نظریات مشورتی ثبت اسناد و املاک قسمت دوم

نظریات مشورتی ثبت اسناد و املاک قسمت دوم

نظریه شماره 5320/7 مورخ 23/2/1377
«سردفتر و دفتریار اسناد رسمی، چنانچه سند بر اثر ارجاع سردفتر به وسیله دفتریار تنظیم شده و بر اثر سهل‌‌انگاری خسارات به دولت یا اشخاص ذی‌نفع وارد شده باشد مشترکاً مسؤول جبران خسارات وارده هستند.»
سؤال: در یک مورد دفترخانه اسناد رسمی، مبلغی کمتر از میزان مقرر از متعاملین، حق‌الثبت کسر نموده و گزارش بازرسی از دفترخانه فوق و فیش‌های تنظیمی حکایت از سهل‌انگاری دفترخانه در مورد وصول حقوق دولت می‌نماید به همین جهت اداره ثبت اسناد و املاک شکایتی از سردفتر در مورد محکومیت ایشان و دفتریار به پرداخت حقوق دولت مطرح کرده است با توجه به مواد 3 و 52 قانون دفاتر اسناد رسمی و مواد 22 و 23 این قانون آیا سردفتر و یا دفتریار مسؤول جبران خسارات دولت هستند یا خیر؟
نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با توجه به مقررات ماده 22 قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران، سردفتران و دفتریارانی که در انجام وظایف خود مرتکب تخلفاتی بشوند در مقابل متعاملین و اشخاص ذی‌نفع مسؤول هستند و مطابق مفاد ذیل این ماده دعاوی مربوط به خسارات ناشی از تخلفات آنها، تابع قوانین و مقررات عمومی خواهد بود. ماده 23 این قانون نیز در مواردی که سردفتر در حدود مقررات انجام بعضی از امور را به دفتریار محول کرده است هر دو را مشترکاً مسؤول خسارات می‌داند، با وصف مراتب مذکور،‌ چنانچه بر اثر سهل‌انگاری و یا هر نوع تخلف سردفتر و دفتریار، حق‌ الثبت کمتر از مبلغ معینه وصول شود، چنانچه سند رسمی معامله صرفا به وسیله سردفتر تنظیم شده باشد مشارالیه به تنهایی و در صورتی که بر اثر ارجاع سردفتر به دفتریار، تنظیم سند به وسیله دفتریار صورت گرفته باشد هر دو مشترکاً مسؤول جبران خسارات وارده به دولت هستند و رسیدگی به دعوی تابع قوانین و مقررات عمومی است.

نظریه شماره 2268/7 مورخ 10/4/1377
«ماده 458 و بعد قانون مدنی در مورد بیع شرط با توجه به مواد 33، 43 و 34 مکرر قانون ثبت در آن قسمت که با مواد مذکور مغایر است نسخ شده است.»
سؤال: آیا ماده 33 قانون ثبت ناسخ ماده 458 قانون مدنی است؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
ماده 458 و بعد قانون مدنی در مورد بیع شرط در آن قسمت که مغایر مواد (33، 34 و 34 مکرر) قانون ثبت که بعد از آن تصویب شده است می‌باشد نسخ گردیده است.

نظریه شماره 5608/7 مورخ 8/9/1376
«عملیات اجرایی بعد از اعلام برنده مزایده و تنظیم سند انتقال در دفترخانه به نام برنده مزایده خاتمه پیدا می‌کند.»
سؤال: در پرونده‌های اجرای ثبت اسناد و املاک آیا با معلوم شدن برنده مزایده عملیات اجرایی خاتمه یافته تلقی می‌شود یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با توجه به تبصره 2 ماده (34 مکرر) قانون ثبت و بند «ج» ماده 213 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی بعد از اعلام برنده مزایده و تنظیم سند انتقال در دفترخانه به نام برنده مزایده عملیات اجرایی خاتمه یافته تلقی می‌شود.

نظریه شماره 2493/7 مورخ 28/4/1377
«باغی که بر اثر کم آبی از حالت باغ خارج شده باشد ولی آثار باغ در آن باقی بماند مشمول مقررات مواد (147 و 148 اصلاحی) است.»
سؤال: ملکی قبلاً به صورت باغ بوده و اخیرا به لحاظ کم‌آبی و مسایل مختلف، درختان آن خشک شده و آثار آن باقی است آیا مشمول مقررات قانون اصلاح مواد 1، 2 و 3 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت مصوب 1370 می‌باشد یا خیر؟ توضیحا اسناد خریداری شده دلالت بر خرید ملک قبل از سال 1370 دارد.

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
چون ملک موضوع استعلام قبلا به صورت باغ بوده اما به لحاظ کم‌آبی و غیره، درختان آن خشک شده به طوری که آثار آن هنوز باقی است. بنابراین وصف باغ برای ملک مورد استعلام حق مکتسبی برای خریدار شده که بایستی مدنظر قرار گیرد و با اینکه در حال حاضر این وصف را از دست داده مع هذا چون هر زمان قابل تبدیل مجدد به باغ است با لحاظ ماده 1 قانون اصلاح مواد 1، 2 و 3 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1365 و الحاق موادی به آنکه به باغ نیز صراحت دارد، لذا به نظر می‌رسد ملک مورد استعلام می‌تواند به عنوان باغ، مشمول مقررات فوق‌الذکر باشد.

نظریه شماره 2634/7 مورخ 20/5/1377
«درخواست ابطال سند مالکیت موضوع مواد (147 و 148 اصلاحی) قانون ثبت از ناحیه دولت بر علیه کسی که سند به نام او صادر شده است مقدور می‌باشد.»
سؤال: در مواردی که سند مالکیت به درخواست متقاضی نسبت به ملک متعلق به دولت صادر می‌شود و دستگاه ذی‌ربط مدعی است که هیأت رسیدگی موضوع مواد (147 و 148) قانون اصلاح قانون ثبت از سازمان ذی‌نفع دعوت به عمل نیاورده و رعایت مقررات قانونی نشده است آیا دعوی ابطال سند مالکیت مذکور قابل پذیرش است یا خیر؟ و مرجع آن دادگاه است یا دیوان عدالت؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با توجه به اینکه مطابق بند 6 ماده 147 اصلاحی قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1370، صدور سند مالکیت جدید مانع مراجعه متضرر به دادگاه نیست و طبق تبصره 3 از ماده 2 قانون اصلاح مواد (147 و 148 اصلاحی) قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1370 هیأت مکلف است نماینده مرجع ذی‌ربط را دعوت نماید و بند «و» و تبصره 3 نیز موافقت دستگاه صاحب زمین را برای صدور سند انتقال به نام متقاضی ضروری دانسته است. بنابراین اولاً درخواست ابطال سند مالکیت از ناحیه دولت به طرفیت کسی که سند انتقال به نام او صادر شده مقدور است و مرجع صلاحیتدار دادگاه عمومی است. ثانیا با پذیرش دعوی ابطال سند انتقال موضوع قیمت منطقه‌ای یا عادله منتفی خواهد بود.

نظریه شماره 5783/7 مورخ 16/8/1377
«اعتراض موضوع ماده 2 قانون اصلاح مواد 1، 2 و 3 قانون… مصوب سال 1370 برای ظرف دو ماه و به موجب دادخواست باشد.»
سؤال: اعتراض به آرای صادره از هیأت‌های حل اختلاف مستقر در اداره ثبت موضوع مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت که رأساً به اداره ثبت تسلیم می‌شود و اداره ثبت متعاقبا آن را برای رسیدگی به دادگستری می‌فرستد و رونوشت‌نامه را نیز برای معترض می‌فرستد که ظرف یک ماه دادخواست کتبی خود را به دادگاه تسلیم نماید. آیا اولا اعتراض مذکور طبق قانون آیین دادرسی مدنی و با تقدیم دادخواست مورد رسیدگی قرار می‌گیرد یا خیر؟ ثانیا تکلیف اداره ثبت در صورت وصول اعتراض چگونه است و در صورت رد اعتراض، اداره ثبت چه اقدامی خواهد کرد؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با توه به مقررات بند 6 ماده 1 قانون اصلاح مواد 1، 2 و 3 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت مصوب 1370 چنانچه ظرف دو ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی، اعتراضی به نظریه کمیسیون برسد معترض به دادگاه هدایت می‌شود. رسیدگی به اعتراض در دادگاه تابع قانون آیین دادرسی مدنی است. معترض باید اعتراض خود را به موجب دادخواست به دادگاه تسیلم نماید. اداره ثبت در صورت وصول اعتراض تا صدور حکم قطعی از صدور سند مالکیت خودداری می‌نماید. رد اعتراض به هر صورت که باشد چنانچه قطعی شود متقاضی می‌‌تواند نتیجه رد اعتراض را جهت صدور سند مالکیت به اداره ثبت اعلام نماید.

نظریه شماره 8695/7 مورخ 8/12/1377
«حق‌الثبت اسناد، ثمن معالمه است نه قیمت معاملاتی یا منطقه‌ای.»
سؤال: ملکی به لحاظ عدم قابلیت افراز با دستور دادگاه از طریق مزایده به حراج رفته و با اعلام برنده مزایده مقدمات تنظیم سند رسمی به نام برنده مزایده فراهم شده است. آیا دریافت حق‌الثبت و سایر حقوق قانونی و هزینه‌ها جهت ثبت و تظنیم سند در دفترخانه بر مبنای قیمت مزایده می‌بایست وصول شود یا قیمت منطقه یا معاملاتی املاک؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
در شقوق مختلفه ماده 1 قاون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب اسفند 1373 ذکری از حق‌الثبت اسناد نشده و لذا ماده 123 قانون ثبت اسناد و املاک اصلاحی 1367 (به موجب قانون بودجه 1368) به قوت خود باقی است، به موجب مقررات این ماده حق‌الثبت اسناد چنانچه قیمت مورد معامله تا 40 میلیون ریال باشد 30 در هزار و در صورتی که بیشتراز 40 میلیون ریال باشد برای کل ثمن معامله 50 در هزار خواهد بود. بنابراین حق‌الثبت اسناد نسبت به کل ثمن معامله دریافت می‌شود نه براساس قیمت منطقه‌ای یا معاملاتی و غیره.

نظریه شماره 3615/7 مورخ 27/5/1378
«زمین‌هایی که با توجه به لایحه قانونی اصلاحی لایحه قانونی واگذاری و احیای اراضی مصوب 1359 واگذار شده قابل انتقال نیست ولی اراضی دولتی که بر اثر اعمال مواد 147 و 148 قانون اصلاح قانون ثبت به متصرف داده شود قابل انتقال خواهد بود.»
سؤال: در لایحه قانونی واگذاری و احیای اراضی در حکومت جمهوری اسلامی مصوب 1359 و آیین‌نامه اجرایی آن پیش‌بینی شده که تحت شرایط معینی، زمین‌های موات را به افراد حقیقی و حقوقی واگذار می‌نمایند و تحویل گیرنده باید رعایت شرایط مذکور را بنماید، همچنین در قانون اصلاح مواد 147 و 148 قانون ثبت مصوب 1370 گفته شده است متصرفینی که دارای سند مشاعی بوده ولی مفروزا قطعه زمینی را در تصرف دارند می‌توانند به هیأت حل اختلاف مراجعه و تقاضای صدور سند مالکیت مفروزی را بنمایند، سؤال این است که آیا افرادی که از طریق لایحه قانونی واگذاری اراضی در جمهوری اسلامی ایران قطعه زمینی در اختیار آنها گذاشته شده و زمین مذکور مشاعی است آیا می‌توانند برای اخذ سند مفروزی به هیأت مذکور در مواد 147 و 148 قانون اصلاح قانون ثبت مراجعه کنند یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
زمین‌هایی که مطابق لایحه قانونی واگذاری و احیای اراضی در حکومت جمهوری اسلامی ایارن مصوب 26/1/1359 در اختیار افراد یا شرکت‌ها گذاشته می‌شود به منظور بهره‌برداری بوده و طبق بند 6 این لایحه قانونی، قابل انتقال نیست مگر با اجازه دولت و رعایت و میزان مندرج در ماده 4 آن، در صورتی که مقررات قانون اصلاح مواد 1، 2و 3 قانون اصلاح و حذف مواردی از قانون ثبت اسناد و املاک، در مورد اراضی دولتی که در تصرف افراد است بر روی آن اعیانی ایجاد شده با رعایت ضوابط مندرج در ماده 3 لایحه قانونی واگذاری اراضی در جمهوری اسلامی ایران قابل واگذاری به متصرف است و با توجه به مقررات فوق لایحه قانونی واگذاری و احیای اراضی در جمهوری اسلامی ایران و قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک هر یک در جای خود معتبر و لازم‌الاجراء است و لذار درخواست افرادی که طبق لایحه قانونی واگذاری و احیای اراضی در جمهوری اسلامی ایران، زمین در اختیار آنها گذاشته شده است قابل رسیدگی و صدور رأی در هیأت‌های موضوع قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت نیست.

نظریه شماره 4092/7 مورخ 15/6/1378
«اسناد مالکیتی که طبق رأی هیأت حل اختلاف صادر شود قابل اعتراض در دادگاه است ولی تا وقتی ابطال نشده معتبر است.»
سؤال: آیا اسناد رسمی صادره براساس مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت قابل ابطال با ماده 22 قانون ثبت می‌باشد یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
اسناد مالکیتی که مطابق مواد 147 و 148 قانون اصلاح قانون ثبت صادر می‌شود، صدور آن باید با رعایت شرایط مندرج در قانون صورت گرفته باشد و چنانچه صدور آن مغایر با حقوق مالکیت دارندگان اسناد مالکیت قبلی باشد، اشخاص ذی‌نفع می‌توانند با مراجعه به دادگاه درخواست ابطال اسناد مالکیت جدید‌الصدور را بنمایند و چنانچه دادگاه، صدور سند مالکیت جدید را مغایر با مقررات قانونی بداند نسبت به ابطال آن اقدام خواهد کرد ولی تا زمانی که اسناد مالکیت جدید به موجب حکم قطعی دادگاه ابطال نشده باشد معتبر است هر چند مندرجات آن با اسناد مالکیت قبلی که براساس ماده 22 قانون ثبت اعتبار داشته، مغایر باشد لذا نمی‌توان اسناد مالکیت جدید رار صرفا به استناد ماده 22 قانون ثبت، باطل کرد.

نظریه شماره 5059/7 مورخ 11/7/1378
«صدور سند مالکیت طبق بند 6 ماده 147 قانون اصلاح مواد 1، 2 و 3 قانون… قابل شکایت در دادگاه از ناحیه مالک قبلی است.»
سؤال: آیا پس از صدور سند مالکیت در اجرای بند 6 ماده 147 اصلاحی قانون ثبت اسناد، امکان اعتراض به ثبت یا تحدید حدود با توجه به مواد 16 و 20 قانون مذکور وجود دارد یا خیر و چنانچه امکان اعتراض با توجه به ماده 22 قانون ثبت وجود نداشته باشد قسمت اخیر بند 6 ماده 147 قانون ناظر به مراجعه متضرر به دادگاه جهت مطالبه خسارت و ضرر و زیان است یا اعتراض به ثبت و تحدید حدود را نیز پس از صدور سند مالکیت تجویز نموده است؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
چنانچه سند مالکیت در اجرای بند 6 ماده 147 قانون اصلاح مواد 1، 2 و 3 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت… مصوب سال 1370 و اصلاحیه سال 1376 به متقاضی داده شده باشد، طبق قسمت اخیر این بند قابل شکایت در دادگاه از ناحیه مالک قبلی است و چنانچه دادگاه با رسیدگی‌های خود حقانیت شاکی را احراز نماید، می‌تواند آن را ابطال کند این موضوع منافاتی با اعتبار ماده 22 قانون ثبت ندارد سند مالکیتی که براساس شرایط مادتین 22 و 24 قانون ثبت صادر شده باشد اعتبار قانونی خود را دارد و دعوی مخالف آن مسموع نیست اما در مواردی که براساس مقررات اصلاحی مواد 147 و 148 قانون ثبت سند مالکیت جدیدی صادر شود این سند مالکیت جدید براساس قانون اصلاح مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت، قابل اعتراض و حتی ابطال در مراجع قضائی است.

نظریه شماره 10486/7 مورخ 11/11/1380
«دعاوی مربوط به ابطال سند مالکیت به این علت که ثبت ملک موافق قانون نبوده و یا صدور آن مشمول بند 6 ماده 147 قانون اصلاح مواد 1، 2 و 3 قانون اصلاح قانون ثبت باشد، قابل استماع است.»
سؤال: ماده 22 قانون ثبت، فقط کسی را مالک می‌شناسد که سند مالکیت به نام وی باشد با این وصف آیا دعاوی مربوط به ابطال سند مالکیت قابل استماع خواهد بود یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
دعاوی مربوط به ابطال سند ثبتی اگر بر این اساس باشد که ثبت ملک موافق با مقررات قانون انجام نشده است، استماع آنها مخالف ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک نیست. همچنین در صورتی که سند مالکیت در اجرای بند 6 ماده 147 قانون اصلاح مواد 1 و 2 و 3 قانون… مصوب 1370 و اصلاحیه سال 1376 به متقاضی داده شده باشد، طبق قسمت اخیر این بند قابل شکایت در دادگاه از ناحیه مالک قبلی است و چنانچه دادگاه با رسیدگی‌های خود حقانیت شاکی را احراز کند، می‌تواند آن را ابطال نماید. بدیهی است رسیدگی به این دعاوی در صلاحیت دادگاه‌های دادگستری است.

نظریه شماره 378/7 مورخ 27/1/1384
«رسیدگی به اعتراض نسبت به اجرای ماده 148 اصلاحی قانون ثبت در صلاحیت مراجع قضائی است.»
سؤال: چنانچه هیأت حل اختلاف موضوع ماده 148 قانون اصلاحی ثبت رأی صادر نموده و ابلاغ نماید و کسی در مهلت قانونی به آن اعتراض کند رسیدگی به اعتراض در صلاحیت کدام مرجع است؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با توجه به قسمت اخیر ماده 148 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال 1370 که مقرر داشته: «… در صورت عدم وصول اعتراض ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ رأی ادارات ثبت مکلف به اجرای آن می‌باشند. در صورت وصول اعتراض معترض به دادگاه هدایت می‌شود. رسیدگی به این اعتراضات در دادگاه خارج از نوبت خواهد بود.» رسیدگی به اعتراض، صرف‌نظر از اینکه معترض چه کسی باشد، مطلقاً در صلاحیت دادگاه قرار داردر و با عنایت به اینکه در متن رأی وحدت رویه شماره 623 مورخ 18/1/1377 نیز آمده است: «… مرجع رسیدگی به اعتراض نسبت به رأی هیأت حل اختلاف موضوع ماده مذکور، دادگاه عمومی است…» تفکیک موارد اعتراض و قرار دادن برخی در صلاحیت دیوان عدالت اداری چون برخلاف نصوص مقررات مذکور است فاقد وجاهت قانونی است. لذا نظریه دوم مندرج در استعلام منطبق با قانون و موجه به نظر می‌رسد به عبارت دیگر، به طور کلی رسیدگی به اعتراض مالک و متضای صدور سند مالکیت در صلاحیت مرجع قضائی است و دیوان عدالت اداری صلاحیت رسیدگی به اعتراض معترض را ندارد.

نظریه شماره 4778/7 مورخ 10/7/1384
«چنانچه امکان افراز ملک مشاع وجود نداشته باشد، به درخواست هر یک از مالکین دستور فروش ملک از طریق مزایده صادر می‌شود.»
سؤال: در صورت عدم امکان افراز ملک مشاع، فروش آن چگونه است؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
کلمه افراز به معنی تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنان است، مطابق قانون، افراز املاک مشاعی در صورتی که به نسبت سهم مالکین امکان‌پذیر باشد در اداره ثبت محل وقوع مال غیرمنقول صورت می‌گیرد و اگر افراز به ترتیب مذکور مقدور نشود و اداره ثبت غیرمنقول را به نسبت سهام مالکیت قابل افراز تشخیص ندهد مالک یا مالکین مایل به افراز می‌توانند به تصمیم اداره ثبت در دادگاه عمومی محل وقوع ملک اعتراض نمایند در این صورت دادگاه به درخواست افراز رسیدگی و چنانچه امکان افراز غیرمنقول به هر طریق ممکن باشد ولو از طریق قرعه‌کشی و با پرداخت سرانه، نسبت به افراز آن اقدام خواهد کرد در غیر این صورت به درخواست هر یک از مالکین دستور فروش ملک را از طریق مزایده صادر می‌نماید.

نظریه شماره 5156/7 مورخ 23/7/1384
«دعوی شخصی که مدعی مالکیت ملکی است که دیگری تصرف یا تصاحب نموده، در صورتی اعتراض بر ثبت تلقی می‌شود که پس از انتشار آگهی نوبتی ظرف مهلت مقرر گواهی جریان دعوی را به اداره ثبت تسلیم نماید.»
سؤال: آیا دعوی مدعی مالکیت علیه متصرف را می‌توان دعوی اعتراض بر ثبت تلقی نمود؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
مستفاد از ماده 17 قانون ثبت اساد و املاک آن است که شخصی که مدعی مالکیت ملکی است که دیگری تصرف یا تصاحب نموده می‌تواند علیه او در دادگاه ذی‌صلاح اقامه دعوی نماید ولی این امر اعتراض بر ثبت تلقی نمی‌شود. مگر اینکه پس از انتشار اولین آگهی نوبتی گواهی جریان دعوی را ظرف نود روز به اداره ثبت تحویل نماید. بنابراین، پذیرش دعوی علیه مستدعی ثبت به عنوان یک دعوی مستقل (مثل اثبات مالکیت خواهان یا خلع ید از خوانده) اشکالی ندارد ولی همان‌طور که در ماده 17 قانون ثبت مقرر شده است این دعوی اعتراض بر ثبت محسوب نمی‌شود مگر اینکه پس از انتشار آگهی نوبتی ظرف مهلت مقرر گواهی جریان دعوی را به اداره ثبت تسلیم نماید والا ممکن است مشمول ماده 22 قانون ثبت شود.

نظریه شماره 659/7 مورخ 5/2/1385
«ملکی که دارای پلاک است چنانچه در دفتر املاک ثبت شده باشد، طبق مواد 22 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک انتقال آن با سند عادی قابل ترتیب اثر نبوده و در قبال محکومیت منتقل‌الیه قابل توقیف نیست.»
سؤال: در مورد املاک ثبت شده چنانچه با سند عادی مورد معامله قرار گرفته باشد، آیا در قبال محکومیت منتقل‌الیه قابل توقیف است؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
در صورتی که مال غیرمنقول سابقه و پرونده ثبتی نداشته باشد توقیف آن به عنوان مال متعلق به محکوم‌علیه طبق ماده 101 قانون اجرای احکام مدنی در صورتی جایز خواهد بود که محکوم‌علیه در آن تصرف مالکانه داشته و یا به موجب حکم نهایی مالک شناخته شده باشد اما ملکی که دارای پلاک است چنانچه در دفتر املاک ثبت شده باشد در این صورت طبق مواد 22 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک انتقال آن با سند عادی قابل ترتیب اثر نبوده و در قبال محکومیت منتقل‌الیه قابل توقیف نیست و چنانچه در دفتر املاک به نام شخصی ثبت نشده ولی در جریان ثبت باشد در این صورت هرگاه مطابق ماده 47 مذکور ثبت سند انتقال اجباری ابشد انتقال مربوط که با سند عادی است قابل ترتیب اثر نبوده و ملک در قبال محکومیت منتقل‌الیه به هیچ وجه قابل توقیف نیست، مگر اینکه مورد منطبق با موارد مندرج در مواد 41 و 43 قانون ثبت باشد که در این صورت اگر ناقل مطابق ماده 41 قانون مذکور اقدام نموده باشد و یا بعد از تشریفات مندرج در ماده 43 مزبور در فرجه قانونی معامله را تصدیق نموده باشد ملک مربوط در قبال محکومیت منتقل‌الیه قابل توقیف خواهد بود و چنانچه ملک اساسا سابقه ثبت در دفتر املاک به نام شخص نداشته باشد و در جریان ثبت نیز نباشد در این صورت بر طبق ماده 101 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 باید اقدام گردد.

نظریه شماره 218/7 مورخ 30/3/1385
«در مورد املاک ثبت شده دعوی اثبات مالکیت برخلاف سند رسمی قابل پذیرش نیست.»
سؤال: آیا بین املاک ثبت شده با املاک ثبت نشده در دعوی اثبات مالکیت تفاوتی وجود دارد؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
مطابق مقررات ماده 24 قانون ثبت اسناد و املاک، پس از انقضای مدت اعتراض، دعوی اینکه در ضمن جریان ثبت تضییع حقی از کسی شده قابل پذیرش نیست، اعم از اینکه دعوی تضییع حق مذکور به عنوان مطالبه قیمت باشد یا هر عنوان دیگر. بنابراین، در مورد املاک فاقد سابقه ثبتی چون تثبیت مالکیت اشخاص براساس مقررات قانون ثبت اسناد و املاک ممکن است، متقاضی باید براساس مقررات مزبور عمل کند. مگر اینکه درخصوص مالکیت اختلاف باشد که در این حالت با توجه به اینکه دادگستری مرجع رسمی تظلمات می‌باشد، رسیدگی به اختلاف طرفین نه تنها منع قانونی ندارد بلک در زمره تکالیف قانونی دستگاه‌های عمومی است.

نظریه شماره 5397/7 مورخ 15/7/1385
«رسیدگی دادگاه به خواسته ابطال اسناد به جهت معارض بودن آن، موکول به تشخیص و صدور رأی از طرف هیأت نظارت مبنی بر معارض بودن اسناد و قطعیت آن است.»
سؤال: آیا به صرف اینکه طرفین اتفاق نظر داشته باشند که در مورد ملکی اسناد معارض صادر گردیده، دادگاه می‌تواند به این ادعا رسیدگی و مبادرت به صدور حکم نماید.

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با توجه به ماده 3 لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض و بند 5 ماده 25 قانون ثبت اصلاحی 18/10/1351، تشخیص اینکه نسبت به ملکی کلا یا بعضا اسناد مالکیت معارض صادر شده است، در صلاحیت ذاتی هیأت نظارت است و با توجه به اینکه قواعد مربوط به صلاحیت ذاتی از قواعد آمره است که توافق اشخاص، تأثیری در عدول از اینگونه صلاحیت ندارد. بنابراین در فرض استعلام اتفاق نظر طرفین در اینکه نسبت به ملکی اسناد معارض صادر گردیده تأثیری در قضیه نداشته و بدون اظهارنظر هیأت مرقوم، ایجاد صلاحیت برای دادگاه در رسیدگی به دعوی ابطال اسناد نمی‌کند، لذا رسیدگی دادگاه به خواسته ابطال اسناد به جهت معارض بودن آن، موکول به تشخیص و صدور رأی از طرف هیأت نظارت مبنی بر معارض بودن اسناد و قطعیت آن خواهد بود و دعوی ابطال اسناد بدون احراز و تشخیص معارض بودن اسناد ا طرف هیأت نظارت، قابلیت استماع از طرف دادگاه را ندارد.

نظریه شماره 6561/7 مورخ 30/8/1385
«نداشتن سند مالکیت مانع از افراز املاک مشاع نیست و مالکیت مشاعی به هر ترتیبی که احراز شود برای درخواست افراز کفایت می‌کند. به علاوه، ملکی که غیر قابل افراز تشخیص شود، به دستور دادگاه فروخته می‌شود.»
سؤال: آیا نداشتن سند مالکیت مانع از افراز املاک مشاع یا فروش آن است؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
«اولاً: نداشتن سند مالکیت مانع از افراز املاک مشاع نیست و مالکیت مشاعی به هر ترتیبی که احراز شود، برای درخواست افراز کفایت می‌کند. النهایه در مورد املاکی که جریان ثبتی آن خاتمه نیافته، رسیدگی به تقاضای افراز با دادگاه است اما در مورد املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته، براساس ماده اول قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 22/8/1357 با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است.
ثانیاً: در صورتی که به جهات قانونی ملکی غیرقابل افراز تشخیص شود طبق ماده چهارم همان قانون با تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه کل ملک مشاع فروخته می‌شود و وجوه حاصل از فروش همان‌طور که ماده 10 آیین‌نامه قانون یاد شده آمده، پس از کسر هزینه عملیات اجرایی طبق دستور دادگاه به نسبت سهام بین شرکا تقسیم می‌‌شود.

نظریه شماره 4283/7 مورخ 31/6/1386
«با توجه به ماده 154 قانون ثبت اسناد و املاک، بدون موافقت شهرداری صدور حکم به تقیم ملک از جانب دادگاه جواز قانونی ندارد.»
سؤال: در صورت درخواست ورثه مبنی بر تقسیم مال غیرمنقول، آیا صدور حکم به تقسیم ملک از جانب دادگاه مستلزم جلب موافقت شهرداری است؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با توجه به اینکه خواسته ورثه تقسیم مال غیرمنقول و افراز سهم هر یک از آنان می‌باشد و با عنایت به اینکه طبق ماده 154 اصلاحی 31/4/1365 قانون ثبت اسناد و املاک، دادگاه‌ها و ادارات ثبت اسناد و املاک باید طبق نقشه تفکیکی که به تأیید شهرداری محل رسیده باشد نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی وقاع در محدوده شهرها و حریم آنها اقدام نمایند، بدون موافقت شهرداری صدور حکم به تقسیم ملک از جانب دادگاه جواز قانونی ندارد.

نظریه شماره 4354/7 مورخ 2/7/1386
«اداره ثبت پس از صدور رأی هیأت موضوع ماده واحده قانون تعیین تکلیف اراضی اختلافی بدون احتیاج به حکم دادگاه باید مطابق رأی عمل نماید اما برای ابطال اسنادی که به نام اشخاص ثالث صادر شده است ذی‌نفع باید علیه آنان در مراجع قضائی طرح دعوی نماید.»
سؤال: در مورد اراضیی که ملی تشخیص داده شده و به اشخاص ثالث انتقال یافته است، چنانچه پس از رسیدگی و قطعیت رأی هیأت موضوع ماده واحده قانون تعیین تکلیف اراضی اختلافی مشخص گردد که این اراضی در زمره منابع ملی نبوده،‌ آیا ابطال اسنادی که به نام اشخاص ثالث صادر شده است مستلزم طرح دعوی در مراجع قضائی است؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
تبصره 1 قانون تعیین تکلیف اراضی اختلافی موضوع اجرای ماده 56 قانون جنگل‌ها و مراتع تصریح دارد به اینکه ادارات ثبت اسناد شهرستان‌ها مکلفند اسناد مربوط را مطابق رأی نهایی صادره اصلاح نمایند. لذا اداره ثبت پس از صدور رأی هیأت بدون احتیاج به حکم دادگاه باید مطابق رأی عمل نماید اما با توجه به ماده 2 قانون حفظ و حمایت از منابع طبیعی و ذخایر جنگلی کشور مصوب سال 1371 و تبصره‌های ذیل آن، هیأت موضوع ماده واحده قانون تعیین تکلیف اراضی اختلافی موضوع اجرای ماده 56 قانون جنگل‌ها و مراتع مصوب سال 1367، رسیدگی به اعتراض معترضین در مورد تشخیص منابع ملی و مستثنیات موضوع ماده 2 قانون ملی شدن جنگل‌ها و مراتع می‌باشد و هیأت به این اعتراض رسیدگی و قاضی هیأت در این خصوص مبادرت به صدور رأی می‌نماید. در حالی که نقل و انتقال اینگونه اراضی مقوله دیگری است و در صورتی که اراضی مذکور به وسیله اداره منابع طبیعی به اشخاص ثالث منتقل شده باشد و پس از رسیدگی و قطعیت رأی مشخص گردد که این اراضی در زمره منابع ملی نبوده، اگر چه صدور این رأی کاشف از آن است که انتقال اراضی به اشخاص ثالث وجاهت قانونی نداشته است، ولی چون اسناد مالکیت این اراضی به نام اشخاص ثالث صادر شده است، صرفا براساس رأی هیأت نمی‌توان اسناد اشخاص ثالث را ابطال نمود. بنابراین، برای ابطال اسنادی که به نام اشخاص ثالث صادر شده است، ذی‌نفع باید علیه آنان در مراجع قضائی طرح دعوی نماید.

نظریه شماره 4760/7 مورخ 18/7/1386
«در مواردی که ملک قابل افراز تشخیص داده نمی‌شود نیازی به اعلام مراتب به سایر مالکین نیست.»
سؤال: آیا در مواردی که ملک به تشخیص اداره ثبت غیرقابل افراز تشخیص داده می‌شود این تصمیم باید به همه مالکین ابلاغ گردد؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
هر چند براساس مقررات کلی و ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاعی تصمیمات مسؤول ثبت که قابل اعتراض باشد باید به اشخاص ذی‌نفع ابلاغ گردد. لکن با التفات به ماده 6 آیین‌نامه اجرایی قانون مذکور و عبارت «در صورتی که ملک قابل افراز اعلام شود» چنین به نظر می‌رسد که در مواردی که ملک قابل افراز تشخیص داده نمی‌شود نیازی به اعلام مراتب به سایر مالکین نباشد و معترض به تصمیم مسؤول ثبت و در مورد رد تقاضای کسی که درخواست فروش را به لحاظ عدم امکان افراز ملک می‌نماید با تقدیم دادخواست به مرجع صالح (دادگاه عمومی حقوقی) به طرفیت مالکین دیگر و پیوست نمودن مدارک دعوی سایرین را در جریان رسیدگی به دعوی افراز و تصمیمات متخذه قرار می‌دهد. بنابراین با وجود اعلام مراتب به سایر مالکین چنانچه احدی از مالکین معترض به تصمیم اداره ثبت بوده و دادخواست اعتراض به دادگاه تقدیم نموده باشد هر دو پرونده توأماً مورد رسیدگی قرار گرفته و اتخاذ تصمیم خواهد شد.

نظریه شماره 8109/7 مورخ 4/12/1386
«ضوابط متعارف محل، به نحوه تعیین و تشخیص تصرفات متصرف برمی‌گردد و تکلیفی که در قانون برای اطلاع‌رسانی بر عهده سازمان ثبت اسناد و املاک قرار گرفته به این معنی نیست که با گذشتن مدت مقرر، کمیسیون‌های مربوط در این خصوص با تکلیفی مواجه نیستند.»
سؤال: منظور از «ضوابط متعارف محل» در تبصره 1 ماده 13 آیین نامه اجرایی قانون اصلاح مواد 1 و 2 و 3 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت چیست و آیا هیأت‌های موضوع قانون مذکور پس از پایان مدت‌های اعلام شده نیز می‌توانند به تقاضاهایی که در مهلت قانونی تسلیم شده رسیدگی نمایند؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
1- با توجه به سیاق عبارت تبصره 1 ماده 13 آیین‌نامه اجرایی قانون اصلاح مواد 1 و 2 و 3 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت که مقرر داشته: «هرگاه تقاضا بابت قطعه‌ای مفروز از ملک مشاع باشد پذیرش آن مشروط به احراز مشخص بودن محدوده متصرفی مفروزی بر مبنای ضوابط متعارف محل خواهد بود.» ضوابط متعارف محل، به نحوه تعیین و تشخیص تصرفات متصرف برمی‌گردد. بدین معنی که برای تشخیص حدود تصرفات می‌توان به ضوابط معمول و مرسوم محل بسنده نمود. فی‌المثل اگر در محلی برای جدا کردن حدود تصرفات دیوارکشی معمول است، همان ضابطه باید رعایت شود و درصورتی که در محل دیگر با قرار دادن نشانه‌هایی مانند سنگ، چوب، خاکریز و امثال آن حدود و تصرفات تعیین می‌شود، آن نشانه‌ها مورد توجه قرار گیرد.
2- با توجه به اینکه در تبصره 2 ماده 7 قانون اصلاح مواد 1 و 2 و 3 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال 1370 آمده است: «ادارات ثبت مکلفند از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون حداکثر ظرف مدت سه ماه از طریق رادیوی استان و نشر آگهی در روزنامه کثیرالانتشار محل یا نزدیک به محل و الصاق آگهی در اماکن و معابر عمومی مراتب را به اطلاع مردم برسانند که ظرف مدت یک سال درخواست خود رار به ضمیمه رونوشت مصدق مدارک در قبال اخذ رسید تسلیم ثبت محل وقوع ملک نمایند.» و براساس ماده واحده قانون تمدید مدت مواد اصلاحی 147 و 148 قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب سال 1378، مهلت مذکور در تبصره 2 ماده 7 به مدت پنج سال دیگر از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون تمدید شده است، انقضا مدت مذکور مانع از آن نیست که هیأت‌های موضوع قانون پس از پایان مدت یاد شده نیز به تقاضاهایی که در مهلت قانون تسلیم شده رسیدگی نمایند. زیرا تکلیفی که در تبصره ماده واحده مذکور بر عهده سازمان ثبت سناد و املاک قرار گرفته به این معنی نیست که با گذشتن مدت مقرر، کمیسیون‌های مربوط در این خصوص با تکلیفی مواجه نیستند.

نظریه شماره 562/7 مورخ 9/2/1387
«اسناد رسمی و اسناد مالکیت معتبر بوده و مستلزم تأیید دادگاه نیست و منظور از تأیید اصالت در قانون نحوه صدور اسناد، مالکیت املاکی… مصوب 1370 رسیدگی به جعلیت آنها نیست.»
سؤال: 1- اسناد رسمی و مالکیت نیاز به تأیید دادگاه دارد یا خیر؟
2- منظور از تأیید اصالت در تبصره ماده 1 قانون مذکور چیست؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
1- با عنایت به مواد 22 و 70 تا 74 قانون ثبت و اسناد و املاک،‌ تا زمانی که مجعولیت سند مالکیت ثابت نشده است، محتویات و مندرجات سند مالکیت معتبر است. بنابراین، در صورتی که سند مالکیت یا سند رسمی راجع به انتقال ملک وجود داشته باشد و سوابق آن در دفاتر اسناد رسمی موجود باشد، اینگونه اسناد معتبر است و مستلزم تأیید دادگاه نیست. زیرا قسمت اخیر تبصره ماده 1 قانون نحوه صدور اسناد مالکیت املاکی که اسناد ثبتی آنها در اثر جنگ با حوادث غیرمترقبه‌ای مانند زلزله، سیل و آتش‌سوزی از بین رفته‌اند. مصوب 1369 مجلس شورای اسلامی و 1370 مجمع تشخیص مصلحت نظام، منصرف از اسناد رسمی است.
2- منظور از تأیید اصالت در تبصره مذکور رسیدگی به جلعیت اسناد رسمی نیست بلکه بررسی صحبت و اصالت اسناد و مدارک دیگری است که دلالت بر مالکیت متقاضی دارد و دادگاه برای کشف حقیقت و احراز اصالت اسناد و مدارک متقاضی می‌تواند هر اقدامی را که لازم تشخیص دهد به عمل آورد. همان طور که در ماده 2 درخصوص جمع‌آوری مدارک و اطلاعات و در ماده 3 تحقیق از معتمدین و گواهان محل و شهادت شهود مقرر گردیده است.

نظریه شماره 2011/7 مورخ 8/4/1387
«خریدار ملک مشاعی چنانچه سهمی از ملک داشته باشد ثمن معامله را نسبت به بقیه شرکا پرداخت می‌کند و منافاتی با ماده 129 قانون اجرای احکام مدنی ندارد.»
سؤال: در مواردی که خریدار ملک مشاعی در مزایده خود یکی از مالکین مشاعی باشد آیا باید کل ثمن معامله پرداخت کند یا به میزان مالکیت خود از آن کم نموده بقیه را پرداخت نماید؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
در صورتی که ملکی بنا به تصمیم قطعی دادگاه، غیرقابل افراز تشخیص شود و به استناد ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع دادگاه دستور فروش آن را صادر نماید، ملک طبق مقررات اجرای احکام مدنی به فروش گذاشته می‌شود و پس از کسر هزینه عملیات اجرایی، ثمن حاصل از فروش بین شرکا به نسبت سهام تقسیم می‌گردد و در فرض سؤال که خریدار ملک مشاع یکی از شرکا است لذا باید بهای ملک را با رعایت سهم خود در مهلت مقرر در قانون پرداخت نماید تا بین بقیه صاحبان سهام به نسبت میزان مالکیت و سهم آنان تقسیم گردد و لزومی به تودیع قسمتی از ثمن معامله که بوی تعلق می‌گیرد نمی‌باشد و این موضوع منافاتی با ماده 129 قانون اجرای احکام ندارد.

نظریه شماره 2914/7 مورخ 16/5/1387
«قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی و قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکت‌های تعاونی مسکن و سیایر اشخاص حقیقی و حقوقی هر یک در جای خود قابل اعمال و اجرا است و تعارض با هم ندارند.»
سؤال: آیا قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به… را نسخ نکرده است؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
هدف مقنن از تصویب قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی مصوب سال 1385 آن است که تنظیم اسناد رسمی در مواردی که منع قانونی ندارد با سرعت و سهولت انجام شود. در حالی که قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکت‌های تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مصوب سال 1381، رأساً هرگونه واگذاری و نقل و انتقال اراضی موضوع این قانون را ممنوع اعلام نموده و بدین لحاظ دفاتر اسناد رسمی را مکلف نموده تا درخصوص اینگونه اراضی بلامانع بودن احداث واحدهای مسکونی در اراضی موردنظر را از مراجع تعیین شد در این قانون استعلام نمایند و چون در ماده 8 قانون مؤخرالتصویب کلیه قوانین و مقررات مغایر ملغی اعلام شده و این قوانین با هم مغایرتی ندارند هر کدام در حدود موضوعات مربوط معتبر و لازم‌الرعایه است.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

به بالای صفحه بردن