نظریات مشورتی در مورد عقد اجاره قسمت دوم

نظریات مشورتی در مورد عقد اجاره

نظریه شماره ۵۷۱۰/۷ مورخ ۲۸/۷/۱۳۷۷
«قانون الحاق یک بند به عنوان بند «ج» و دو تبصره به ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۶۲ شامل تمام قراردادهای اجاره مطب می‏شود.»
سؤال: با توجه به رأی وحدت رویه شماره ۵۲ مورخ ۹/۱۲/۱۳۶۷ هیأت عمومی که کلیه اماکن مسکوین را در بر می‏گیرد که به منظور اجاره به تصرف مستأجر داده شده و عنایت به بند «ج» ماده ۲ قانون الحاق به قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۶۲، آیا اثر اجرایی بند «ج» ماده مذکور که در سال ۱۳۷۲ به تصویب رسیده است به قراردادهای پیش از تصویب قانون سال ۱۳۶۲ نیز تسری و اطلاق دارد یا اینکه با توجه به ماده ۴ قانون مدنی منحصرا ناظر به قراردادهای آتی می‏باشد؟
نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
قانون الحاق یک بند به عنوان بند «ج» و دو تبصره به ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۲ حکایت از این دارد که محل کار پزشکان تابع قرارداد فیمابین و در صورت نبودن قرارداد تابع قانون مدنی است و این ضابطه، شامل تمامی قراردادهای اجاره مطب اعم از اینکه قبل از تصویب قانون منعقد شده باشد یا بعد از آن، می‏شود.
نظریه شماره ۵۹۶۲/۷ مورخ ۱۹/۸/۱۳۷۷
«رابطه استیجاری مستند به سند رسمی بعد از لازم‏الاجراء شدن ماده واحده سال ۱۳۶۵، چنانچه مسبوق به سابقه نباشد، تابع این قانون است.»
سؤال: مستأجر یک باب مغازه که دارای سند رسمی اجاره‏نامه در سال ۱۳۷۴ بوده، دادخواستی به خواسته تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر به طرفیت مالک تقدیم نموده است. آیا با توجه به ماده واحده مصوب سال ۱۳۶۵،چنانچه موجر نیز درخواست تخلیه به لحاظ انقضای مدت اجاره به دادگاه بدهد به تقاضای مستأجر می‏توان ترتیب اثر داد یا به درخواست مالک؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
چنانچه اجاره‏نامه رسمی مورد استعلام که در سال ۱۳۷۴ مابین موجر و مستأجر تنظیم شده، مسبوق به سابقه نباشد، تابع مقررات قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۶۵ بوده و از شمول قانون سال ۱۳۵۶ خارج خواهد بود و لذا نمی‏توان بر مبنای مقررات ماده ۱۹ قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ به درخواست مستأجر ترتیب اثر داد و در این صورت به درخواست مالکح رسیدگی می‏شود. اما اگر اجاره‏نامه مذکور مسبوق به رابطه استیجاری قبلی باشد روابط فیمابین تابع قانون سال ۱۳۵۶ بوده و طبق مقررات این قانون به درخواست مستأجر می‏توان رسیدگی نمود. بدیهی است بدوا به تقاضای تخلیه مالک رسیدگی می‏شود. چنانچه مالک در مهلت قانونی، حق کسب و پیشه یا تجارت را پرداخت کرد مورد اجاره تخلیه می‏شود و درخواست تجویز انتقال منافع منتفی می‏گردد اما اگر موجر حق کسب و پیشه یا تجارت را پرداخت نکرد درخواست تخلیه منتفی می‏گردد و حکم به تجویز انتقال منافع به نفع مستأجر صادر می‏شود.

نظریه شماره ۴۶۵۹/۷ مورخ ۱/۹/۱۳۷۷
«ماده واحده قانون ممنوعیت تخلیه واحدهای آموزشی شامل مدارس غیر انتفاعی نیست.»
سؤال: آیا ماده واحده قانون ممنوعیت تخلیه اماکن و واحدهای آموزشی و پرورشی در اختیار وزارت آموزش و پرورش مصوب ۹/۶/۱۳۷۲ شامل اماکن استیجاری مدارس غیرانتفاعی می‏شود یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
ماده واحده قانون ممنوعیت تخلیه اماکن و واحدهای آموزشی و پرورشی که در اختیار وزارت آموزش و پرورش می‏باشد مصوب سال ۱۳۷۲ شامل اماکنی که در تصرف و اجاره مدارس غیرانتفاعی است، نمی‏شود.

نظریه شماره ۷۷۷۳/۷ مورخ ۱۹/۱۱/۱۳۷۷
«تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجاره‏بها یا اجرت‏المثل موکول به ارسال اظهارنامه یا اخطاریه ده روزه است.»
سؤال: در مواردی که اجاره‏نامه عادی بوده یا رسمی باشد و مستأجر از پرداخت اجاره‏بها یا اجرت‏المثل امتناع نماید آیا موجر تکلیف دارد که برای مستأجر اظهارنامه ده روزه یا اخطاریه ده روزه برای مطالبه اجور معوقه بفرستد؟ یا اینکه احراز عدم پرداخت اجور از ناحیه مستأجر برای صدور حکم تخلیه کفایت می‏کند؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با توجه به مقررات بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، صدور حکم بر تخلیه مورد اجاره به لحاظ عدم پرداخت اجاره‏بها به اجرت‏المثل موکول به ارسال اظهارنامه در صورت عدم وجود اجاره‏نامه رسمی و ارسال اخطاریه ده روزه از دفترخانه صادرکننده سند رسمی اجاره نامه، در صورت وجود اجاره‏نامه رسمی خواهد بود.

نظریه شماره ۸۲۳۹/۷ مورخ ۲۹/۱۱/۱۳۷۷
«چنانچه مورد اجاره برای سکونت و امور فرهنگی اجاره داده شده باشد، مستأجر می‏تواند به هر دو منظور یا به یکیاز آنها از مورد اجاره استفاده کند.»
سؤال: مالکی یک باب خانه خود را برای سکونت و امور فرهنگی (تأسیس دبستان و کودکستان و دبیرستان) به اجاره داده است، مستأجر از مورد اجاره جهت مهد کودک استفاده می‏نماید، مالک تقاضای تخلیه کرده است ایا طبق قانون سال ۱۳۶۲ می‏توان حکم تخلیه صادر نمود؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با توجه به اینکه محل موردنظر هم برای سکونت و هم برای امور فرهنگی به اجاره داده شده ومستأجر حق داشته به هر دو منظور یا به یک منظور از آن استفاده کند و مهد کودک نیز از جمله فعالیت‏های مشابه کودکستان و داخل در امور فرهنگی است که محل کار و درآمد می‏باشد لذا روابط فیمابین تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ بوده و طبق قانون سال ۱۳۶۲ نمی‏توان حکم تخلیه صادر کرد.

نظریه شماره ۳۳۰/۷ مورخ ۱۲/۱۲/۱۳۷۷
«حق کسب و پیشه قابل توقیف بده و از طریق ارث به همسر نیز می‏رسد که میزان یک چهارم یا یک هشتم بر حسب مورد است.»
سؤال: با عنایت به اینکه در مورد سرقفلی تعریفی از نظر اینکه سرقفلی در زمره اموال منقول است یا غیرمنقول نشده است لذا خواهشمند است دستور فرمایید کتبا به هیأت بدوی رسیدگی به تخلفات اداری وزارت امور اقتصادی و دارایی اعلام شود آیا سرقفلی در زمره اموال منقول یا در حکم اموال غیرمنقول است؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
حق کسب یا پیشه یا تجارت از جمله حقوق مالی بوده که قابل توقیف است و چون از طریق کارشناسی نیز به ریال تعیین می‏شود. به علاوه جزو ماترک بوده و از طریق ارث با توجه به ضابطه اموال منقول به میزان یک چهارم یا یک هشتم به همسر می‏رسد لذا جزء اموال منقول محسوب می‏شود.

نظریه شماره ۹۱۴۹/۷ مورخ ۱۸/۱۲/۱۳۷۷
«مالک عرصه به تنهایی نیز می‏توند با داشتن شرایط لازم تقاضای تعدیل اجاره‏بها نسبت به عرصه را نماید.»
سؤال: اگر مالکیت اعیانی مغازه‏ای متعلق به مستأجر همان مغازه و عرصه آن متعلق به شخص دیگری باشد، آیا درخواست تعدیل اجاره‏بها از ناحیه مالک عرصه نسبت به مغازه قانونا قابل پذیرش است یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
مالک عرصه محل کسب یا پیشه یا تجارت که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ باشد می‏تواند به استناد مواد ۱ و ۴ قانون مورد بحث به نسبت عرصه از دادگاه درخواست تعدیل اجاره‏بهای مقرر فیمابین را بنماید.

نظریه شماره ۹۳۵۹/۷ مورخ ۲۰/۱۲/۱۳۷۷
«محل کمک دندانپزشک تجربی، تابع رأی وحدت رویه شماره ۵۷۶ مورخ ۱۴/۷/۱۳۷۱ نیست.»
سؤال: موجر تقاضای تخلیه محل استیجاری مستأجر را که فعلا محل کمک دندانپزشک تجربی می‏باشد، کرده است، مستأجر مدعی است که وی پزشکنبود ه و محل کارش تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ است. تکلیف چیست؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
چنانچه به کمک دندانپزشک تجربی اجازه مطب و پذیرش بیمار داده شود، محل کارش تابع رأی وحدت رویه و ماده واحده قانون الحاق یک بند به عنوان بند «ج» و دو تبصره به ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۶۲است و در غیر این صورت تابع قانون سال ۱۳۵۶ خواهد بود.

نظریه شماره ۹۵۲۳/۷ مورخ ۲۰/۱۲/۱۳۷۷
«قانون سال ۱۳۵۶ فقط در نقاطی اجراء می‏شود که آگهی لازم در آنجا منتشر شده و در محدوده خدمات شهری است.»
سؤال: با توجه به مقررات ماده ۳۱ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶، این قانون در نقاطی اجراء می‏شود که آگهی لازم در آنجا منتشر شده باشد، آیا این مورد شامل مراکز صنعتی و کارخانجات که عنوان مستقلیدارد و تابع قوانین شهرک‏ها و منطقه صنعتی و قانون کار،بیمه و قوانین خاص مالیاتی است و نیاز به جمع آوری ماشین آلات و نظایر آن را دارد نیز می‏شود یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ در مورد محل کسب و یا پیشه یا تجارت براساس ماده ۳۱ این قانون فقط در نقاطی اجراء می‏شود که وزارت دادگستری لزوم اجرای آن را آگهی کرده باشد، در شهرهایی که در آنجا آگهی مذکور منتشر شده این قانون در تمام نقاط شهر که در محدوده خدماتی شهرداری قرار گرفته باشد اجرا می‏گردد.خارج از محدوده خدمات شهرداری اعم از اینکه مراکز صنعتی و کارخانجات باشد یا غیر آن، اجرای این مقررات مجوز قانونی ندارد مگر اینکه مراکز مورد بحث از توابع شهر مذکور بوده و در آگهی مربوط به آن شهر، توابع آن نیز ذکر شده باشد.

نظریه شماره ۹۱۳۶/۷ مورخ ۱۱/۳/۱۳۷۸
«درخواست تخلیه براساس قانون سال ۱۳۷۶ نیاز به دادخواست ندارد هزینه دادرسی همانند دعاوی غیرمالی است.»
سؤال: با توجه به قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ و آیین‏نامه اجرایی آن مصوب۱۹/۲/۱۳۷۸ هیأت وزیران، آیا درخواست تخلیه نیاز به دادخواست دارد یا خیر؟و هزینه دادرسی آن چه مقدار است؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با توجه به ماده ۳ آیین‏نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، درخواست تخلیه از ناحیه موجر، نیاز به دادخواست ندارد و هزینه دادرسی آن برابر هزینه دادرسی دعاوی غیرمالی است.

نظریه شماره ۹۳/۷ مورخ ۱۷/۳/۱۳۷۸
«اداره مغازه فرزند توسط پدر ایجاد حق کسب و پیشه برای وراث نخواهد کرد.»
سؤال: چنانچه پدر ولایتا از طرف فرزندش که مالک محل کسب و پیشه است،مغازه را اداره نموده باشد، آیا پس از مرگ پدر،سایر وراث که در محل کسب مالک نمی‏باشند از حق کسب و پیشه مغازه مذکور سهم می‏برند یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
اصولا پدری که به ولایت از فرزندش که مالک مغازه است، مغازه را اداره می‏نماید مستأجر تلقی نمی‏شود و لذا حق کسب و پیشه برای وی متصورنیست تا بعد از مرگش به عنوان ماترک مابین وراث تقسیم شود. تنها در شرایطی که پدر همچون سایر افراد مغازه فرزندش را اجاره کرده و مانند مستأجر اجاره‏بها به فرزندش بپردازد، حق کسب و پیشه به وجود آمده و جزء ماترک متوفی قابل تقسیم بین وراث خواهد بود.

نظریه شماره ۶۱۲۸/۷ مورخ۱۷/۳/۱۳۷۸
«مهلت یک ماه برای تخلیه فقط در اختیار مقام قضائی است. »
سؤال: در ماده ۱۳ آیین‏نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال۱۳۷۶ پیش‏بینی شده است، چنانچه به لحاظ حوادث غیرمترقبه، مستأجر قادر به تخلیه مورد اجاره نباشد مقام قضائی می‏تواند با استمهال مستأجر برای بار اول حداکثر به مدت یک ماه موافقت کند آیا این یک ماه در مورد اجرائیههای ثبتی توسط چه مقامی داده می‏شود؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ برای تخلیه مورد اجاره، بعد از انقضای مدت، فقط یک هفته آن هم به وسیله مقام قضائی پیش‏بینی شده است. اعطای مهلت یک ماهه برای تخلیه مورد اجاره توسط مقام قضائی بر فرض اینکه آیین‏نامه مخالف قانون تلقی نشود منحصر به مقام قضائی بوده و به روسای ادارات ثبت اسناد و املاک تسری ندارد.

نظریه شماره ۱۷۳۵/۷ مورخ ۱۸/۳/۱۳۷۸
«دفاتر اتحادیه‏های صنفی که کار اداری انجام می‏دهند از شمول مقررات قانون سال ۱۳۵۶ خارج است.»
سؤال: شخصی طی قرارداد اجاره، یک باب اتاق را به مدت سه سال به منظور دفتر اتحادیه صنف ابزار و یراق به مستأجر اجاره داده است. در حال حاضر که سال‏ها از انقضای مدت اجاره منقضی شده آیا مالک به استناد قانون سال ۱۳۶۲ می‏تواند تقاضای تخلیه نماید یا خیر؟به عبارت دیگر مورد مشمول قانون سال ۱۳۵۶ است یا نه؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
اصولا دفاتر اتحادیه‏های صنفی که محل انجام امور اداری اصناف مربوطه است، ودر این دفاتر هیچگونه خرید و فروشی یا معاملاتی صورت نمی‏گیرد، محل کسب یا پیشه یا تجارت تلقی نشده و از شمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ خارج است.

نظریه شماره ۲۳۳۸/۷ مورخ ۱۴/۴/۱۳۷۸
«اسناد اجاره‏نامه تنظیم شده در ادارات دولتی، سند رسمی اجاره‏نامه تلقی نشده و قابلیت صدور اجراییه را نیز در ادارات ثبت یا دفاتر اسناد رسمی ندارد.»
سؤال: چنانچه اجاره‏نامه بعد از لازم‏الاجراء شدن قانون جدید روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶در ادارات دولتی و توسط مامورین ذی‏صلاح تنظیم شود با توجه به مقررات مواد ۱۲۸۶ و ۱۲۸۷ قانون مدنی آیا در حکم سند رسمی بوده و در دفاتر اسناد رسمی و ادارت ثبت قابل صدور اجراییه هست یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
اسنادی که در ادارات دولتی در مورد قراردادهای اجاره تنظیم می‏گردد از جمله اسناد رسمی موضوع ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی و این گونه اسناد رسمی تلقی نمی‏گردد، زیرا تنظیم اجاره‏نامه جزء وظایف اداری آنان محسوب نمی‏شود، به علاوه مفاد این گونه اسناد را نمی‏توان از طریق آیین‏نامه اجرای مفاد اسناد رسمی اجراء نمود.

نظریه شماره ۲۴۶۲/۷ مورخ ۲۳/۴/۱۳۷۸
«دعوی تخلیه به لحاظ انتقال مورد اجاره به غیر از ناحیه مالک مشاعی نیز پذیرفته است.»
سؤال: دو نفر مالک مشاعی ملکی می‏باشند اگر آنان دادخواست تخلیه علیه یک نفر تقدیم نموده و در حین رسیدگی یک نفر از آنان دعوی تخلیه را استرداد کند با توجه به اینکه ملک مورد مرافعه تجاری بوده و علت تخلیه انتقال به غیر می‏باشد، خواهشمند است اعلام فرمایید ادامه رسیدگی با کیفیات مطروحه امکان‌پذیر می‏باشد یا خیر؟ و در صورتی که ادامه رسیدگی میسور نباشد دادگاه چه تصمیمی باید اتخاذ کند؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
هرچند احد از مالکین مشاعی در دعوی تخلیه به لحاظ انتقال مورد اجاره به غیر دعوی خود را مسترد دارد، رسیدگی به درخواست مالک یا مالکین مشاعی دیگر، منع قانونی نداشته و باید نسبت به سهم آنان رسیدگی و در صورت صدور حکم و قطعیت آن، اجرای حکم به نسبت سهم محکومٌ‏له یا محکومٌ‏لهم به صورت تسلیط ید، انجام می‏شود.

نظریه شماره ۲۷۳۳/۷ مورخ ۲۳/۴/۱۳۷۸
«گواهی شهرداری برای درخواست تخلیه باید کافی برای صدور پروانه ساختمانی باشد.»
سؤال: شخصی تقاضای تخلیه یک باب مغازه را به لحاظ نوسازی و تجدیدبنا نموده است، شهرداری گواهی کرده که مغازه موصوف به علت فرسودگی و قدمت نیاز به تجدیدبنا دارد آیا این گواهی مصداق گواهی شهرداری مندرج دربند ۱ از ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ برای تخلیه می‏باشد یا خیر و اصولا گواهی مذکور در قانون فوق الذکر چگونه گواهی است؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
صرف گواهی شهرداری مبنی بر اینکه مغازه مورد اجاره به علت فرسودگی و قدمت نیاز به تجدیدبنا دارد، کافی برای پذیرش دعوی تخلیه نیست بلکه مالک باید به منظور احداث بنای جدید، پرونده تشکیل داده و شهرداری گواهی کرده باشد که مالک تقاضای صدور پروانه ساختمانی را نموده و با تکمیل پرونده، متعاقبا پروانه لازم صادر خواهد نمود.

نظریه شماره ۲۵۹۳/۷ مورخ ۵/۵/۱۳۷۸
«طبق قانون سال ۱۳۷۶ مرجع قضائی تنها در صورت انقضای مدت، حق صدور دستور تخلیه مورد اجاره را دارد.»
سؤال: چنانچه مورد اجاره‏هایی که تابع قانون سال ۱۳۷۶ است، مدت آن تمام نشده، النهایه موجر به لحاظ تخلفات مستأجر، درخواست تخلیه را مطرح سازد آیا مرجع قضائی یا دادگاه ملزم به صدور دستور تخلیه خواهد بود یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با توجه به مفاد ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶و بند ۴ ماده ۲ آیین‏نامه اجرایی این قانون، مرجع قضایی تنها در صورت انقضای مدت اجاره، می‏تواند براساس ماده ۳ این قانون دستور تخلیه مورد اجاره را صادر نماید.

نظریه شماره ۲۵۶۸/۷ مورخ ۷/۵/۱۳۷۸
«در صورت انتقال مورد اجاره به غیر، مستأجر یا متصرف بر حسب مورد مستحق نصف حق کسب و پیشه است.»
سؤال: چنانچه مستأجر بدون اجازه موجر، مورد اجاره محل کسب و پیشه تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ را به غیر واگذار نماید و این واگذاری بعد از لازم‏الاجراء شدن قانون سال۱۳۷۶ صورت گرفته باشد آیا درخواست تخلیه از ناحیه موجر تابع قانون سال ۱۳۵۶ خواهد بود یا تابع قانون سال ۱۳۷۶؟ و اگر انتقال مورد اجاره به غیر در مورد همین موضوع بعد از لازم‏الاجراء شدن قانون سال ۱۳۷۶با اجازه موجر صورت گیرد رابطه موجر و منتقلٌ‏الیه تابع کدام قانون خواهد بود و در این صورت تکلیف حق کسب و پیشه مستأجر چه خواهد شد؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
چنانچه محل کسب یا پیشه یا تجارت بعد از لازم‏الاجراء شدن قانون روابط موجر وم ستأجر مصوب سال ۱۳۷۶، از طرف مستأجر، بدون رضایت موجر به غیر واگذار شود، مورد مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ بوده و در صورت صدور حکم تخلیه به علت انتقال به غیر، مستأجر یا متصرف برحسب مورد مستحق نصف حق کسب و پیشه یا تجارت خواهد بود و چنانچه احراز شود که مستأجر حق کسب یا پیشه یا تجارت خود را به متصرف واگذار نموده است، متصرف مستحق دریافت نصف حق کسب و پیشه تعیین شده خواهد بود و اما اگر مستأجر با موافقت موجر، مورد اجاره را که قبل ازلازم الاجراء شدن قانون سال ۱۳۷۶ در اجاره داشته، به غیر واگذار نموده باشد رابطه متصرف یا مستأجر جدید با موجر طبق بند ۲ آیین‏نامه اجرایی باز هم تابع قانون سال ۱۳۵۶ خواهد بود و موجر به لحاظ انتقال به غیر حق درخواست تخلیه را ندارد.

نظریه شماره ۳۸۳۶/۷ مورخ ۷/۷/۱۳۷۸
«قراردادهای شفاهی چه قبل از اجرای قانون سال ۱۳۷۶ و چه بعد از اجرای آن، تابع این قانون نیست.»
سؤال: قراردادهای شفاهی اجاره بعد از لازم‏الاجراء شدن قانون روابط موجر و مستأجر سال۱۳۷۶ تابع کدام یک از قوانین لازم الاجرای موجر و مستأجر است؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
قراردادهای شفاهی چه قبل از اجرای قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ و چه بعد از اجرای این قانون تابع قوانین روابط موجر و مستأجر مصوب سال‏های ۱۳۵۶ و ۱۳۶۲ (بر حسب مورد) می‏باشد.

نظریه شماره ۳۸۳۶/۷ مورخ ۷/۷/۱۳۷۸
«عدم رعایت شرایط ماده ۲ قانون سال ۱۳۷۶ موجب خروج آن از شمول این قانون می‏شود.»
سؤال: آیا طرفین قرارداد اجاره می‏تواننند در قراردادهای مربوط به اماکن تجاری قانون موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ را به عنوان شرایط مقرر بین موجر و مستأجر انتخاب نمایند؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ و ماده ۲ آیین‏نامه اجرایی آن، موارد زیادی را برای خروج روابط فیمابین از شمول مقررات این قانون پیش‏بینی کرده است، چنانچه مورد اجاره به منظور محل کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده شده و طرفین رعایت ضوابط ماده ۲ قانون و ماده ۲ آیین‏نامه را نکرده باشند، روابط فیمابین تابع قانون مدنی و شرایط مقرر مابین موجر و مستأجر خواهد بود.

نظریه شماره ۸۷۴۰/۷ مورخ ۱۷/۱۲/۱۳۷۸
«درخواست تخلیه محل کسب و پیشه یا تجارت تنها برای شخص موجر قابل پذیرش است.»
سؤال: احتیاج شخصی مذکور در بند ۲ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر آیا فقط ناظر به شخص موجر است یا احتیاج افراد تحت تکفل موجر نیز می‏توانند از این بند استفاده کنند، همچنین فرزندان رشید و بالغ موجر یا پدر و مادر او یا برادران او نیز می‏توانند از این امتیاز بهره جویند؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با توجه به بند ۴ ماده ۱۴ و بندهای ۲ و ۳ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ تنها نیاز شخصی موجر به کسب در محل اجاره می‏تواند از اسباب درخواست تخلیه محل کسب و پیشه یا تجارت باشد نه افراد مذکور در بند ۴ ماده ۱۴ یا بند ۳ ماده ۱۵ همان قانون، معیار و ملاک نیز احتیاج شخص موجر برای کسب و پیشه یا تجارت است و اگر محل قابل سکنی باشد همانگونه که در آن ماده ذکر شده است نیاز اولاد یا پدر یا مادر یا همسر موجر هم مجوز تخلیه خواهد بود.

نظریه شماره ۹۳۴/۷ مورخ ۱۸/۲/۱۳۷۹
«اجاره محل به نام فروشگاه شرکت تعاونی در هر حال محل کسب و پیشه تلقی می‏شود.»
سؤال: چنانچه اداره دولتی به نام خودش تعدادی مغازه برای شرکت تعاونی مصرف آن اداره اجاره کرده و سالیان متمادی نیز در اختیار شرکت تعاونی بوده و به عنوان فروشگاه از آن استفاده می‏شود، آیا در حال حاضر تابع مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ می‏باشد یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
اجاره کردن مغازه به منظور استفاده کردن از آن به عنوان فروشگاه اعم از اینکه اداره دولتی برای شرکت تعاونی اجاره کرده باشد یا غیر آن، با توجه به سبق اجاره، مشمول مقررات ماده ۱ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ در مورد محل کسب یا پیشه یا تجارت خواهد بود.

نظریه شماره ۱۳۱۴/۷ مورخ ۲۶/۲/۱۳۸۰
«دادگاه انقلاب مرجع صالح برای صدور حکم تخلیه نیست.»
سؤال: آیا در مورادی که محل مورد اجاره توسط دادگاه انقلاب مصادره شده این دادگاه صلاحیت رسیدگی به دعوی تخلیه را دارد؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
حدود صلاحیت دادگاه‏های انقلاب اسلامی همان است که در ماده ۵ قانون تشکیل دادگاه‏های عمومی وانقلاب ذکر شده به اضافه مواردی که در این رابطه بعداً به تصویب رسیده است تخلیه ملک جزء موارد مندرج در آن نبوده و تاکنون نیز مقرراتی مغایر با این امر به تصویب نرسیده است.

نظریه شماره ۱۷۹۲/۷مورخ ۵/۳/۱۳۸۰
«۱- واگذاری محل کسب و پیشه به مستأجر، بعد از لازم‏الاجراء شدن قانون سال ۱۳۷۶، تابع قانون مدنی و شرایط فیمابین است.»
«۲- مبلغی که مستأجر به عنوان رهن داده در زمان تخلیه باید مسترد نماید.»
سؤال: ۱- آیا واگذاری محل کسب و پیشه به مستأجر با اجاره‏نامه عادی بعد از لازم‏الاجراء شدن قانون روابط موجر و مستأجر سال۱۳۷۶ چنانچه شرایطمقرر در ماده ۲ رعایت نشده باشد تابع کدام قانون است؟
۲- چنانچه مورد اجاره به عنوان رهن و اجاره واگذار شده و مستأجر مبلغی داده باشد در زمان تخلیه وضع مبلغ پرداختی مستأجر چگونه خواهد بود؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
۱- با توجه به مفاد ماده یک قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ کلیه اماکن اعم از مسکونی و تجاری و غیره که بعد از لازم‏الاجراء شدن این قانون برای اولین بار به مستأجر اجاره داده می‏شود چنانچه دارای شرایط مقرر در ماده ۲ این قانون باشد، تخلیه آن تابع مقررات ماده ۳ این قانون و چنانچه رعایت شرایط ماده ۲ نشده باشد تابع مقررات قانون مدنی و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود. بنابراین تخلیه محل کسب و پیشه مورد استعلام تابع قانون مدنی و شرایط مقرر فیمابین است.
۲- مبلغی را که موجر بابت رهن و اجاره از مستأجر دریافت می‏نماید در زمان تخلیه با توجه به شرایط مقرر فیمابین مکلف است با رعایت مقررات ماده ۴ این قانون تودیع نماید.

نظریه شماره ۹۹۸/۷ مورخ ۲۴/۳/۱۳۸۲
۱- نظریه فقهای شورای نگهبان در سال ۱۳۶۵ در مورد مواد ۴ و ۶ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ ناظر به کاهش اجاره‏بها است و ارتباطی به افزایش آن ندارد.
۲- نظریه شورای نگهبان در مورد ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ ناظر به عدم حصر درخواست تخلیه به موارد سه گانه مندرج در این ماده است.»
سؤال: ۱- آیا نظریه سال ۱۳۶۵ فقهای شورای نگهبان در مورد مواد ۴ و ۶ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ مغایر با قانون مذکور نیست؟
۲- نظریه سال ۶۵ شورای نگهبان در مورد ماده ۱۵ قانون فوق چگونه قابل توجیه است؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
۱- نظریه فقهای محترم شورای نگهبان در مورد مواد ۴ و ۶ قانون روابط موجر و مستأجر، ناظر به مواردی است که مستأجر پس از انقضای مدت اجاره در مقام کم کردن مال الاجاره برآید و ناظر به مواردی که مالک در مقام افزایش مال الاجاره باشد نیست زیرا این امر مغایرتی با شرع ندارد و استدلال فقهای شورای نگهبان هم مبین این امر است.
بند ۳ نظریه شورای نگهبان دلالت بر این امر دارد که موارد درخواست تخلیه محل کسب و پیشه یا تجارت منحصر به موارد سه گانه مندرج در ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر نیست بلکه در سایر موارد نیز امکان درخواست تخلیه وجود دارد و چون مواد ۱۴ و ۱۹ قانون مذکور موارد دیگری از تخلیه را پیش‏بینی کرده لذا نظریه فقهای شورای نگهبان لحاظ شده است.

نظریه شماره ۸۰۴۶/۷ مورخ ۲۷/۹/۱۳۸۲
«مقام قضائی دستور دهنده تخلیه در اجرای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۲۶ مرداد ماه سال ۱۳۷۶ باید با بررسی مدارک رابطه استیجاری را احراز و دستور تخلیه صادر نماید، شخص ثالث یا مستأجر در صورت ادعای حق وفق ماده ۵ قانون می‏تواند دادخواست بدهد.»
سؤال: در صورتی که مقام قضائی وفق مقررات قانون روابط موجر و مستأجر دستور تخلیه مورد اجاره را صادر نماید و مستأجر مدعی رابطه استیجاری قبل از اجرای قانون سال ۱۳۷۶ باشد یا شخص ثالث ادعای حق نماید تکلیف چیست؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
مقام قضائی دستوردهنده تخلیه وفق مقررات ماده ۴ آیین‏نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب مرداد ماه ۱۳۷۶ باید مدارک مالک یا ذی نفع را به دقت بررسی نموده و در صورت نیاز، توضیحات لازم را از وی بخواهد و زمانی که اطمینان حاصل نماید که مدارک ارائه شده برای درخواست تخلیه اصالت دارد دستور تخلیه را صادر و اجراء نماید با این حال چنانچه شخص ثالثی مدارکی ارائه دهد که دلالت بر وجود رابطه استیجاری بین خود و متقاضی تخلیه داشته باشد. نظر به اینکه چنین شخصی مستأجر تلقی می‏شود حسب مقررات ماده ۵ قانون مذکور می‏تواند به دادگاه صالح مراجعه و با ارائه مدارک لازم حق مورد ادعا را ثابت و خسارت وارده به خود را مطالبه نماید.

نظریه شماره ۱۸۵۲/۷ مورخ ۲۰/۳/۱۳۸۳
«الغاء حکم تخلیه به علت عدم پرداخت حق کسب و پیشه در مهلت قانونی، موجب از بین رفتن کلیه آثار قانونی و از جمله اعتبار قضیه محکوم بها خواهد بود.»
سؤال: در یک پرونده حکم بر تخلیه مورد اجاره جهت احداث بنای جدید صادر و قطعی شده و به مالک ابلاغ گردیده که در مهلت قانونی حق کسب و پیشه مورد حکم را پرداخت نماید، با انقضای مهلت مالک اقدام به پرداخت حق کسب و پیشه نکرده و حکم صادره پس از انقضای مهلت قانونی لغو و بلااثر شده است. مالک پس از یک سال مجددا و به همین جهت درخواست رسیدگی و صدور حکم مجدد را کرده است. آیا رأی صادره قبلی دارای اعتبار امر مختوم می‏باشد یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
همان طور که ماده ۲۸ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ اعلام نموده، عدم پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر از ناحیه مالک در مهلت مقرر قانونی موجب ملغی الاثر شدن رأی صادره می‏شود معنی آن این است که رأی صادره فاقد هرگونه آثار قانونی خواهد بود. بنابراین اولاً: مالک می‏تواند مجدداً و با همان خواسته طرح دعوی نماید به عبارت دیگر رأی صادره دارای اعتبار امر مختوم نیست. ثانیاً: دادگاه مکلف به رسیدگی مجدد بوده و مورد مشمول بند «د» ماده ۹۱ قانون آیین دادرسی دادگاه‏های عمومی و انقلاب در امور مدنی نمی‏باشد و لذا صدور قرار عدم استماع دعوی مغایر با مقررات قانونی خواهد بود هرچند قرار عدم استماع دعوی نیز از مواردی نیست که ریاست مجتمع بتواند با آن موافقت یا مخالفت نماید.

نظریه شماره ۴۴۵۳/۷ مورخ ۲۸/۶/۸۳
«صدور دستور موقت بر تخلیه مورد اجاره محل کسب و پیشه تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ با ضوابط قانونی منطبق نیست.»
سؤال: مالکی ضمن تقدیم دادخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت درخواست دستور موقت بر تخلیه مورد اجاره را نیز کرده است. چنانچه مورد اجاره تابع قانون روابط موجر ومستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ باشد آیا صدور دستور موقت به منظور تخلیه مورد اجاره قبل از اتخاذ تصمیم نهایی امکان پذیر است.

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
حسب مقررات مواد ۳۱۰ الی ۳۲۵ قانون آیین دادرسی دادگاه‏های عمومی و انقلاب در امور مدنی دادرسی فوری در مواردی صورت می‏گیرد که اتخاذ تصمیم در آن مورد، فوریت داشته باشد و تصمیم مذکور (صدور دستور موقت) تأثیری در اصل دعوی نداشته و به علاوه موضوع دعوی اصلی را منتفی نمی‏سازد. درخصوص موضوع مورد استعلام به نظر نمی‏رسد که تخلیه مغازه مورد اجاره، قبل از رسیدگی وصدور حکم تخلیه، فوریت داشته باشد. به علاوه تخلیه مغازه با صدور دستور موقت، موضوع دعوی اصلی را که تخلیه مغازه است منتفی می‏سازد (صدور حکم بر تخلی عملا منتفی می‏شود). مضافا اینکه طبق قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ که سؤال مربوط به مورد اجاره تابع این قانون است، پس از صدور حکم بر تخلیه و قطعیت آن مهلتی برای تخلیه مورد اجاره در قانون لحاظ شده است. چنانچه با دستور موقت مورد اجاره تخلیه شود این مهلت نیز منتفی می‏گردد. با این وصف صدور دستور موقت بر تخلیه مورد اجاره منطبق با قانون حاکم بر موضوع نیست.

نظریه شماره ۹۴۵۶/۷ مورخ ۱۶/۱۲/۱۳۸۳
«حق کسب و پیشه از جمله حقوقی مالی است که مالک ملک و یا مستأجر با داشتن حق انتقال به غیر می‏تواند آن را به صورت بیع یا صلح یا هبه واگذار نماید.»
سؤال: آیا مالک ملک تجاری یا مستأجر مورد اجاره می‏تواند حق کسب و پیشه یا تجارت یا سرقفلی محل را به بیع یا هبه یا صلح اعم از معوض یا غیرمعوض واگذار نماید، اساسا سرقفلی قابل واگذاری است یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
حق کسب و پیشه مال نیست بلکه حق مالی است که وابسته به محل کار مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ می‏باشد و همراه با محل و طبق مقررات قانونی قابل بیع یا صلح یا هبه و غیره است. چنانچه محل کار مذکور در اختیار مالک باشد می‏تواند همراه غیرمنقول آن را به بیع یا صلح یا هبه واگذار نماید و اگر دارنده این حق مالک محل کار مذکور نباشد، مستأجر می‏تواند در صورت داشتن حق انتقال به غیر ویا از طریق اعمال مقررات ماده ۱۹ قانون فوق آن را به دیگری واگذار کند. توقیف حق کسب و پیشه امکان پذیر است ولی بدون رضایت مالک، نمی‏توان آن را از طریق مزایده به غیر واگذار کرد.

نظریه شماره ۷۸۲/۷ مورخ ۱۲/۲/۱۳۸۴
«۱- حق تخلیه و حق فسخ معامله ممکن است مشترک بین چند نفر باشد.
۲- مالک مشاعی نیز می‏تواند نسبت به سهم خود درخواست تخلیه بنماید.»
سؤال: ۱-آیا حق درخواست تخلیه و حق فسخ معامله می‏تواند مشاعا نیز مورد درخواست و مطالبه قرار گیرد؟
۲- آیا مالک مشاعی که سایر مالکین حاضر به تقاضای تخلیه نباشند می‏تواند نسبت به سهم خود تقاضای تخلیه ملکی را بنماید که در تصرف استیجاری مستأجر است؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
۱- هم حق تخلیه و هم حق فسخ معامله ممکن است مربوط به یک نفر باشد و یا چند نفر و لذا این حق می‏تواند موضوع مال مشترک نیز قرار گیرد.
۲- هر مالکی طبق ماده ۳۰ قانون مدنی نسبت به مایملک خود حق هرگونه تصرف و انتفاع دارد و این موضوع شامل ملک مشاعی نیز خواهد بود، بر این اساس هر یک از ورثه یا مالکین مشاعی که موجر مورد اجاره باشد می‏تواند درخواست تخلیه مورد اجاره و تسلیط ید خود را نسبت به سهم خود بخواهد.

نظریه شماره ۱۲۴۰/۷ مورخ ۲/۳/۱۳۸۴
«۱- حق کسب و پیشه مربوط به نحوه اجرای لایحه قانونی نحوه خرید و تملک املاک و اراضی مصوب سال ۱۳۵۸ چنانچه متعلق به مستأجر باشد دستگاه اجرایی باید آن را به مستأجر بدهد.
۲- چنانچه دو یا چند نفر مدعی حق کسب و پیشه باشند حل اختلاف با دادگاه است.»
سؤال: ۱- طبق لایحه قانونی نحوه خرید و تملک املاک و اراضی مصوب سال ۱۳۵۸ در صورت وجود واحد کسبی که بیش از یک سال از تاریخ اجاره دادن آن گذشته باشد به مستأجر حق کسب و پیشه تعلق می‏گیرد. نحوه پرداخت این حق با توجه به قانون موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ چگونه خواهد بود؟
۲- در مورد حق کسب و پیشه ممکن است دو نفر یا چند نفر مدعی داشتن آن باشند در این صورت حق مذکور باید به چه کسی داده شود؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
۱- لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‏های عمومی، عمرانی و نظامی مصوب ۱۷/۱۱/۵۸ در زمانی تصویب شده که صحبتی از قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ نبوده و بیشتر مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ لازم‏الاجراء بوده است. در حال حاضر چنانچه مورد اجاره محل تجاری براساس مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ اجاره داده شده باشد مبلغی که باید در قبال مورد اجاره واحد تجاری که دارای شرایط مقرر در تبصره ۳ ماده ۵ لایحه قانونی مذکور باشد، تعیین شود شامل دو قسمت خواهد بود.
الف- بهای اعیانی و عرصه واحد تجاری ب- حق کسب و پیشه که به واحدتجاری مورد نظر تعلق می‏گیرد. چنانچه طبق قانون سال ۱۳۷۶ حق کسب و پیشه به طریق شرعی به مستأجر واگذار شده باشد، دستگاه اجرایی باید حق مذکور را به مستأجر و در غیر این صورت به مالک پرداخت نماید.
۲- در صورتی که دو یا چند نفر مدعی دارا بودن حق کسب و پیشه باشند رفع اختلاف با دادگاه صالح خواهد بود دستگاه اجرایی پس از تعیین صاحب حق از طرف دادگاه، اقدام به پرداخت حق کسب و پیشه به وی خواهد کرد.

نظریه شماره ۱۳۴۸/۷ مورخ ۴/۳/۱۳۸۴
«آیا به انبار کالا که در کاربری مسکونی قرار گرفته و به وسیله شهرداری تخریب شده است حق کسب و پیشه یا تجارت به مستأجر تعلق می‏گیرد یا خیر؟»
سؤال: مستأجری علاوه بر محل کسب و پیشه خود، محلی را نیز برای انبار کالای تجاری اجاره کرده است محل انبار کالا در کاربری مسکونی قرار داشته و با رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری تخریب گردیده است. تکلیف مستأجر چیست؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر، عبارتست از مجموعه سرقفلی پرداختی مستأجر به موجر در زمان برقراری رابطه استیجاری به اضافه هزینه‏هایی که مستأجر در مورد اجاره مصرف کرده و به علاوه زحماتی که مستأجر برای جذب مشتری به مورد اجرا و رونق فعالیت کسبی متحمل شده است.
درخصوص مورد استعلام که مورد اجاره به صورت انبار کالا مورد استفاده مستأجر بوده و قسمتی از آن طبق نظر کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مسکونی شناخته شده و تخریب گردیده است. هیچگونه حق کسب و پیشه یا خسارتی به مستأجر تعلق نمی‏گیرد. زیرا اولاً: مستأجر طبق مفاد استعلام سرقفلی به موجر پرداخت نکرده تا از این بابت بتواند مبلغی را مسترد نماید. ثانیاً: رونق فعالیت یا جلب مشتری در انبار کالا، قابل تصور نیست. ثالثاً: یک مرجع قانونی و طبق مقررات قانونی اقدام به تخریب قسمت مسکونی کرده و موجر نقشی در این ماجرا نداشته است. ولی مستأجر می‏تواند با توجه به میزان اجاره‏بهای کل انبار و قسمت تخریب شده آن، درخواست تعیین اجاره‏بهای مورد اجاره را پس از تخریب قسمت مسکونی از دادگاه بخواهد و یا با بقای مدت اجاره، تقاضای فسخ اجاره‏نامه و تخلیه مورد اجاره را بنماید و در صورت انقضای مدت اجاره آن را تخلیه کند.

نظریه شماره ۱۶۳۶/۷ مورخ ۱۱/۳/۱۳۸۴
«تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ و ماده ۹ قانون مذکور تعارضی با هم ندارد و هر کدام حالت خاصی از نحوه اجرا را بیان می‏کنند.»
سؤال: آیا بین تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ و ماده ۹ آن تعارض وجود دارد؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ حالتی را بیان می‏کند که مالک با انتقال سرقفلی محل تجارت به مستأجر، محل را به وی واگذار نموده است به عبارت دیگر در این حال سرقفلی متعلق به مستأجر است بدون اینکه نقشی در میزان اجاره‏بهای ماهانه داشته باشد و لذا هر زمان ملک از طرف مالک تخلیه شود باید سرقفلی محل را به قیمت عادله روز تخلیه به مستأجر بپردازد اما در مورد ماده ۹ قانون روابط موجر و مستأجر، این ماده حالتی را بیان می‏کند که مدت اجاره به پایان رسیده یا مستأجر سرقفلی پرداخت نکرده و یا حقوق مربوط به زمان عقد را استیفاء کرده است در این حالت در زمان تخلیه، هیچگونه وجهی بابت سرقفلی به مستأجر پرداخت نمی‏شود. بنابراین، تبصره ۲ ماده ۶ و ماده ۹ قانون مذکور تعارفی با هم ندارد و هر کدام حالت خاصی از نحوه اجاره را بیان می‏کنند.

نظریه شماره ۲۳۵۶/۷ مورخ ۶/۴/۱۳۸۴
«طبق ماده یک قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ روابط استیجاری طرفین چنانچه رعایت ماده ۲ شده باشد تابع این قانون و در غیر این صورت تابع قانون مدنی و شرایط فیمابین خواهد بود.»
سؤال: چنانچه رابطه استیجاری بعد از لازم‏الاجراء شدن قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ برقرار شده ولی شرایط مقرر در ماده ۲ این قانون رعایت نشدهب اشد روابط طرفین تابع کدام قانون خواهد بود.

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با توجه به مفاد ماده یک قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال۱۳۷۶ کلیه اماکن اعم از مسکونی و تجاری و غیره که بعد از لازم‏الاجراء شدن این قانون اجاره داده می‏شود چنانچه دارای شرایط مقرر در ماده ۲ این قانون باشد تخلیه آن تابع مقررات ماده ۳ قانون و درصورتی که رعایت شرایط ماده ۲ نشده باشد تابع مقررات قانون مدنی و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خوهد بود.

نظریه شماره ۲۴۴۷/۷ مورخ ۱۱/۴/۱۳۸۴
«دعوی تخلیه در قبال دادخواست تجویز انتقال منافع از ناحیه مستأجر بدون اینکه مالک دادخواست داده باشد قابل پذیرش نبوده و دادگاه فقط به دادخواست مستأجر ترتیب اثر می‏دهد.»
سؤال: آیا در قبال دادخواست مطروحه از ناحیه مستأجر دائر بر درخواست تجویز انتقال منافع، چنانچه موجر دادخواست نداده و فقط در جلسه دادرسی درخواست تخلیه کرده و دادگاه نیز حق کسب و پیشه را تعیین کرده باشد، تقاضای موجر قابل پذیرش است؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
صدور حکم برتخلیه مورد اجاره منوط به تقدیم دادخواست است، لذا چنانچه خواسته مستأجر صرفاً درخواست تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر بوده و موجر دادخواست تخلیه مورد اجاره را مطرح نکرده باشد هرچند دادگاه حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را تعیین کرده باشد با توجه به مقررات ماده ۱۹ قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶، دادگاه فقط می‏تواند در حدود خواسته مطرح شده در دادخواست مبادرت به صدور حکم نماید و بنابراین صدور حکم بر تخلیه مورد اجاره وجاهت قانونی ندارد.

نظریه شماره ۷۶۵۰/۷ مورخ ۲۷/۱۰/۱۳۸۴
«منظور از صدور حکم در بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ حکم قطعی است.»
سؤال: در بند ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶پیش بینی شده است که چنانچه مستأجر قبل از صدور حکم تخلیه اجور معوقه را به اضافه ۲۰ درصد به عنوان جریمه به مالک بپردازد دادگاه حکم تخلیه صادر نخواهد کرد. منظور از حکم تخلیه کدام حکم است. حکم صادره از دادگاه بدوی یا حکم قطعی؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
منظور از صدور حکم در بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ حکم قطعی دادگاه است و تا زمانی که حکم قطعی صادر نشده، مستأجر می‏تواند اضافه بر اجاره‏بهای معوقه، صدی بیست آن را به نفع موجر پرداخت نماید، در این صورت چنانچه پرونده در دادگاه عمومی مطرح باشد، دادگاه حکم تخلیه صادر نکرده و مستأجر را با قید اینکه عدم صدور حکم تخلیه از این جهت فقط برای یک بار خواهد بود، مستأجر را به پرداخت هزینه دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده را نیز به موجر خواهد داد و چنانچه پرونده در مرجع تجدیدنظر باشد و دادگاه عمومی قبلاً رأی بر تخلیه صادر نموده باشد، دادگاه تجدیدنظر رأی را فسخ و سایر موارد محکومیت مستأجر را چنانچه فاقد اشکال باشد تأیید خواهد کرد.

نظریه شماره ۹۱۵۲/۷ مورخ ۲۰/۱۲/۸۴
«هر مالک مشاعی به تنهایی نیز می‏تواند نسبت به سهم خود تقاضای تخلیه مورد اجازه را بنماید.»
سؤال: در یک پرونده چند نفر مالک ملکی هستند که به اجاره داده شده است چنانچه یک یا چند نفر در صدد تخلیه مورد اجاره مثلاً به لحاظ تخلف مستأجر باشند و دیگران حاضر به تقاضای تخلیه نشوند آیا مالک یا مالکینی که مایل به تخلیه هستند می‏توانند درخواست تخلیه را مطرح سازند؟ و اگر چنین اختیاری دارند حکم چگونه اجراء می‏شود؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
هر مالک مشاعی حق دارد نسبت به سهم خود تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید و دادگاه نیز فقط در مورد سهم مالک مذکور اتخاذ تصمیم می‏نماید رأی دادگاه به هر کیفیت به سایر مالکین مشاعی تسری پیدا نمی‏کند و چنانچه حکم تخلیه سهم مالک مشاعی مذکور صادر و قطعی شود، اجرای آن به صورت تسلیط ید به نسبت رأی صادره صورت می‏گیرد و چون حکم به صورت خلع ید نیست مشمول ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی نیز نخواهد بود.

نظریه شماره ۶۴۰۵/۷ مورخ ۲۷/۸/۱۳۸۵
«اعم از اینکه به موجب وصیت تملیکی حق کسب و پیشه به فرزند مستأجر منتقل شود یا بعد از فوت مستأجر، سایر وراث حق کسب و پیشه سهمی خود را به وی منتقل نمایند، این انتقال به غیر نیست و مالک به استناد آن نمی‏تواند تقاضای تخلیه را مطرح سازد.»
سؤال: چنانچه مستأجر به موجب وصیت تملیکی حق کسب و پیشه را به فرزند خود منتقل نماید، یا بعد از فوت مستأجر، سایر وراث حق کسب و پیشه سهمی خود را به یکی از ورثه انتقال دهند، آیا انتقال به غیر تحقق می‏یابد و موجر می‏تواند درخواست تخلیه مورد اجاره را مطرح نماید؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
انتقال حسب کسب و پیشه در زمان حیات مستأجر به فرزند ذکور وی در صورتی که کبیر باشد از موارد انتقال به غیر تلقی می‏گردد، ولی در مورد وصیت تملیکی، چون وصیت حسب مقررات قانون مدنی بعد از فوت موصی، موقعیت اجرایی پیدا می‏کند و حق کسب و پیشه بعد از فوت مستأجر قهراً به ورثه منتقل می‏شود و این انتقال قهری، انتقال به غیر تلقی نمی‏گردد لذا مالک نمی‏تواند بر مبنای مقررات مواد ۱۴ و ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ درخواست تخلیه را مطرح نماید و به علاوه فرزند ذکور مستأجر نیز غیرتلقی نمی‏گردد لذا اعم از اینکه به موجب وصعیت تملیکی حق کسب و پیشه پدر به وی منتقل شود یا بعد از فوت مستأجر، سایر وراثت حق کسب و پیشه سهمی خود را به وی منتقل نمایند. این انتقال به غیر نیست و مالک به استناد آن نمی‏تواند تقاضای تخلیه را مطرح سازد.

نظریه شماره ۸۱۱۲/۷ مورخ ۲۵/۱۰/۱۳۸۵
«دستور تخلیه موضوع ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۲۶/۵/۱۳۷۶ دستور قضائی است و رأی محسوب نمی‏شود، تا طبق مقررات قانون آیین دادرسی دادگاه مدنی قابل تجدیدنظر باشد.»
سؤال: دادگاه عمومی دستور تخلیه مورد اجاره را در اجرای ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ صادر نموده و مستأجر بدون تقدیم دادخواست و طرح دعوی، صرفا به لحاظ ادعای داشتن حق کسب و پیشه به دستور تخلیه مقام قضائی اعتراض نموده، آیا این درخواست قابل تجدیدنظر است؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
دستور تخلیه موضوع ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۲۶/۵/۱۳۷۶ یک دستور قضائی است و رأی محسوب نمی‏شود که طبق مقررات آین دادرسی دادگاه‏های عمومی و انقلاب در امور مدنی قابل تجدیدنظر باشد. بنابراین موردی برای رسیدگی و اظهارنظر دادگاه تجدیدنظر درخصوص دستور تخلیه مذکور قانونا نیست و نمی‏تواند دستور تخلیه صادره را نقض کند اگر مستأجر مدعی حقی از قبیل حق کسب و پیشه باشد باید مطابق مقررات آیین دادرسی مدنی با ارائه دادخواست آن را مطالبه نمایند، در فرض سؤال که مستأجر بدون تقدیم دادخواست وطرح دعوی، صرفا به لحاظ ادعای داشتن حق کسب و پیشه به دستور تخلیه مقام قضایی اعتراض نموده، موجبی برای رسیدگی دادگاه بدوی جهت اظهارنظر درخصوص دستور تخلیه صادر نبوده که حکم به رد اعتراض صادر نماید و با توجه به اینکه پرونده به دادگاه تجدیدنظر ارسال شده، این دادگاه ضمن نقض رأی بدوی به لحاظ اینکه دعوی مطالبه حق کسب و پیشه توسط مستأجر، طبق مقررات قانون طرح نشده و قابل رسیدگی بدین کیفیت نمی‏باشد، باید قرار عدم استماع دعوی صادر و مستأجر را هدایت نماید که مطابق مقررات آیین دادرسی مدنی طرح دعوی کند.

نظریه شماره ۹۵۴۴/۷ مورخ ۱۵/۱۲/۱۳۸۵
«دعوای مستأجر به طرفیت موجر به خواسته تجویز انتقال منافع و دعوی متقابل مالک به طرفیت مستأجر به خواسته تخلیه عین مستأجره، مشمول ماده ۱۰۳ قانون آیین دادرسی مدنی است و دادگاه باید قرار رسیدگی توأم صادر و با جلب نظر کارشناس میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت را تعیین کند.»
سؤال: چنانچه مستأجر دادخواست تجویز انتقال منافع به دادگاه تقدیم نموده باشد و مالک با طرح دعوی متقابل تخلیه عین مستأجره را درخواست نماید، آیا دادگاه باید قرار رسیدگی توأم صادر نماید یا خیر و در این حالت تعیین میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت چگونه است؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با عنایت به اینکه حسب استعلام، دعوای مستأجر به طرفیت موجر (مالک)به خواسته اصدار حکم تجویز انتقال منافع عین مستأجره به غیر و دعوی متقابل مالک (موجر) به طرفیت مستأجر به خواسته تخلیه عین مستأجره- ضمن اعلام مخالفت با انتقال منافع مورد اجاره به غیر- مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۲/۵/۱۳۵۶ است، دادگاه می‏تواند به استناد ماده ۱۰۳قانون آیین دادرسی دادگاه‏های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ قرار رسیدگی توأم به هر دو پرونده را صادر و با جلب نظر کارشناس میزان کسب یا پیشه یا تجارت را تعیین کند و با توجه به قسمت دوم ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ که مقررداشته: «هرگاه مالک… راضی به انتقال به غیر نباشد، باید در قبال تخلیه مورد اجاره حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد والّا… دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال … صادر … می‏نماید» و با عنایت به ماده ۲۸همان قانون که مقرر داشته: «در مواردی که حکم تخلیه عین مستأجره با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر و قطعی می‏شود موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستأجر بدهد و الا حکم مزبور ملغی‏الاثر خواهد بود…» دادگاه می‏تواند حکم تخلیه عین مستأجره را با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر صادر کند و در حکم مقرر دارد چنانچه مالک ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را به حساب سپرده دادگستری تودیع ننماید و یا ترتیب پرداخت آن را به مستأجر ندهد، مستأجر مجاز است ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، منافع مورد اجاره را با سند رسمی به مستأجر جدید انتقال دهد و الّا حکم مزبور مورد اجاره را با سند رسمی به مستأجر جدید انتقال دهد و الّا حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود. اضافه می‏شود که این نظریه مربوط به اجاره‏های مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ است و لاغیر.

نظریه شماره ۱۴۱۲/۷ مورخ ۶/۳/۱۳۸۶
«درخواست تعدیل اجاره‏بها غیرمالی می‏باشد.»
سؤال: آیا درخواست تعدیل اجاره‏بها در زمره دعاوی مالی است یا غیرمالی؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
درخواست تعدیل اجاره‏بهای مورد اجاره‏ای که تابع قانون سال ۱۳۵۶ باشد در واقع تبیین اجاره‏بها به قیمت عادله روز است و لذا دعوی غیرمالی می‏باشد اما اگر علاوه بر تعدیل اجاره‏بها ما به التفاوت اجاره‏بهای قبلی و اجاره‏بهای جدید نیز مطالبه شده باشد این قسمت از دعوی مالی تلقی می‏شود.

نظریه شماره ۴۲۵۷/۷ مورخ ۲۷/۶/۱۳۸۶
«موبایل فروشی و کامپیوتر فروشی عراف مشابه هستند. بنابراین فروش موبایل در محلی که برای فروش کامپیوتر اجاره شده از مصادیق تغییر شغل نیست.»
سؤال: آیا اشتغال به موبایل فروشی، در محلی که برای فروش کامپیوتر اجاره شده از مصادیق تغییر شغل است؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
اشتغال به موبایل فروشی، منافاتی با شغل کامپیوتر فروشی ندارد، زیرا در عرف جامعه کسانی که اقدام به فروش رایانه و خدمات آن می‏نمایند اکثراً در کنار آن به فروش تلفن همراه نیز می‏پردازند و به طور کلی هر دو فعالیت عرفا با هم مشابه هستند و بر این اساس با توجه به مقررات بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ چنانچه مورد اجاره مشمول این قانون باشد موضوع استعلام از موارد تخلیه نخواهد بود.

نظریه شماره ۵۵۷۸/۷ مورخ ۲۲/۸/۱۳۸۶
«فسخ اجاره زمانی متصور است که مدت اجاره منقضی نشده باشد، اما در صورتی که پس از پایان مدت اجاراه موجبات درخواست تخلیه فراهم شده باشد، درخواست تخلیه کافی است.»
سؤال: آیا درخواست تخلیه به استناد ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶باید با درخواست فسخ اجاره به دادگاه تقدیم شود؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با توجه به ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ که مقرر داشته: «در موارد زیر موجر می‏تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند…» باید بین مورد که درخواست تخلیه به جهات قانونی یا تخلفات قراردادی در مدت عقد اجاره مطرح می‏شود با موردی که درخواست تخلیه پس از انقضاء مدت اجاره مطرح می‏شود قائل به تفکیک شد، زیرا فسخ اجاره زمانی متصور است که مدت اجاره منقضی نشده باشد و چون عقد اجاره از عقود لازم است، فسخ آن در مدت اجاره مستلزم وجود جهات قانونی یا قراردادی است که در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم بر فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‏نماید اما در صورتی که پس از پایان مدت اجاره موجبات درخواست تخلیه فراهم شده باشد، چون ادامه متصرفات مستأجر به حکم قانون است و مدت اجاره منقضی شده است، همان طور که در ماده ۱۵ قانون مذکور تصریح شده، درخواست تخلیه کافی است.

نظریه شماره ۸۵۸۸/۷ مورخ ۲۲/۱۲/۱۳۸۶
«درخواست تخلیه از ناحیه مالک در قبال دعوی تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر، مطروحه از ناحیه مستأجر، دعوی تقابل تلقی می‏شود.»
سؤال: درصورتی که مستأجر دعوی تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر مطرح نماید و مالک هم دادخواست تخلیه مورد اجاره به دادگاه تقدیم نماید، آیا دعوی تخلیه، مصداق دعوی تقابل دارد یا خیر و نحوه رسیدگی به این دعاوی چگونه است؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
درخواست تخلیه از ناحیه مالک در قبال دعوی تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر، مطروحه از ناحیه مستأجر، دعوی تقابل تلقی می‏شود که حسب مقررات مواد ۲ و ۱۴۲ و ۱۴۳ قانون آیین دادرسی دادگاه‏های عمومی و انقلاب در امور مدنی باید به موجب دادخواست مطرح گردد در غیر این صورت قابل رسیدگی نخواهد بود. با این وصف چنانچه موجر دادخواست تخلیه نداده باشد، اساس دعوایی مطرح نشده تا قابل رسیدگی باشد ودادگاه صرفا به دعوی مطروحه از ناحیه مستأجر رسیدگی کرده حکم مقتضی صادر خواهد کرد و چنانچه مالک دادخواست تخلیه مورد اجاره داده باشد دو پرونده با هم توأم شده و دادگاه با ارجاع امر به کارشناسی حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را تعیین و سپس حکم به تخلیه مورد اجاره در قبال حق کسب و پیشه مستأجر صادر خواهد کرد. پس از قطعیت دادنامه چنانچه موجر حق کسب و پیشه را در مهلت قانونی پرداخت نماید حکم تخلیه اجراء خواهد شد در غیر این صورت رأی تخلیه ملغی الاثربوده و دادگاه حکم به تجویز انتقال مورد اجاره به غیر صادر می‏نماید. با وصف مراتب مذکور هیچگونه اشکالی برای صدور اجرائیه و اجرای دادنامه از ناحیه موجر یا مستأجر به وجود نخواهد آمد. اما اگر دادگاه بدون رعایت مقررات قانونی فوق حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را تعیین کرده باشد باز هم در جلسه صدور رأی دادنامه باید فقط در حدود خواسته دعوی در دادخواست که تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر است، صادر شود.

نظریه شماره ۱۰۰۵/۷ مورخ ۲۳/۲/۱۳۸۷
«۱- دستور تخلیه مورد اجاره یک دستور قضائی غیرقابل تجدیدنظر است ولی ادعای مستأجر در مورد داشتن حقی که به تصمیم قضایی دادگاه منتهی بشود قابل تجدیدنظر خواهد بود.
۲- تبصره ۲ ماده ۶ موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ با ماده ۹ تعارض ندارد.»
سؤال: ۱-آیا دستور تخلیه از ناحیه مقام قضائی قابل تجدیدنظر است یا خیر؟
۲- چنانچه مستأجر مدعی حقی باشد تصمیمی که دادگاه در مورد وی می‏گیرد قابل تجدیدنظر است یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
۱- دستور تخلیه یک دستور قضائی است که براساس قانون صادر می‏شود و مانند احکام قضائی قطعی و لازم‏الاجراء است لکن چون این دستور قضائی، رأی به معنی حکم یا قرار نیست قابل تجدیدنظر در مرجع قضائی بالاتر نیست اما چنانچه مستأجر مدعی حقی باشد و با تقدیم دادخواست اقامه دعوی کند و یا با اعلام جرمی دادخواهی کند، تصمیم مرجع قضائی ذی‏صلاح مشمول قوانین آیین دادرسی دادگاه‏های عمومی و انقلاب در امور مدنی و کیفری بوده ممکن است حسب مورد قطعی یا قابل واخواهی یا تجدیدنظر و فرجام باشد.
۲- تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ حالتی را بیان می‏کند که مالک با انتقال سرقفلی محل تجارت به مستأجر، محل را به وی واگذار نموده است به عبارت دیگر در این حالت سرقفلی متعلق به مستأجر است بدون اینکه نقشی در میزان اجاره‏بهای ماهانه داشته باشد و لذا هر زمان ملک از طرف مالک تخلیه شود باید سرقفلی محل را به قیمت عادله روز تخلیه به مستأجر بپردازد اما در مورد ماده ۹ قانون روابط موجر و مستأجر، این ماده حالتی را بیان می‏کند که مدت اجاره به پایان رسیده یا مستأجر سرقفلی پرداخت نکرده و یا حقوق مربوط به زمان عقد را استیفاء کرده است در این حالت در زمان تخلیه، هیچگونه وجهی بابت سرقفلی به مستأجر پرداخت نمی‏شود. بنابراین تبصره ۲ ماده ۶ و ماده ۹ قانون مذکور تعارضی با هم ندارد و هر کدام حالت خاصی از نحوه اجاره را بیان می‏کنند.

نظریه شماره ۱۰۶۶/۷ مورخ ۲۴/۲/۱۳۸۷
«بعد از انقضای مدت اجاره چنانچه مستأجر مورد اجاره را تخلیه نموده ولی تحویل مالک ندهد باید اجرت الامثل بپردازد.»
سؤال: در مورد اجاره محل مسکوین، چنانچه مدت اجاره منقضی شده و مستأجر مورد اجاره را کلاً تخلیه کرده ولی آن را به مالک تحویل نداده باشد آیا مالک مستحق مطالبه اجرت‏المثل این مدت خواهد بود؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
مستفاد از ماده ۱۹۸ قانون آیین دادرسی دادگاه‏های عمومی و انقلاب در امور مدنی و با توجه به مقررات ماده ۴۹۴ قانون مدنی، عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می‏شود و اگر مستأجر پس از انقضای مدت عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‏المثل خواهد بود اگر چه مستأجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک آن را در تصرف داشته باشد وقتی باید اجرت‏المثل بدهد که استیفای منفعت کرده باشد از مفاد استعلام چنین بر می‏آید که هرچند مستأجر بعد از انقضای مدت اجاره از مورد اجاره استیفای منفعت نکرده ولی چون آن را به مالک تحویل نداده و بدون اجازه مالک نیز بوده است، مستأجر کماکان متصرف مورد اجاره شناخته می‏شود و لذا اصل بر ادامه تصرف است و نظر به اینکه تصرف مذکور بدون اجازه موجر صورت گرفته طبق مقررات ماده ۴۹۴ موجر مستحق مطالبه اجرت‏المثل خواهد بود.

نظریه شماره ۱۴۵۲/۷ مورخ ۱۲/۳/۱۳۸۷
«سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت مستأجر هر دو تقریبا به یک معنی است اصطلاح سرقفلی بین کسبه رایج است.»
سؤال: در خیلی از موارد به جای حق کسب و پیشه یا تجارت مستأجر کلمه سرقفلی به کار برده می‏شود آیا این هر دو یک معنی دارد یا اینکه مصادیق آنها جدا و مستقل است؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
آنچه در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ برای مستأجر در پاره‏ای از موارد پیش‏بینی شده است فقط حق کسب و پیشه و تجارت است و در آن قانون کلمه سرقفلی ذکر نگردیده است. اصلاح سرقفلی بین کسبه رواج داشته و قانونگذار از آن تعبیر به حق کسب و پیشه و تجارت نموده است یعنی در واقع هر دو یک معنی دارد و میزان آن توسط کارشناسان ذی‏صلاح با توجه به عرف و عادت تعیین می‏شود. ادعای اینکه حق کسب و پیشه جدا از سرقفلی است موجه نیست.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

به بالای صفحه بردن