نظریات مشورتی ثبت اسناد و املاک

نظریات مشورتی ثبت اسناد و املاک

نظریه شماره ۸۳۳۲/۷ مورخ ۲۸/۱۱/۱۳۶۷
«در صورت مفقود شدن پرونده اعتراض به ثبت باید با توجه به سابقه پرونده علی‌البدل تشکیل شود.»
سؤال: چنانچه بر اثر وقوع زلزله یا جنگ یا اتفاقات دیگر پرونده مربوطه به اعتراض به ثبت ملک مفقود شود تکلیف چیست؟ آیا متقاضی می‌تواند مجدداً اعتراض نماید؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
چنانچه پرونده اصلی اعتراض به ثبت مفقود شده و پیدا کردن آن مقدور نباشد باید با مراجعه به دفاتر ثبت دادخواست دادگتسری با سوابق موجود، در اداره ثبت اسناد و املاک پرونده علی‌البدل تشکیل و به اصحاب دعوی ابلاغ، شود که مدارک و مستندات خود را برای ادامه رسیدگی تقدیم دارند.
نظریه شماره ۲۲۰۱/۷ مورخ ۲۵/۵/۱۳۶
«چنانچه اعتراض بر ثبت ملک طبق مواد ۸۳ تا ۸۵ آیین دادرسی مدنی رد شود معترض فقط برای یک بار و آن هم ظرف ده روز حق دارد مجدداً دادخواست اعتراض بر ثبت را تقدیم نماید.»
سؤال: افرادی پس از درخواست ثبت ملک از ناحیه اشخاص دیگر در مهلت قانونی به ثبت ملک اعتراض نموده و اداره ثبت، اعتراض آنان را به دادگاه فرستاده است. دفتر دادگاه پس از صدور اخطار رفع نقص و عدم تکمیل پرونده قرار رد صادره به تأیید دادگاه نیز رسیده است. آیا معترض و یا معترضین می‌توانند مجدداً دادخواست اعتراض را به دادگاه تقدیم نمایند؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با توجه به تبصره ذیل ماده ۱۹ قانون ثبت اسناد و املاک در مواردی که دادخواست اعتراض بر ثبت طبق مواد ۸۳، ۸۴ و ۸۵ قانون آیین دادرسی مدنی رد می‌گردد معترض بر ثبت فقط برای یک بار می‌تواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قرار رد دادخواست مستقیماً به دادگاه صلاحیتدار، دادخواست اعتراض خود را تقدیم نماید.

نظریه شماره ۶۶۹۶/۷ مورخ ۱۷/۱۲/۱۳۶۸
«دعوی اعتراض بر ثبت ملک به جهت عدم اطلاع از مقررات قانون ثبت یا عدم آگاهی از انتشار آگهی‌های مربوطه، مسموع نیست.»
سؤال: با توجه به مواد ۲۲ و ۲۴ قانون ثبت و آرای شماره ۱۸۸ مورخ ۳/۲/۱۳۶۶ و ۱۳۵۳ مورخ ۱۰/۵/۱۳۴۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور چنانچه ملکی با رعایت قوانین ثبت به نام شخصی ثبت و سند مالکیت صادر شده باشد آیا دعوی ابطال عملیات ثبتی و سند مالکیت صادره به لحاظ ادعای مالکیت نسبت به ملک ثبت شده قابل استماع است یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با توجه به مفاد و مندرجات مواد ۲۲ و ۲۴ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ و اصلاحات و الحاقات بعدی و همچنین آرای هیأت عمومی دیوان عالی کشور به شماره‌های ۱۸۸ مورخ ۳/۲/۱۳۳۶ و ۱۶۵۳ مورخ ۱۰/۵/۱۳۴۰ طرح دعوی اعتراض به ثبت و ابطال ثبت ملک مورد اعتراض به جهت عدم اطلاع از مقررات ثبت یا عدم آگاهی از انتشار آگهی‌های نوبتی مربوط، قابل استماع نیست.

نظریه شماره ۲۶۵۸/۷ مورخ ۳۰/۵/۱۳۶۹
«ابلاغ تصمیمات واحدهای ثبتی تابع آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی است نه مقررات آیین دادرسی مدنی.»
سؤال: چنانچه یکی از شرکای مشاعی ملکی که توسط اداره ثبت تفکیک یا افراز می‌شود در خارج از کشور به سر برده و از محل سکونت یا کار او اطلاعی در دسترس نباشد آیا می‌توان برای دعوت او به جلسات رسیدگی به افراز یا تفکیک، از مقررات آیین دادرسی مدنی طبق ماده ۱۰۰ این قانون استفاده کرد؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
ماده ۱۰۰ قانون آیین دادرسی مدنی مربوط به اصحاب دعوی و جریان دادرسی در محاکم است. در مورد مسائل مربوط به افراز املاک که در ادارات ثبت جریان دارد نمی‌توان از این ماده استفاده نمود، طریقه ابلاغ تصمیمات مسؤولین ثبتی در ماده ۶ آیین‌نامه قانونی افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۸ وزارت دادگستری و آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجراء تعیین گردیده است.

نظریه شماره ۶۸۱۴/۷ مورخ ۲۱/۱۲/۱۳۶۹
«چنانچه احداث بنا در مهلت قانونی صورت گرفته باشد هیأت تا قبل از اتخاذ تصمیم نهایی حق رسیدگی به درخواست منتقل‌الیه را دارد.»
سؤال: در صورتی که تشکیل‌دهنده پرونده قبل از اتخاذ تصمیم نهایی، ملک مورد تصرفی خود را به دیگری واگذار نماید آیا منتقل‌الیه می‌تواند به عنوان قائم‌مقام قانونی تشکیل‌دهنده پرونده به هیأت مراجعه و درخواست صدور رأی به نفع خود را بنماید؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
گرچه احداث بنا و پذیرش درخواست و تشکیل پرونده مقید به مهلت مقرر در قانون است، لکن انتقال ملک به قائم مقام متقاضی در اراضی متعلق به اشخاص مقید به زمان نیست و لذا هیأت تا قبل از اتخاذ تصمیم نهایی می‌تواند به درخواست منتقل‌الیه رسیدگی را ادامه داده و اتخاذ تصمیم کند.

نظریه شماره ۶۸۱۴/۷ مورخ ۲۱/۱۲/۱۳۶۹
«در صورت تکذیب امضاء یا اثر انگشت ذیل سند عادی و عدم احراز توافق طرفین، هیأت وظیفه و اختیار رسیدگی ندارد.»
سؤال: آیا اعضای هیأت منتخب در کمیسیون ماده ۱۴۷ اصلاحی، در صورتی که طرفین توافق نکنند و اثر انگشت یا امضای مالک در مبایعه‌نامه یا قول‌نامه تکذیب شود، حق رسیدگی به تکذیب و انکار را دارند یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
در مورد تکذیب امضاء یا اثر انگشت ذیل سند عادی و عدم احراز توافق طرفین، هیأت وظیفه و اختیار رسیدگی به اصالت سند عادی را ندارد و موضوع باید به دادگاه ارجاع شود.

نظریه شماره ۸۲۳/۷ مورخ ۱۲/۳/۱۳۷۰
«رأی دادگاه در مورد افراز ملک به هر ترتیب که باشد، اداره ثبت مکلف به اجرای آن است.»
سؤال: در مواردی که دادگاه حکم بر افراز یا تفکیک ملکی صادر نموده است اعم از اینکه به لحاظ عدم ارسال تأییدیه نقشه تفکیک و افراز از ناحیه شهرداری در مهلت مندرج در ماده ۱۰۱ قانون شهرداری باشد یا به جهات دیگر، آیا اداره ثبت بدون تأیید نقشه از طرف شهرداری که منتهی به عدم اجرای مقررات ماده ۶ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری و یا ماده ۱۵۴ قانون اصلاحی قانون ثبت شده است، مکلف به اجرای دادنامه می‌باشد یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
در موردی که دادگاه طبق قسمت اخیر ماده ماده ۱۰۱ قانون شهرداری، بدون وصول نقشه تصویبی شهرداری حکم به افراز ملکی صادر کرده و یا به هر ترتیبی که حکم قطعی افراز از محکمه صادر گردیده باشد اداره ثبت مکلف به اجرای حکم دادگاه خواهد بود.

نظریه شماره ۱۱۵۴/۷ مورخ ۶/۳/۱۳۷۱
«مواد ۴۶ تا ۴۸ قانون ثبت به قوت خود باقی است النهایه در صورت اقرار طرفین به وقوع معامله مانعی از جهت قبول آن نخواهد بود.»
سؤال: شخصی اموال غیرمنقول خود را به دیگری صلح کرده و در دادگاه نیز به وقوع معامله اقرار نموده است. آیا با وجود مواد ۴۶ تا ۴۸ قانون ثبت درخواست خواهان قابل ترتیب است یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت از طرف مجلس شورای اسلامی نسخ نشده و از طرف فقهای شورای نگهبان نیز مغایرت آنها با شرع اعلام نگردیده است. بنابراین دارای اعتبار بوده و به قوت خود باقی است. النهایه در صورتی که وقوع معامله مورد اقرار طرفین باشد مانعی از جهت قبول آن نخواهد بود.

نظریه شماره ۴۹۰۱/۷ مورخ ۱۳/۷/۱۳۷۱
«ماده ۱۹ قانون اصلاحات اراضی در رابطه با اجرای مقررات مواد اصلاحی ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون اصلاحی قانون ثبت لازم‌الرعایه نیست ولی در موارد دیگر کماکان معتبر است.»
سؤال: با توجه به مقررات ماده ۱۹ قانون اصلاحات ارضی و اصلاحات بعدی این قانون، انتقال اراضی نسقی به افراد نیاز به کسب مجوز از وزارت کشاورزی دارد. آیا با تصویب و اجرای قانون اصلاح مواد ۱، ۲ و ۳ قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک، اجرای ماده ۱۹ قانون اصلاحات اراضی منتفی است یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
مقررات ماده ۱۹ قانون اصلاحات ارضی در رابطه با رسیدگی هیأت‌های مقرر در مواد اصلاحی قانون ثبت مصوب سال‌های ۱۳۶۵ و ۱۳۷۰ لازم‌الرعایه نیست ولی در موارد دیگر کماکان معتبر بوده و قابلیت اجرا را دارد.

نظریه شماره ۲۹۵۵/۷ مورخ ۱۴/۷/۱۳۷۱
«اراضی موضوع ماده ۵۶ قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگل‌ها و مراتع ملی قابل تملک نیست.»
سؤال: آیا تبصره ۳ ماده ۲ قانون اصلاح ۱، ۲، ۳ قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال‌های ۱۳۶۵ و ۱۳۷۰ شامل آن دسته از اراضی که حسب ماده ۵۶ قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگل‌های ملی توسط اشخاص تصرف و در آنها اعیانی ایجاد شده، می‌گردد یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
اراضی موضوع ماده ۵۶ قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگل‌ها و مراتع ملی قابل تملک خصوسصی نیست و از شمول تبصره ۲ قانون مصوب ۱۳۷۰ خارج است.

نظریه شماره ۹۴۱۵/۷ مورخ ۱۱/۹/۱۳۷۱
«ابطال سند اول موجب بلااثر شدن سند دوم نمی‌شود.»
سؤال: یک سازمان دولتی قطعه زمینی را بدون رعایت ضوابط به شخصی منتقل کرده و منتقل‌الیه نیز بعد از مدتی آن را به شخص دوم واگذار نموده است، سپس سازمان دولتی مذکور متوجه عدم رعایت ضوابط شده و درخواست ابطال سند انتقال اولیه را کرده و حکم قطعی بر ابطال سند رسمی مذکور صادر شده است. با توجه به اینکه طبق قانون مدنی چنانچه معامله‌ای باطل باشد کلیه تصرفات و نقل و انتقالات بعدی نیز باطل می‌شود، آیا طبق قانون، ابطال سند اولیه، خود به خود موجب ابطال سند دوم خواهد بود یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
مادام که طبق حکم قطعی لازم‌الاجراء سند رسمی انتقال دوم ابطال نشده باشد اداره ثبت نمی‌تواند به سند رسمی دوم ترتیب اثر ندهد.

نظریه شماره ۳۲۵۹/۷ مورخ ۴/۶/۱۳۷۲
«تخلیه و تحویل مورد مزایده به برنده آن جزء عملیات اجرایی تلقی نشده و وظیفه اداره اجراء نیست.»
سؤال: با توجه به مواد (۱۷ و ۲۱۳ آیین‌نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجراء و طرز رسیدگی به شکایات از عملیات اجرایی، ملکی که در رهن بوده و در مزایده به طلبکار منتقل گردیده باشد، چنانچه ملک در تصرف بدهکار یا کسان وی (غیر از مستأجر) باشد آیا تخلیه و تحویل ملک به برنده مزایده از وظایف اجرای ثبت است یا برنده مزایده باید از طریق دادگاه نسبت به تخلیه اقدام نماید؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با توجه به تبصره ۲ ماده ۳۴ قانون ثبت و مواد ۲۷ و ۲۱۳ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی بالاخص بند «ج» آن و در نهایت تنظیم سند انتقال به نام ذی‌نفع، عملیات اجرایی پایان یافته محسوب می‌شود و تخلیه و تحویل آن خارج از وظایف اجرای ثبت و در صلاحیت دادگاه می‌باشد.

نظریه شماره ۷۴۴۳/۷ مورخ ۲۵/۱۰/۱۳۷۲
«دعوی ابطال سند یا بی‌اعتباری آن علیه اداره ثبت اسناد و املاک جواز قانونی ندارد.»
سؤال: در پرونده‌هایی که اشخاص علیه افراد دیگر به خواسته ابطال سند و یا ابطال عملیات اجرایی اقدام به تقدیم دادخواست می‌نمایند، با توجه به اینکه در صورت وارد بودن دعوی، اجرای رأی به عهده اداره ثبت اسناد است، آیا اداره ثبت نیز باید به عنوان خوانده طرف دعوی قرار گیرد یا اصولاً دعوی قابلیت طرح علیه اداره ثبت را ندارد؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
در دعاوی مربوط به ابطال سند یا اعلام بی‌اعتباری اسناد و یا درخواست ابطال اجرائیه موضوع ماده ۱ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و دفاتر اسناد رسمی مصوب سال ۱۳۲۲، طرح دعوی به طرفیت اداره ثبت توجیه قانونی ندارد. زیرا وظیفه اداره ثبت و دفاتر اسناد رسمی تنها ثبت واقعه ابطال سند یا ابطال اجرائیه است که پس از صدور حکم از طرف دادگاه و قطعیت آن مطابق ماده ۴ قانون اجرای احکام مدنی باید به دستور دادگاه عمل نماید.

نظریه شماره ۷۶۷۴/۷ مورخ ۲۷/۱۰/۱۳۷۲
«اراضی مشمول ماده ۱ قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت هم شامل متقاضی است هم منتقل‌الیه ولی اراضی مشمول تبصره ۳ ماده ۲ فقط شامل متقاضی است.»
سؤال: در اجرای مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک، اشخاصی که تقاضای صدور سند رسمی را به استناد یک فقره سند عادی می‌نمایند ممکن است ملک مورد تصرف آنها مربوط به اشخاص باشد یا مربوط به شهرداری و اراضی دولتی، آیا انتقال ملک از ناحیه متقاضی به شخص ثالث اعم از اینکه ملک به نام دولت باشد یا اشخاص، صدور سند مالکیت به نام منتقل‌الیه معنی دارد؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
در مورد اراضی مشمول ماده ۱ اصلاح ماده ۱۴۷ قانون اصلاح مواد ۱، ۲ و ۳ قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت مصوب ۲۱/۶/۱۳۷۰، چنانچه رعایت ضوابط تعیین شده در بندهای ششگانه شده باشد متصرف که شامل متقاضی و منتقل‌الیه هر دو می‌شود مستحق دریافت سند مالکیت خواهد بود. ولی در مورد اراضی مشمول ماده ۲ اصلاح ماده ۱۴۸ قانون اصلاح مواد ۱، ۲ و ۳ قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت مصوب ۲۱/۶/۱۳۷۰ که مالک آن دولت یا شهرداری‌ها است، فقط متقاضی یعنی کسی که ثبت‌نام کرده و تقاضای صدور سند مالکیت را نموده است، استحقاق دریافت سند مالکیت را با رعایت ضوابط مقرر در قانون دارد.

نظریه شماره ۵۳۰۰/۷ مورخ ۳/۸/۱۳۷۳
«دعاوی اعتراض به رأی هیأت و اعتراض بر ثبت موضوع ماده ۱۶ قانون ثبت اسناد و املاک، از جمله دعاوی مالی است.»
سؤال: آیا دعاوی اعتراض بر ثبت ملک موضوع ماده ۱۶ قانون ثبت اسناد و املاک و اعتراض به تقاضای ثبت موضوع مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون حذف و اصلاح موادی از قانون ثبت از جمله دعاوی مالی است یا غیرمالی؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
دعاوی اعتراض بر ثبت موضوع ماده ۱۶ قانون ثبت اسناد و املاک و نیز دعاوی موضوع مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت مصوب سال ۱۳۷۰، به لحاظ این که در حقیقت اعتراض به مالکیت است از جمله دعاوی مالی محسوب می‌شود.

نظریه شماره ۵۲۶۷/۷ مورخ ۱۵/۸/۱۳۷۳
«معافیت شهرداری از پرداخت مالیات و حق‌الثبت شامل معافیت از حق‌التحریر نمی‌شود.»
سؤال: طبق ماده ۱۰۹ قانون شهرداری، شهرداری از پرداخت حق‌الثبت املاک و مالیات معاف است. لیکن دفاتر اسناد مبالغی به عنوان حق‌الثبت دریافت می‌نمایند و حق‌الثبت را شامل حق‌الثبت زمان انتقال نمی‌دانند، آیا نظر دفاتر اسناد صحیح است یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
ماده ۱۰۹ قانون شهرداری، صراحتاً شهرداری‌ها را از پرداخت حق‌الثبت املاک و مالیات معاف کرده است، بدیهی است که این معافیت شامل حق‌الثبت اسناد و حق‌التحریر نمی‌باشد، بنابراین اخذ هرگونه حق‌الثبت املاک و مالیات از شهرداری خلاف ماده فوق‌الذکر است.

نظریه شماره ۵۷۷۶/۷ مورخ ۱۸/۸/۱۳۷۳
«اظهارنظر قاضی در هیأت حل اختلاف نسبت به ثبت درخواست متقاضیان از موارد رد دادرس است.»
سؤال: تعدادی از قضات در هیأت‌های حل اختلاف به درخواست متباضیان ثبت رسیدگی می‌کنند، چنانچه پرونده اعتراض به عملیات ثبتی در دادگاه‌ها نزد قضات مذکور مطرح شود. آیا رسیدگی آنها از موارد رد دادرس هست یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
اظهارنظر قضات در هیأت حل اختلاف نسبت به ثبت درخواست متقاضیان در مقام رسیدگی به اعتراض به ثبت در همان پرونده از موارد رد دادرس و منطبق با بند ۷ ماده ۲۰۸ قانون آیین دادرسی مدنی است.

نظریه شماره ۵۸۰۲/۷ مورخ ۲۹/۹/۱۳۷۳
«اجرای مواد اصلاحی قانون ثبت مصوب سال‌های ۱۳۶۵ و ۱۳۷۰ شامل اراضی مربوط به معابر و پیاده‌روها و بستر آنها نمی‌شود.»
سؤال: در اجرای تبصره ۳ ماده ۲ قانون اصلاح مواد ۱، ۲ و ۳ قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۳۱/۴/۱۳۶۵ و الحاق موادی به آن، آیا در صورتی که اعیانی متقاضیان در زمین‌هایی با کاربری غیرمسکونی مانند حریم نهر پیاده‌رو و فضای سبز باشد، امکان صدور سند مالکیت وجود دارد یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
مواد اصلاحی قانون ثبت مصوب سال ۱۳۷۰ در قسمتی که مربوط به دولت و شهرداری‌هاست ناظر است به اراضی که استفاده از آن برای عموم نبوده یا به علت خاص قانونی ممنوعیت استفاده نداشته باشد به عبارت دیگر آن قسمت از اراضی که در بستر و حریم آنها یا در پیاده‌رو قرار گرفته قابلیت تصرف و ایجاد اعیانی ندارد تا موضوع تبصره ۳ ماده ۲ ذیل ماده ۱۴۸ قانون اصلاح مواد ۱، ۲ و ۳… مصوب سال ۱۳۷۰ واقع گردد و نسبت به آن سند مالکیت به نام افراد صادر شود به هر حال مواد اصلاحی قانون ثبت مانع اجرای قوانین و مقررات مخصوص در هر مورد نیست.

نظریه شماره ۸۴۷۲/۷ مورخ ۲۲/۱/۱۳۷۴
«اعتراض به عملیات اجرایی که بعد از صدور دستور اجرا شروع می‌شود بدواً در صلاحیت رئیس ثبت و سپس در هیأت نظارت است.»
سؤال: چنانچه شخص نسبت به اقدامات انجام شده توسط مأمورین اجرای ثبت اعتراض داشته و اعتراض او در هیأت نظارت رد شده باشد آیا می‌تواند نسبت به اجرائیه مذکور به دادگاه عمومی شکایت کند؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
طبق ماده ۲۲۹ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجراء، عملیات اجرایی بعد از دستور اجراء شروع می‌شود و هر کس از این عملیات که وفق آیین‌نامه مذکور صورت گیرد، شکایتی داشته باشد باید شکایت خود را به رئیس ثبت محل تسلیم کند نظر رئیس اداره ثبت به اشخاص ذی‌نفع ابلاغ می‌گردد و این نظر قابل اعتراض در هیأت نظارت است. اعتراض به دستور اجرای موضوع ماده ۱ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر رسمی مصوب ۱۳۲۲ با اصلاحات بعدی که در صلاحیت دادگاه‌های عمومی است با آنچه که در ماده ۲۲۹ آیین‌نامه موصوف در بند ۱ آمده است فرق می‌کند. موضوع ماده ۱ قانون موصوف مربوط به اصل موضوع و دستور اجرای سند است ولی اقدامات و عملیاتی که مأمورین اجرای ثبت انجام می‌دهند، رسیدگی و اعتراض به اقدامات انها در آیین‌نامه ذکر شده است. بنابراین با وجود مقررات ماده ۲۲۹ آیین‌نامه، اعتراض به اقدامات و عملیات مأمورین اجرا محلی برای رسیدگی دادگاه‌های عمومی به این اقدامات و عملیات باقی نمی‌ماند.

نظریه شماره ۹۹۵/۷ مورخ ۱۸/۴/۱۳۷۴
«املاکی که امکان تنظیم سند و انتقال ملک با استفاده از مدارکی که در اختیار خریدار است در مورد آنها فراهم باشد مشمول قانون اصلاح مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت نخواهد بود.»
سؤال: املاکی وجود دارد که از طرف مالک با سند عادی به خریدار واگذار شده و از طرف مالک برای خریدار وکالت‌نامه تام‌الاختیار با حق فروش نیز صادر گردیده است. مع‌ذلک خریدار با توجه به قانون اصلاحی مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت تقاضای صدور سند رسمی به نام خود را کرده است. آیا صدور سند مالکیت برای خریدار مجوز قانونی دارد یا نه؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
نظر به اینکه به موجب مقررات ماده ۱۴۷ قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال ۱۳۷۰ املاکی مشمول این قانون هستند که به واسطه موانع قانونی تنظیم سند یا صدور سند مالکیت برای آنها میسور نیست و چون درخصوص مورد استعلام امکان تنظیم سند و انتقال ملک با استفاده از وکالت‌نامه رسمی و یا الزام فروشنده به انتقال ملک وجود دارد لذا مورد مشمول مقررات قانون موصوف نیست.

نظریه شماره ۷۵۲۳/۷ مورخ ۲۵/۱۱/۱۳۷۴
«در صورت فوت یا عدم دسترس به مالک نیز می‌توان سند مالکیت را برای متقاضی صادر کرد در این صورت ثمن معامله در صندوق تودیع می‌شود.»
سؤال: تعدادی از متقاضیان پرونده‌های ثبت وفق مواد (۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی) قانون ثبت طبق مبایعه‌نامه‌های عادی مبلغی از بهای مورد معامله را به مالکین بدهکار می‌باشند و حال مدعی هستند که مالک شناخته نمی‌شود یا فوت کرده یا در دسترس نیست با وصف مراتب مذکور اولا آیا هیأت رأی به صدور سند مالکیت به نام متقاضی می‌دهد یا خیر؟ ثانیا ثمن معامله طبق نظریه کارشناسی از متقاضی وصول می‌شود یا به ترتیب دیگری؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
مورد مطروحه در استعلام منطبق است با بند ۶ ماده ۱ قانون اصلاح مواد ۱، ۲ و ۳ قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۲۱/۶/۱۳۷۰ چنانچه متصرف با در دست داشتن سند عادی تقاضای صدور سند رسمی نماید و اعلام کند که مالک فوت شده یا شناخته نمی‌شود و دسترسی به او امکان‌پذیر نیست و… با توجه به شق «د» ماده ۱ قانون مذکور، هیأت حل اختلاف مذکور در ماده ۲ به موضوع رسیدگی نموده و پس از احراز تصرف مالکانه متقاضی، مراتب را به اداره ثبت اعلام تا در دو نوبت به فاصله ۱۵ روز به نحو مقتضی آگهی نماید و در صورتی که ظرف ده روز از تاریخ انتشار اولین آگهی اعتراض واصل نشود، اداره ثبت طبق مقررات سند مالکیت را صادر می‌نماید و در این فرض چون اعتراضی از ناحیه مالک واصل نشده است، هیأت دستور می‌دهد که متقاضی ثبت مابقی ثمن معامله را به صندوق ثبت تودیع نماید (در صورت وصول اعتراض طبق قسمت اخیر شق ۶ عمل خواهد شد.)

نظریه شماره ۸۲۱۶/۷ مورخ ۱۹/۱۲/۱۳۷۴
«داشتن سند مالکیت مشاعی از موارد راجع به هیأت حل اختلاف مادتین ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاح قانون ثبت نیست.»
سؤال: شخصی که قبلاً از طریق هیأت حل اختلاف موضوع مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت سند مالکیت مشاعی برای یک قطعه زمین گرفته مجدداً به موجب درخواست جداگانه تقاضای صدور سند مالکیت مفروزی را کرده است. آیا رسیدگی و صدور سند مالکیت افرازی وجاهت قانونی دارد یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
در صورتی که متقاضیان در مورد اراضی تحت تصرف خویش، سند رسمی مشاعی داشته باشند، مراجعه آنان به هیأت‌های موضوع مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت موردی ندارد، دارندگان این‌گونه اسناد مالکیت باید برای افراز سهم مشاعی خود مستقیماً به اداره ثبت مراجعه کنند.

نظریه شماره ۱۰۵۱/۷ مورخ ۲۰/۳/۱۳۷۵
«در مورد توقیف اجرائیه‌های ثبتی که موضوع اسناد وجه نقد است، متقاضی باید کل وجه لازم‌الاجراء را در صندوق دادگستری تودیع نماید.»
سؤال: با در نظر گرفتن اینکه در قسمت اخیر ماده ۵ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر رسمی مصوب ۲۷/۶/۱۳۲۲ ذکر شده که در صورتی که موضوع سند لازم‌الاجرا وجه نقد باشد و مدعی وجه نقد بدهد آن وجه در صندوق ثبت محل توقیف می‌شود و تأمین دیگری گرفته نمی‌شود. آیا با توجه بهصراحت این متن، در مقام توقیف اجرائیه ثبتی بدون تودیع وجوهی که موضوع آن اجرائیه است، می‌توان با اخذ عشر یا مبلغ کمتری اقدام به توقیف اجرائیه نمود یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
مطابق ماده ۵ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب شهریور ۱۳۲۲، در صورتی که دادگاه دلایل شکایت را قوی بداند یا در اجرای سند رسمی ضرر جبران‌ناپذیری باشد به درخواست مدتی پس از گرفتن تأمین، قرار توقیف عملیات اجرایی را می‌دهد، در ذیل همین ماده اضافه شده است اگر موضوع سند وجه نقد باشد و مدعی وجه نقد بدهد آن وجه در صندوق ثبت محل توقیف می‌شود و تأمین دیگری گرفته نخواهد شد. منظور از تأمین در این ماده، تأمین نسبت به موضوع سند لازم‌الاجراء است. زیرا بستانکار می‌تواند با اجرای سند وجه آن را وصول نماید، وقتی که اجرائیه توقیف می‌شود باید وضع بستانکار طوری باشد که اگر درخواست ابطال سند رد شود او بتواند با اجرای اجرائیه حق خود را از موضوع تأمین وصول نماید و این ممکن نیست مگر اینکه تمام وجه اجرائیه قبلاً تأمین شده باشد، تأمین قسمتی از وجه اجرائیه به عنوان خسارات احتمالی نقض غرض بوده و خلاف ماده ۵ قانون فوق‌الذکر است.

نظریه شماره ۲۹۶۹/۷ مورخ ۲۴/۶/۱۳۷۵
«دادخواست اعتراض به رأی هیأت حل اختلاف مواد اصلاحی (۱۴۷ و ۱۴۸) قانون ثبت به طرفیت کسی که رأی به نفع او صادر شده است اقامه می‌شود.»
سؤال: آیا در مورد اعتراض اشخاص به رأی صادره از طرف هیأت رسیدگی به اسناد عادی موضوع قانون اصلاح مواد ۱، ۲ و ۳ اصلاح موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۷۰، دادخواست باید به طرفیت اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه داده شود یا به طرفیت هیأت حل اختلاف؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
دعوی نه به طرفیت اداره ثبت اسناد و املاک اقامه می‌شود و نه به طرفیت هیأت حل اختلاف، بلکه دعوی باید به طرفیت کسی اقامه شود که رأی هیأت حل اختلاف به سود او صادر شده است.

نظریه شماره ۵۵۸۲/۷ مورخ ۲۶/۸/۱۳۷۵
«قاضی که پرونده مربوط به رد دادرس به لحاظ امتناع از رسیدگی به او ارجاع شده حق اختلاف درخصوص قبول ایراد را ندارد.»
سؤال: چنانچه قاضی دادگاه به یکی از جهات قانونی قرار امتناع از رسیدگی صادر کرده و پرونده جهت رسیدگی به قاضی دیگری ارجاع شده است، آیا قاضی دوم می‌تواند به لحاظ اینکه قرار امتناع از رسیدگی صحیحاً صادر نشده به قاضی صادرکننده تکلیف نماید که به پرونده رسیدگی کند و یا چنانچه قاضی مردود تغییر کرده باشد پرونده را جهت رسیدگی توسط قاضی جدید اعاده کند؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
چون تشخیص صلاحیت هر قاضی با خود او است مطابق ماده ۲۱۴ قانون آیین دادرسی مدنی هرگاه دادرس ایراد را قبول و قرار امتناع از رسیدگی صادر نماید و پرونده به شعبه دیگر ارجاع خواهد شد، دادگاه مرجوع‌الیه مکلف به رسیدگی است و حق اختلاف درخصوص قبول ایراد را ندارد و نمی‌تواند برای آن قاضی که خود را مردود دانسته است، اعلام صلاحیت نماید. به همین ترتیب رئیس حوزه قضائی نیز نمی‌تواند ببرای قاضی مردود اعلام صلاحیت کرده و پرونده را مجدداً جهت رسیدگی به او ارجاع نماید. بدیهی است که در صورت اعتقاد به تخلف می‌تواند مراتب را به دادسرای انتظامی قضات اعلام نماید. همچنین در صورت تغییر قاضی مردود و آمدن قاضی دیگری به جای ایشان، تغییر قاضی موجب عدم صلاحیت قاضی مرجوع‌الیه و اعاده پرونده نمی‌‌شود.

نظریه شماره ۵۶۵۲/۷ مورخ ۱۳/۱۰/۱۳۷۵
«چنانچه برای مالکین مشاعی که به صورت مفروزی متصرف زمین هستند، سند مالکیت مفروزی صادر شود برای بقیه مالکین ملک مذکور نیز می‌توان سند مالکیت مفروزی صادر کرد هر چند در زمین متصرفی آنها اعیانی ایجاد نشده باشد.»
سؤال: ملکی به موجب سند رسمی و عادی به صورت مشاعی به تعداد زیادی از افراد واگذار شد است. در اداره ثبت به نام هر یک از مالکین سند مالکیت مشاعی صادر گردیده و کلیه خریداران آن هر کدام در یک قطعه از ملک مذکور به صورت مفروزی متصرف شده‌‌اند در اجرای مواد اصلاحی قانون ثبت (ماده ۱۴۷ و ۱۴۸) تقاضای صدور سند مالکیت مفروزی شده است. کارشناسان مربوطه محل را بازدید نموده و با تعیین حدود و مشخصات قطعات متصرفی نقشه لازم را تهیه کرده‌اند در این میان تعدادی از متصرفین قادر به احداث اعیانی در قسمت متصرفی خود نشده‌اند، اداره ثبت اسناد و املاک طبق مفاد رأی هیأت برای متصرفین مفروزی که واجد شرایط بوده و در قسمت متصرفی خود ایجاد اعیانی کرده‌اند، سند مالکیت مفروزی صادر نوده ولی برای آنهایی که اعیانی احداث نکرده‌اند سند مفروزی صادر نشده است اینک سؤال این است که آیا می‌توان برای باقیمانده متصرفین که موفق به احداث اعیانی نشده‌اند سند مالکیت مفروزی صادر کرد یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با توجه به بند ۲ ذیل ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت مصوب سال ۱۳۷۰ هرگاه انتقال اعم از رسمی و عادی به نحو مشاع و تصرف به نحو مفروز باشد و این تصرفات مورد موافقت مالک متصرف و مالکین دیگر باشد با رعایت شرایط مقرر در همان بند، رئیس ثبت دستور تعیین حدود و حقوق ارتفاقی مورد تقاضا و باقیمانده را به منظور صدور سند مالکیت مفروزی خواهد داد. با توجه به مراتب فوق در مورد استعلام که با درخواست متقاضیان و صدور قرار کارشناسی کل پلاک و قطعات متصرفی هر یک از دارندگان اعم از عادی و رسمی تعیین و معلوم گردیده و نسبت به اکثریت قریب به اتفاق قطعات متصرفی مشاعی سند مالکیت مفروزی صادر گردیده است. در مورد کسانی که با درخواست صدور سند مالکیت به لحاظ عدم احداث ساختمان و اعیانی مشمول این مقررات نیستند با رعایت کامل شرایط مقرر در بند ۲ رئیس ثبت می‌تواند اجازه تعیین حدود قطعات باقیمانده را که حدود آنها با توجه به نقشه کلی پلاک و صورت مجلس تنظیمی مشخص گردیده، به منظور صدور سند مالکیت مفروزی بدهد. به عبارت دیگر منظور از کلمه باقیمانده در این قانون اراضی است که حالت مشاعی دارد و برای آنها باید سند مالکیت مفروزی صادر گردد اعم از اینکه احداث اعیانی شده باشد یا غیر آن.

نظریه شماره ۱۳۸۳/۷ مورخ ۱۸/۳/۱۳۷۶
«اجاره‌نامه فقط در صورتی رسمی تلقی می‌شود که در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد.»
سؤال: به موجب مقررات ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی اسنادی که نزد مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آنها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد در حکم اسناد رسمی قلمداد می‌شود. با توجه به مقررات این ماده آیا اسناد اجاره‌ای که در وزارتخانه‌ها و یا سازمان‌های دولتی با افراد تنظیم می‌گردد، رسمی تلقی می‌شوند یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
اجاره‌نامه‌های عادی که در سازمان‌های دولتی با افراد تنظیم می‌شود مشمول مقررات ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی نبوده و در حکم اسناد عادی اجاره می‌باشد زیرا تنظیم سند اجاره جزء وظایف اداری محسوب نمی‌شود.

نظریه شماره ۶۸۴۳/۷ مورخ ۶/۱۰/۱۳۷۶
«مواد ۴۶ تا ۴۸ قانون ثبت معتبر و لازم‌الاجراء است ولی با بدون دلیل دیگر بر وقوع صلح یا هبه،‌ آن دلایل قابل بررسی است.»
سؤال: قانون ثبت اسناد و املاک به جز بعضی از مواد اصلاحی تاکنون به قوت خود باقی است از جمله مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون مذکور، با توجه به اعتبار این قانون آیا اگر صلحنامه‌ای معوض با مقداری نبات تنظیم شده باشد با احراز اصالت صلحنامه، آیا می‌توان این صلح‌نامه را معتبر و قابل ترتیب اثر دانست یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
طبق مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت در جاهایی که وزارت دادگستری ثبت اسناد را اجباری دانسته است، ثبت صلح‌نامه هبه‌نامه و شرکت‌نامه ضروری است و بدون ثبت آنها، آن اسناد در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نمی‌شود، مع ذلک چنانچه دلایل دیگری بر وقوع صلح یا هبه وجود داشته باشد به آن دلایل توجه خواهد شد، همچنین اگر در سند عادی، مطالبی غیر از آنچه در مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت آمده است وجود داشته باشد با احراز اصالت سند به آنها ترتیب اثر داده می‌شود.

نظریه شماره ۷۷۱۴/۷ مورخ ۱۳/۱۱/۱۳۷۶
«مقررات مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت و مقررات ماده ۱۰۱ قانون شهرداری، هر کدام در جای خود قابل اجراست.»
سؤال: در اجرای مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت، مالکین اسناد عادی مبادرت به اخذ اسناد رسمی می‌نمایند. لذا خواهشمند است نظریه خود را در مورد نحوه اجرای ماده ۱۰۱ قانون شهرداری، نحوه وصول عوارض تفکیک، دستورالعمل ماده ۱۴ قانون زمین شهری، ضوابط و مقررات مربوط به تأمین فضاهای عمومی و خدماتی شهر و تبصره ۴ قانون تعیین وضعیت املاک در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها مصوب ۱۳۶۷ اعلام فرمایید.

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
اجرای مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت در تبدیل سند عادی به رسمی، منابع اعمال مقررات ماده ۱۰۱ قانون شهرداری و همچنین مصوبه وصول عوارض تفکیک سال ۱۳۶۹ و تبصره ۴ ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها مصوب ۱۳۶۷ و رعایت ضوابط و مقررات تأمین فضاهای عمومی نیست. بدیهی است اجرای چنین مقرراتی که مسأله‌ای جانبی و متعلق دستگاه‌های دیگر است برای کمیسیون تصمیم گیرنده در صدور اسناد رسمی تکلیفی ایجاد نمی‌کند و این خود دستگاه‌های ذی‌نفع هستند که با اجرای مقررات لازم دستگاه متبوع خود رأساً اقدام می‌نمایند و به هر تقدیر انجام آنها نمی‌تواند مانعی برای کمیسیون صدور اسناد موضوع مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاح قانون ثبت باشد.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

به بالای صفحه بردن