۵۸).

[۶]-ماده ۲ قانون محاسبات عمومی (مصوب ۱۳۶۶).

[۷]-ماده ۳ همان.

[۸]-بند ث ماده ۱ قانون استخدام کشوری.

[۹]-تبصره ماده ۳ قانون محاسبات عمومی.

[۱۰]-ماده ۴ همان.

[۱۱]-تبصره همان.

[۱۲]-کامیار، غلامرضا؛ حقوق شهری، انتشارات مجد، تهران، چاپ اول، ۱۳۸۲، ص ۲۳.

[۱۳]-قانون فهرست نهادها و مؤسسات عمومی غیر دولتی (مصوب ۱۹/۴/۱۳۷۳).

[۱۴]-عنوان کامل قانون مذکور «لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی،

[۱۵]-«طرح جامع شهری عبارت از طرح بلند مدتی است که در آن نحوه استفاده از اراضی و منطقه بندی حوزه های مسکونی-صنعتی-بازرگانی-اداری و کشاورزی و تأسیسات و تجهیزات و تسهیلات شهری نیازمندیهای عمومی شهری، خطوط کلی ارتباطی و محل مراکز انتهای خط (ترمینال) و فرودگاهها و بنادر و و سطح لازم برای ایجاد تأسیسات و تجهیزات و تسهیلات عمومی مناطق نوسازی، بهسازی و و اولویتهای مربوط به آنها تعیین می شود و ضوابط و مقررات مربوط به کلیه مارد فوق و همچنین روابط مربوط به حفظ بنا و نماهای تاریخی و مناظر طبیعی، تهیه و تنظیم می گردد»؛ بند ۲ ماده ۱ قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی و تعیین وظایف آن (مصوب ۱۶/۴/۱۳۵۳).

[۱۶]-«طرح هادی عبارت از طرحی است که در آن جهت گسترش آتی شهر و نحوه استفاده از زمینه های شهری برای عملکردهای مختلف به منظور حل مشکلات حاد و فوری شهر و ارائه راه حلهای کوتاه مدت و مناسب برای شهرهایی که دارای طرح جامع نمی باشند تهیه می شوند»؛ بند ۴ ماده همان.

[۱۷]-طرح تفصیلی «عبارت از طرحی است کمه بر اساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهر نحوه استفاده از زمینه های شهری در سطح محلات مختلف شهر و موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آنها و وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور و میزان جمعیت و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری و اولویتهای مربوط به مناطق بهسازی و نوسازی و توسعه و حل مشکلات شهری و موقعیت کلیه عوامل مختلف شهری در آن تعیین می شود و نقشه ها و مشخصات مربوط به مالکیت براساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم می شود»؛ بند ۳ ماده ۱ همان.

[۱۸]-ماده ۲ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی.

[۱۹]-کامیار، غلامرضا؛ پیشین، ص ۱۴۱.

[۲۰]-برخلاف تملک اراضی، ملی کردن اراضی با ورود ضرر به اشخاص همراه است. زیرا در ملی کردن اراضی عوض و قیمت به مالکیت پرداخت نمی شود.

[۲۱]-قسمت اخیر ماده ۱ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی

[۲۲]-تبصره ۱ ماده ۲ همان.

[۲۳]-ماده ۶۱ آیین نامه اجرایی قانون زمین شهری مصوب ۱۵/۴/۱۳۶۷ مقرر می دارد: «منظور از اراضی متعلق به دولت … کلیه زمینهایی است که به نام دولت دارای سند بوده و یا در جریان ثبت به نام دولت است و همچنین کلیه اراضی ملی شده و دولتی که طبق قانون مصوب و آراء کمیسیون های مربوط متعلق به وزارت مسکن و شهرسازی است اعم از اینکه به نام دولت ثبت شده یا نشده باشد. نمایندگی دولت در مورد اراضی مزبور با سازمان زمین شهری یا دستگاهی است که وزارت مسکن و شهرسازی به آن تفویض اختیار می کند».

[۲۴]-برای کسب اطلاعات بیشتر در زمینه اراضی ملی شده رجوع شود به: شمس، احمد؛ نظام حقوقی اراضی ملی شده، نشر دادگستری، تهران، چاپ اول، ۱۳۷۶.

[۲۵]-ماده ۱۱ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک.

[۲۶]-تبصره همان.

[۲۷]-تبصره ۲ ماده ۲ همان.

[۲۸]-تبصره ۸ ماده ۹ قانون زمین شهری (مصوب ۲۲/۶/۱۳۶۶). لازم به ذکر است که ماده ۹ این قانون و تبصره های آن برای مدت ۵ سال از تاریخ تصویب لازم‌الاجرا شناخته شده بود که پس از گذشت مدت مذکور عدم تمدید آن قابلیت اجرایی خود را از دست داد. ذکر تبصره مذکور صرفاً برای آشنایی با نحوه استعلام و پاسخگویی به آن بوده و به معنای معتبر دانستن تبصره مذکور نمی باشد.

[۲۹]-جامه بزرگ، محمد؛ پیشین، ص ۱۴۶.

[۳۰]-تبصره ۲ ماده ۲۵ آیین نامه اخذ نظریه وزارت مسکن و شهرسازی.

[۳۱]-«اراضی موات شهری زمینهائی است که سابقه عمران و احیاء نداشته باشد»؛ ماده ۳ قانون زمین شهری.

[۳۲]-«اراضی بایر شهری زمینهائی است که سابقه عمران و احیاء داشته و بتدریج به حالت موات برگشته اعم از آنکه صاحب مشخصی داشته و یا نداشته باشد»؛ ماده ۴ همان.

[۳۳]-«اراضی دایر زمینهائی است که آن را احیاء و آباد نموده اند و در حال حاضر دایر و مورد بهره برداری مالک است …»؛ ماده ۵ همان.

[۳۴]-تبصره ۲ ماده ۴ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک.

[۳۵]-البته صرفاً به افرادی اعلام تملک می شود که با نظر اداره ثبت اسناد و املاک ذینفع در امر تملک می باشند.

[۳۶]-ر.ک: تبصره ۲ ماده ۴ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک و تبصره ۴ ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها (مصوب ۲۸/۸/۱۳۷۰).

[۳۷]-ماده ۲۵ آیین نامه اجرائی قانون زمین شهری مصوب ۲۴/۳/۱۳۷۱.

[۳۸]-ماده ۳ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی.

[۳۹]-تبصره ۱ ماده ۳ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی.

[۴۰]-تبصره ۲ همان.

[۴۱]-برای مطالعه فواید و مضرات اینگونه توافقات مراجعه شود به: کامیار، غلامرضا؛ پیشین، ص ۱۶۳.

[۴۲]-پیرامون حل اختلاف در صورت عدم توافق بین شهرداریها و اشخاص ذینفع مقررات قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها حاکم است. ولی به جهت شباهت مفاد قانون مذکور با لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی، مباحث بر مبنای لایحه مذکور بررسی می شود.

[۴۳]-ماده ۴ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک.

[۴۴]-تبصره ۲ همان.

[۴۵]-ماده ۵ همان و ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها.

[۴۶]-تبصره ۱ همان.

[۴۷]-شماره ۱۴۲۷۶-۱۵/۱۲/۱۳۷۲.

[۴۸]-نظریه مشورتی شماره ۵۶۱۴/۷-۱۰/۸/۱۳۸۴.

[۴۹]-ماده ۸ همان.

[۵۰]-تبصره های ۲ و ۳ ماده ۵ همان؛ البته شرایطی نیز برای پرداخت حقوق مذکور پیش بینی شده است که در تبصره های مذکور قابل توجه می باشد.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

به بالای صفحه بردن