نظریات مشورتی در مورد عقد اجاره

نظریات مشورتی در مورد عقد اجاره

نظریه شماره 5774/7 مورخ 8/9/1366
«رسیدگی به تخلیه املاک استیجاری تحت سرپرستی دادگاه‏های انقلاب؛ به عهده دادگاه‏های عمومی است.»
سؤال: در مورد املاکی که تحت سرپرستی دادگاه‏های انقلاب بوده و دارای مستأجر اعم از مستأجر محل کسب و پیشه و یا مستأجر مسکونی هستند آیا رسیدگی به دعاوی تخلیه مربوط به آنها در صلاحیت دادگاه‏های انقلاب است یا عمومی؟
نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
دادسراهای انقلاب و یا دادگاه‏های انقلاب که از باب وظایف قانونی خود و تکالیف مقرره مبادرت به توقیف و سرپرستی اموال و دارایی متهمین و غایبین را می‏نمایند. چنانچه مستغلات آنان را به اجاره واگذار نموده باشند در صورت صدور حکم برائت مالک یا رفع توقیف از ملک، صلاحیت دخالت و تخلیه عین مستأجره اعم از مسکونی یا تجاری و تحویل آن را به مالک ندارند و مالک در صورتی که ادعایی علیه مستأجر داشته باشد می‏تواند تقاضای تخلیه ید از عین مستأجره را با تقدیم دادخواست از دادگاه صالح بخواهد.
نظریه شماره 5774/7 مورخ 8/9/1366
«حکم به افزایش اجاره‏بهای مورد اجاره تحت سرپرستی در صلاحیت دادگاه انقلاب نیست.»
سؤال: آیا دادسرا یا دادگاه انقلاب در مورد املاک استیجاری تحت سرپرستی حق افزایش اجاره‏بهای مورد اجاره اعم از مسکونی یا تجاری را به نرخ عادله روز دارند؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
در صورتی که مستأجر محل استیجاری تحت سرپرستی دادسرای انقلاب اعم از مسکونی یا تجاری با افزایش اجاره‏بها موافقت نکند، مطالبه و وصول اجاره‏بها از مستأجر مازاد بر میزان مقرره در قرارداد اجاره بدون صدور حکم از دادگاه صالح فاقد وجهه قانونی است و اگر دادسرای انقلاب خود موجر ملکی باشد و ادعایی علیه مستأجر داشته باشد باید مانند سایر اشخاص به دادگاه‏های عمومی مراجعه کند.

نظریه شماره 7549/7 مورخ 15/11/1367
«مطالبه حق کسب و پیشه چنانچه مستقلا طرح شود از دعاوی مالی محسوب می‏شود.»
سؤال: چنانچه دادخواست مطالبه حق کسب و پیشه مستقلا طرح شود، دعوی مطروحه از جمله دعاوی مربوط به حقوق مالی است یا غیرمالی؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
چنانچه دعوی مطالبه حق کسب و پیشه مستقلا طرح شود، از جمله دعاوی مربوط به حقوق مالی است که باید با توجه به میزان خواسته هزینه دادرسی پرداخت گردد.

نظریه شماره 233/7 مورخ 24/3/1371
«مطالبه حق کسب و پیشه در صورت تخریب محل کار مستأجر به وسیله مالک، فاقد اشکال است.»
سؤال: چنانچه مورد اجاره محل کار باشد و بعد از صدور حکم تخلیه از دادگاه بدوی و اجرای دادنامه و تخریب محل به وسیله مالک قبل از قطعیت و نهایتا فسخ دادنامه تخلیه توسط مرجع بالاتر، تکلیف مستأجر چیست؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با در نظر گرفتن کیفیت اجرای حکم و اینکه اعاده وضع به حال اول، اولاً مقدور نیست و ثانیاً با مالکیت منافع مدت منقضی شده مواجه است، مستأجر می‏تواند از باب تسبیت وسیله دادگاه صالح حق کسب و پیشه یا تجارت خود را مطالبه کند.

نظریه شماره 10981/7 مورخ 12/10/1371
«انباری تابع مغازه یا محل مورد اجاره نیست.»
سؤال: آیا انبارهایی که کسبه و تجار صرفا برای جمع‏آوری و انبار کردن کالاهای خود در محل‏های جدا از محل کسب و یا پیشه و گاه بدون پرداخت سرقفلی اجاره کرده‏اند و در سند اجاره قید شده برای انبار می‏باشد، آیا از نظر تخلیه تابع قانونی مدنی هستند یا قانون سال 1356.

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
اگر محلی به منظور نگهداری کالا، وسایل و لوازم اضافه کسب یا پیشه یا تجارت و یا به عنوان انبار تجاری اجاره داده شود مورد مشمول مقررات حاکم بر اماکن کسب، پیشه یا تجارت است اما اگر اجاره انبار به منظور نگهداری وسایل اضافه محل مسکونی باشد مورد مشمول مقررات قانونی مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر سال 1362 خواهد بود.

نظریه شماره 436/7 مورخ 15/2/1372
«بدون رضای مالک، نمی‏توان در ملک او به درخواست مستأجر، انشعاب گاز برقرار نمود.»
سؤال: مستأجری مغازه‏ای برای کسب و پیشه در اختیار داشته و با مالک نیز رابطه استیجاری داشته است، مشارالیه با مراجعه به شرکت ملی گاز منطقه درخواست واگذاری انشعاب گاز را کرده و شرکت نیز رضایت‏نامه مالک را مطالبه کرده است تکلیف مستأجر چیست؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
وجود رابطه استیجاری بین مالک و مستأجر در محل کسب و پیشه، سلب حق مالکیت از مالک نمی‏کند. استقرار انشعاب گاز در مورد اجاره بدون درخواست مالک، نیاز به وجود مقررات خاص خود را دارد و چون چنین مقرراتی به تصویب نرسیده است، استقرار آن بدون رضای مالک مجوز قانونی ندارد.

نظریه شماره 1401/7 مورخ 22/2/1372
«رأی وحدت رویه شماره 576 مورخ 14/7/1371 شامل زایشگاه، آزمایشگاه طبی و نظایر آن نیست.»
سؤال: آیا رأی وحدت رویه شماره 576 مورخ 14/7/1371 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، فقط ناظر به مطب پزشکان است؟ یا سایر مشاغل پزشکی از جمله آزمایشگاه‏های طبی، رادیولوژی و غیره را نیز در برمی‌گیرد؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
رأی وحدت رویه شماره 576 مورخ 14/7/1371 هیأت عمومی دیوان عالی کشور منحصراً ناظر به مطب پزشکان است و مشاغلی مانند آزمایشگاه طبی، رادیولوژی، فیزیوتراپی، کارگاه دندانسازی و نظایر آن را در برنمی‏گیرد.

نظریه شماره 1401/7 مورخ 22/2/1372
«مطالبه اجرت‏المثل محل‏های مسکونی بعد از انقضای مدت اجاره فاقد اشکال است.»
سؤال: آیا موجر بعد از انقضای مدت اجاره محل مسکونی حق دارد با مراجعه به دادگاه درخواست صدور حکم بر تعیین اجرت‏المثل را بنماید.

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
ماده 494 قانون مدنی بعد از انقضای مدت اجاره، چنانچه مستأجر، محل را هنوز در تصرف داشته باشد مالک را مستحق مطالبه اجرت‏المثل می‏داند؛ در این صورت مالک می‏تواند با انقضای اولین ماه از تاریخ پایان مدت اجاره تقاضای تعیین و پرداخت اجرت‏المثل یک ماهه را بکند، رأی وحدت رویه ردیف 62/51 به شماره 4 در مجموعه 1363 موید نظریه فوق است. البته این در صورتی است که در قرارداد فیمابین ذکر نشده باشد که اجرت‏المثل برابر اجرت‏المسمی است.

نظریه شماره 6564/7 مورخ 25/9/1372
«منظور از تلف، حدوث آن به وسیله عوامل طبیعی و زلزله است، شامل تلف به وسیله انسان ولو دشمن نمی‏شود.»
سؤال: مالکی در سال 1357 مغازه خود را بدون اخذ سرقفلی به مدت چهار سال با سند عادی به اجاره داده است با شروع جنگ تحمیلی مغازه مذکور در سال 1360 به طور کلی از بین رفته و با خاتمه جنگ، مالک مغازه را به کمک ستاد بازسازی تجدید بنا کرده است. لیکن مستأجر طی دادخواستی الزام مالکرا به تمدید مهلت اجاره از دادگاه خواسته است، سؤال این است که اولاً: انهدام عین مورد اجاره موجب زائل شدن عقد اجاره می‏شود یا خیر؟ ثانیاً: در صورت زوال عقد اجاره به سبب فوق آیا مستأجر مستحق سرقفلی می‏باشد یا نه؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
مراد از تلف مذکور در مادتین 483 و 496 قانون مدنی تلف شدن عین مستأجره بر اثر حدوث یکی از عوامل طبیعی مانند سیل و زلزله است و شامل اتلاف به وسیله انسان ولو دشمن نمی‏شود. بنابراین اجاره مغازه‏ای که در سال1360 بر اثر جنگ تحمیلی به طور کلیاز بین رفته، منفسخ و باطل نمی‏شود.

نظریه شماره 3091/7 مورخ 13/5/1373
«دارالترجمه تابع قانون سال 1356 است.»
سؤال: آیا دارالترجمه محل کسب تلقی می‏شود یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با توجه به اینکه دارالترجمه محل قبول و انجام خدمات مربوط به ترجمه اسناد یا اوراق است و در حقیقت یک مرکز ارائه خدمات از این جهت محسوب می‏گردد از حیث رابطه استیجاری مشمول مقررات قانون سال 1356 بوده و نهایتا تخلیه محل مذکور تابع مقررات محل کسب می‏باشد.

نظریه شماره 4767/7 مورخ 7/9/1373
«طرح دعوی تعدیل در اجاره‏بهای مطب و تعدیل آن مانع درخواست تخلیه نیست.»
سؤال: در محل مطب، موجر درخواست تعدیل اجاره‏بها نموده و دادگاه حکم بر تعدیل صادر کرده است. مدتی بعد موجر دادخواستی به خواسته تخلیه به لحاظ انقضای مدت به استناد رأی وحدت رویه و ماده واحده قانون الحاق یک بند به عنوان بند «ج» مصوب سال 1372 تقدیم نموده که در جریان رسیدگی است، آیا منظور از ماده واحده چیست و در شرایطی که موجر قبلا اجاره‏بهای مورد اجاره را به عنوان اینکه محل کار است تعدیل نموده است آیا در حال حاضر می‏توان آن را طبق قانون سال 1362 تخلیه نمود یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
طرح دعوی تعدیل اجاره‏بها از ناحیه موجر و صدور رأی بر تعدیل اجاره‏بها به عنوان مطب، دلیل بر توافق طرفین در مورد نحوه استفاده از مورد اجاره به عنوان مطب می‏باشد و مطب پزشکان تابع مقررات قانون الحاق یک بند به عنوان بند «ج» و… خواهد بود آنچه که از بند «ج» ماده واحده قانون الحاق یک بند به عنوان بند «ج»… مصوب 24/11/1372 استنباط می‏شود این است که اگر قراردادی اعم از رسمی یا عادی بین موجر و مستأجر وجود نداشته باشد، روابط طرفین تابع مقررات قانون مدنی است و چنانچه قراردادی وجود داشته باشد شرایط مقرر فیمابین ملاک عمل است. اگر محل منحصرا برای مطب اجاره شده تابع مقررات بند «ج» و تبصره 1 می‏باشد و چنانچه علاوه بر مطب، قید محل کسب و پیشه نیز شده باشد تابع قانون سال 1356 خواهد بود.

نظریه شماره 6028/7 مورخ 8/9/1373
«محل فیزیوتراپی، محل کار تلقی می‏شود ولی اگر پزشک در قسمتی از مطب فیزیوتراپی نماید، محل کار نخواهد بود.»
سؤال: خواهشمند است دستور فرمایید در پاسخ اعلام شود، محلی که اطباء به عنوان فیزیوتراپی از آن استفاده می‏کنند از شمول رأی وحدت رویه شماره 576 مورخ 14/7/1371 هیأت عمومی دیوان عالی کشور خارج است یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
چنانچه محلی مستقلاً به منظور فیزیوتراپی اجاره شود از شمول رأی وحدت رویه شماره 576 هیأت عمومی دیوان عالی کشور مورخ 14/7/1371 و قانون الحاق یک بند به عنوان بند «ج» و دو تبصره به ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1362، خارج می‏باشد و محل کسب و پیشه محسوب می‏شود ولی اگر پزشک، محلی را برای مطب اجاره کرد و از قسمتی از آن برای فیزیوتراپی استفاده نماید مشمول قانون مذکور نخواهد بود.

نظریه شماره 6647/7 مورخ 26/10/1373
«پذیرش تغییر کاربری محل اجاره بدون رضایت مالک فاقد مجوز قانونی است.»
سؤال: به موجب ماده 2 مصوبه7/2/1366 شورای عالی شهرسازی که در مقام پیشه بعد از موافقت کمیسیون ماده 5 قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران جهت تغییر کاربری کافی است اعم از اینکه متقاضی تغییر کاربری مستأجر یا موجر باشد. اینک با توجه به روابط موجر و مستأجر در قوانین موجر و مستأجر، آیا اگر مستأجر به تنهایی و بدون رضایت مالک درخواست تغییر کاربردی مورد اجاره را بنماید، دادگاه می‏تواند به نفع مستأجر رأی صادر نماید یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
در صورتی که مالک با استفاده تجاری، از محل مسکونی موافقت نداشته باشد، پذیرش تغییر کاربری محل و موافقت با تقاضای مستأجر بر خلاف موازین اجتماعی است. به عبارت دیگر تغییر کاربردی در مواردی که ملک در تصرف مستأجر است با موافقت مالک عین و منفعت توأماً قابل پذیرش می‏باشد.

نظریه شماره 70/7 مورخ 29/1/1374
«الزام موجر به موافقت با تغییر شغل وجهه قانونی ندارد.»
سؤال: مستأجری محل کسبی را سال‏ها در اختیار داشته و به منظور سبزی فروشی که در اجاره‏نامه قیده شده استفاده می‏کند اخیرا در صدد تغییر شغل و استفاده از محل برای اشتغال به خیاطی برآمده و به این منظور الزام موجر را به اجازه تغییر شغل از طریق دادگاه خواسته است. آیا درخواست مستأجر قابل پذیرش است؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 و سایر قوانین مربوط به آن موردی برای الزام موجر به اجاره تغییر شغل مستأجر پیش‏بینی نشده و با توجه به مندرجات اجاره‏نامه و حقوق قانونی موجر، اعطای چنین اختیاری به مستأجر، مجوز قانونی ندارد.

نظریه شماره 8498/7 مورخ 4/5/1374
«اداره مغازه به وسیله شریک مشاعی، موجب استحقاق مطالبه عواید توسط شرکای دیگر می‏شود.»
سؤال: چنانچه مغازه‏ای محل کسب و پیشه بوده و در اجاره دو نفر مستأجر باشد و فقط یکی از مستأجرین به تنهایی مغازه را اداره کرده ون از آن بهره برداری نماید آیا مستأجر دیگر حق دارد از این مستأجر برای پرداخت عواید سهمی خودش به دادگاه دادخواست تقدیم نماید؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
چنانچه احد از شرکاء به تنهایی از مورد اجاره استفاده نماید شریک دیگر مستحق مطالبه عواید سهمی خود می‏باشد که در این صورت سهم ایشان از عواید با در نظر گرفتن حق مدیریت و خدماتی که شریک متصرف انجام می‏دهد و از طریق کارشناسی به دست می‏آید، تعیین می‏گردد، در صورت وجود قرارداد طبق مفاد آن عمل می‏شود.

نظریه شماره 1568/7 مورخ 19/3/1375
«تخلیه محل کار از طرف مستأجر، موجب اسقاط حق مطالبه حق کسب و پیشه است.»
سؤال: مستأجر با میل خود محل کسب و کار خود را تخلیه و سپس درصدد مطالبه حق کسب و پیشه از مالک برآمده است آیا دادگاه می‏تواند مالک را به پرداخت آن محکوم نماید؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
در صورتی که مستأجر محل کسب و پیشه به میل خود مورد اجاره را تخلیه و تحویل مالک بدهد و مطالبه حق کسب و پیشه یا تجارت را نکند این امر به منزله اسقاط حق مذکور است.

نظریه شماره 28/7 مورخ 6/4/1375
«ارجاع امر به داوری در مورد موجر و مستأجر اشکالی ندارد ولی اگر نظر داور برخلاف قوانین موجد حق باشد مورد با ماده 665 منطبق می‏شود.»
سؤال: طبق مفاد اجاره‏نامه عادی توافق شده در صورت بروز اختلاف به داور مرضی‏الطرفین ارجاع شود و رأی داور بین آنان لازم‏الاجراء باشد. آیا شرط ارجاع امر به داوری با ماده 30 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 برخورد ندارد؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
از ماده 30 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 منع ارجاع امر به داوری در موارد مربوط به قانون یاد شده، احراز نمی‏شود. النهایه، در صورتی که رأی داور برخلاف قوانین موجد حق باشد مورد منطبق با ماده 665 قانون آیین دادرسی مدنی خواهد بود.

نظریه شماره 2083/7 مورخ 13/4/1375
«در صورت عدم قید نحوه استفاده از مورد اجاره در اجاره نامه، نحوه استفاده تابع اوضاع و احوال مورد اجاره خواهد بود.»
سؤال: چنانچه محلی را به طور مطلق، بدون ذکر اینکه جهت سکونت است یا کسب یا تجارت و بدون اینکه حق انتقال به غیر سلب شده باشد به مستأجر واگذار شده است، آیا با عنایت به اطلاق فوق، مستأجر حق انتقال به غیر یا حق تغییر سکونت به تجارت و یا بالعکس را تا پایان مدت اجاره دارد یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با توجه به اینکه در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 ذکری از حالتی که نحوه استفاده از مورد اجاره تغیین نشده باشد، نشده است و لذا باید از مقررات اجاره در قانون استفاده شود. قسمت ثانیا ماده 490 قانون مدنی می‏گوید:
«عین مستأجره برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین، در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط می‏شود استعمال نماید.» بنابراین در صورتی که نحوه استفاده از مورد اجاره معلوم نشده باشد، نحوه استفاده از آن تابع اوضاع و احوال مورد اجاره است و تشخیص آن با دادگاه رسیدگی‏کننده خواهد بود. به این ترتیب چنانچه دادگاه تشخیص دهد که محل برای کسب و پیشه به اجاره داده شده است. روابط فیمابین تابع قانون سال 1356 بوده و هرچند سلب حق انتقال به غیر نشده باشد مقررات مواد 10، 14 و 19 قانون مذکور اجراء می‏شود و در صورتی که به تشخیص دادگاه، محل برای سکونت، اجاره داده شده باشد تابع مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال 1362 و قانون مدنی بوده و در مدت وجود رابطه استیجاری، مستأجر حق دارد منافع مورد اجاره را به غیر واگذار نماید.

نظریه شماره 3494/7 مورخ 23/5/1375
«انتقال مورد اجاره به غیر ولو توسط یکی از وراث مستأجر صورت گرفته باشد موجب صدور حکم تخلیه است.»
سؤال: مستأجر یک باب مغازه که تابع قانون سال 1356 بوده فوت نموده و دارای چندین نفرورثه بوده است، احد از وراث مدتی بعد از فوت پدر، مغازه را به غیر انتقال داده است، موجر چندی بعد متوجه انتقال به غیر شده و دادخواست تخلیه به لحاظ انتقال مورد اجاره به غیر را مطرح نموده و وراث دیگر دفاعا اظهار داشته‏اند که انتقال مورد اجاره به غیر را مطرح نموده و وراث دیگر دفاعا اظهار داشته‏اند که انتقال مورد اجاره بدون رضایت آنها صورت گرفته و دخالتی در این انتقال نداشته اند، تکلیف دادگاه در قبال دعوی تخلیه چیست؟

نظریه اداره کل حقوق قوه قضائیه
در مورد محل‏های کسب و پیشه، چنانچه در قرارداد اجاره حق واگذاری مورد اجاره به غیر از مستأجر سلب شده و مستأجر بدون رضای مالک مورد اجاره را به غیر انتقال دهد. در صورتی که مالک مبادرت به تقدیم دادخواست تخلیه به لحاظ انتقال به غیر بنماید و دادگاه انتقال مورد اجاره به غیر را احراز کند با توجه به قانون موجر و مستأجر مصوب 1356 تکلیف جز صدور حکم تخلیه ندارد. عدم دخالت و عدم توافق سایر وراث در انتقال مورد اجاره به غیر تأثیری در صدور حکم تخلیه نسبت به سهم انتقال دهنده ندارد.

نظریه شماره 1838/7 مورخ 25/6/1375
«مدارس غیر انتفاعی تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 نیستند.»
سؤال: آیا اماکن استیجاری مربوط به مدارس غیرانتفاعی مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 می‏باشند یا خیر؟ در صورت صدور حکم تخلیه، حق کسب و پیشه به آنان تعلق می‏گیرد یا نه؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
مدارس غیرانتفاعی علی الاصول مدارسی هستند که جنبه انتفاعی و تجاری ندارند و نمی‏توان آنها را محل کسب یا پیشه یا تجارت تلقی نمود و لذا مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 نبوده تابع مقررات تبصره 1 ماده 8 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1362 می‏باشند.

نظریه شماره 4314/7 مورخ 25/7/1375
«تغییر شغل، چنانچه مشابه شغل سابق نبوده و بدون رضای مالک باشد، از موجبات صدور حکم تخلیه است.»
سؤال: مستأجر اجاره‏نامه‏ای دارای شغلی است که اخیرا شهرداری آن را از مشاغل مزاحم دانسته است و تکلیف تغییر شغل به وی شده است موجر حق تغییر شغل نداده و با تغییر آن نیز موافق نیست. چنانچه مستأجر ناگزیر از تغییر شغل شود آیا تغییر شغل از موجبات تخلیه است یا خیر؟

نظریه اداره کحل حقوقی قوه قضائیه
تغییر شغل طبق بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 از موجبات تخلیه است، مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد و لذا تغییر شغل بدون رضای موجر، به هر کیفیت که صورت گیرد از موجبات تخلیه خواهد بود. در این صورت، مستأجر، الزاماً باید شغلی را انتخاب کند که عرفاً مشابه شغل قبلی بوده و از ناحیه شهرداری از مشاغل مزاحم تلقی نشود.

نظریه شماره 4699/7 مورخ 29/7/1375
«ارفاق مندرج در ماده 14 قانون به مستأجر وقتی است که درخواست تخلیه فقط در ازای عدم پرداخت اجاره‏بهای اولین بار مستأجر باشد. درصورتی که بیش از یک بار تخلف کرده باشد، مستأجر مشمول ارفاق نیست.»
سؤال: تسری دادن ارفاق قانونی مصرح در قسمت اخیر بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 به تبصره 1 ماده مذکور صحیح و قانونی است یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
ارفاق مندرج در ذیل بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 مروط به حالتی است که اخطاریه ده روزه یا اظهارنامه برای اولین بار به مستأجر ابلاغ شده و مستأجر با وجود انقضای ده روز اقدام به پرداخت اجور مورد مطالبه نکرده است. این ارفاق فقط یک بار مقدور است در حالی که تبصره 1 ماده 14 قانون مرقوم در شرایطی است که مستأجر به منظور اذیت و آزار موجر هر بار پس از ابلاغ اخطاریه یا اظهارنامه ده روزه در همان ده روز مهلت اقدام به پرداخت اجور معوقه می‏نماید، در این صورت چنانچه مستأجر دو بار ظرف یک سال پس از دریافت اخطاریه یا اظهارنامه اقدام به پرداخت اجور مورد مطالبه کرده باشد و برای دفعه سوم، اجاره‏بها را در مهلت قانونی پرداخت ننماید قانونگذار به موجر اجازه داده است تقاضای تخلیه را مستقیما به دادگاه تسلیم نماید و دادگاه در صورت صحت اقدامات انجام شده، ناگزیر از صدور حکم تخلیه خواهد بود، حکم صادره با توجه به مقررات قانون تشکیل دادگاه‏های عمومی و انقلاب مصوب 1373 قابل تجدیدنظر است.

نظریه شماره 7922/7 مورخ 25/12/1375
«در صورت انتقال مورد اجاره به غیر با اجازه مالک، پس از انقضای مدت، مستأجر سابق حق درخواست تخلیه ندارد.»
سؤال: مستأجر یک باب مغازه، مورد اجاره را با اجازه مالک به شخص ثالثی اجاره داده است. مدت اجاره منقضی گردیده و مستأجر بر علیه منتقل الیه دادخواست تخلیه به لحاظ احتیاج شخصی مطرح کرده است. آیا دادگاه می‏تواند به درخوات ایشان ترتیب اثر داده و در صورت احراز نیاز شخصی، حکم بر تخلیه مورد اجاره در قبال پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر صادر نماید؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با انتقال مورد اجاره از ناحیه مستأجر به شخص ثالث با موافقت مالک، روابط استیجاری بین مستأجر و مالک قطع و رابطه استیجاری بین منتقل الیه (مستأجر جدید) با مالک برقرار می‏شود. لذا بعد از انقضای مدت، مستأجر سابق رابطه‏ای با مستأجر لاحق ندارد تا بتواند علیه او دادخواست تخلیه مطرح سازد به عبارت دیگر، مستأجر سابق ذی نفع در طرح چنین دعوایی نیست.

نظریه شماره 7922/7 مورخ 25/12/1375
«مستأجر محل مسکونی که با اجازه مالک، مورد اجاره را به غیر واگذار نموده بعد از انقضاثی مدت اجاره، چنانچه مدت اجاره خودش با مالک باقی باشد حق درخواست تخلیه، علیه منتقل الیه را دارد و اگر مدت منقشی شده باشد چنین حقی ندارد.»
سؤال: شخصی محلی را برای سکونت به مدت 5 سال اجاره کرده و پس از دو سال استفاده، با اجازه مالک آن را به مدت یک سال به شخص ثالثی اجاره داده است، اولاً در این حالت پس از انقضای یک سال، مستأجر مذکور حق دارد شخصاً درخواست تخلیه مورد اجاره را به لحاظ انقضای مدت مطرح نماید یا خیر؟ ثانیاً تا زمان انقضای مدت اجاره مستأجر دوم، مدت 5 سال مستأجر اول با مالک نیز پایان یافته باشد آیا مستأجر حق درخواست تخلیه، علیه مستأجر دوم را خواه داشت یا نه؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
مستأجر اول پس از انقضای مدت اجاره مستأجر دوم، با توجه به اینکه هنوز دو سال دیگر با مالک رابطه استیجاری داشته و در این دو سال مالک منافع است شخصا می‏تواند علیه مستأجر دوم که مدت اجاره اشت منقضی شده به لحاظ انقضای مدت، درخواست تخلیه نماید در حالی که اگر مستأجر اول تا انقضای مدت اجاره خود با مالک، علیه مستأجر دوم دادخواست تخلیه نداده باشد با پایان گرفتن مدت اجاره اش با مالک، دیگر نمی‏تواند علیه مستأجر دوم دادخواست تخلیه به لحاظ انقضای مدت را مطرح سازد.

نظریه شماره 132/7 مورخ 22/2/1376
«مهلت پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت سه ماه و بیست روز از تاریخ ابلاغ دادنامه بدوی و سه ماه از تاریخ ابلاغ رأی تجدیدنظر به موجر است.»
سؤال: حکمی مبنی بر تخلیه محل کسب و پیشه صادر شده و به موجب آن موجر مکلف به پرداخت حق کسب و پیشه گردیده است. نسبت به رأی صادره تجدیدنظرخواهی نشده است. با توجه به ماده 28 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 و رأی وحدت رویه شماره 609 مورخ 27/6/1375 مستدعی است اعلام شود، ابتدای مهلت تودیع حق کسب و پیشه از زمان ابلاغ به موجر است یا از زمان قطعیت آن؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با توجه به اینکه در ماده 28 قانون روابط موجر و مستأجر صحبت از قطعی شدن دادنامه و ابلاغ دادنامه قطعی است و دادنامه زمانی قطعی می‏شود که یا مهلت تجدیدنظرخواهی منقضی شده و یا پس از رسیدگی در مرحله تجدیدنظر قطعی شده باشد، لذا مهلت پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت در صورت عدم تجدیدنظرخواهی سه ماه به اضافه بیست روز از تاریخ ابلاغ دادنامه بدوی و در صورت تجدیدنظرخواهی سه مه ازتاریخ ابلاغ دادنامه قطعی به موجر خواهد بود.

نظریه شماره 3997/7 مورخ 25/6/1376
«تغییر شغل به هر مدت و نسبت به هر قسمت از مورد اجاره از موارد تخلیه است.»
سؤال: محلی را برای کسب و پیشه به مستأجر به منظور اشتغال به شغل معینی اجاره داده‏اند، مستأجر بعد از مدتی، قسمتی از مورد اجاره را به منظور اشتغال به کسب دیگری اختصاص داده و در اختیار شخص ثالثی گذاشته است. چند ماه بعد، مستأجر مورد اجاره را از شخص مذکور بازپس گرفته و به شغل اولیه خود برگردانده است. آیا تغییر شغل موقت و برای مدت کوتاه و فقط نسبت به یک قسمت از مورد اجاره تخلف مستأجر محسوب می‏شود و موجب صدور حکم تخلیه است یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
طبق مقررات بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 تغییر شغل به هر مدت و نسبت به هر قسمت از مورد اجاره موجب صدور حکم تخلیه است، مگر اینکه شغل جدید مشابه شغل قبلی باشد و تشخیص آن نیز به عهده دادگاه است.

نظریه شماره 4310/7 مورخ 20/7/1376
«آموزشگاه‏های علمی که در قبال دریافت شهریه فعالیت دارند تابع قانون سال 1356 است.»
سؤال: مورد اجاره‏ای به منظور تأسیس آموزشگاه علمی در اختیار مستأجر قرار داده می‏شود. مستأجر با کسب امتیاز تأسیس آموزشگاه سال‏ها جهت کلاس‏های تقویتی و تکدرس و امثال آن در قبال دریافت شهریه از مراجعه‏کنندگان و پرداخت حق‏التدریس به دبیران از آن استفاده می‏نماید. اینک موجر به لحاظ انقضای مدت دادخواست داده و تقاضای تخلیه کرده است. آیا روابط استیجاری فیمابین مالک و مستأجر به ترتیب فوق مشمول قانون سال 1356 است یا قانون سال 1362.

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
آموزشگاه‏های علمی که با دریافت پروانه تأسیس و با پرداخت حقوق به دبیران و آموزگاران، کلاس‏های آموزشی باز نموده و در قبال دریافت شهریه از دانش‏آموزان و دانشجویان خدمات فرهنگی و آموزشی ارائه می‏دهند، فعالیت آنها به منظور کسب درآمد بوده و غیر از مدارس دولتی هستند که جنبه غیرانتفاعی دارند و لذا تابع مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 است.

نظریه شماره 4819/7 مورخ 19/8/1376
«احراز رابطه استیجاری قل از لازم‏الاجراء شدن قانون سال 1376 موجب خروج رابطه استیجاری از شمول این قانون می‏شود.»
سؤال: چنانچه موجر به استناد اینکه اجاره‏نامه‏ای بعد از لازم‏الاجراء شدن قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 تنظیم شده درخواست تخلیه بدهد و دادگاه احراز کند که فیمابین آنان قبل از لازم‏الاجراء شدن این قانون رابطه استیجاری وجود داشته است چه تصمیمی باید بگیرد؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
احراز رابطه استیجاری قبل از لازم‏الاجراء شدن قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 موجب شمول قانون لازم‏الاجرای قبلی بر خصوص مورد می‏شود ولو اینکه بعد از لازم‏الاجراء شدن قانون جدید، سند رسمی یا عادی فیمابین تنظیم گردیده باشد.

نظریه شماره 5518/7 مورخ 30/11/1376
«واگذاری سهم مشاعی مستأجر، به مستأجر مشاعی دیگر از مصادیق انتقال به غیر و موجب تخلیه مورد اجاره نیست.»
سؤال: چنانچه دو نفر مستأجر هر یک سه دانگ مشاع از یک باب مغازه را اجاره نموده و سپس یکی ازآنها سهمی خود را از مورد اجاره به شریک دیگر انتقال دهد، آیا مالک می‏تواند به استناد انتقال به غیر تقاضای تخلیه را مطرح سازد یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
چنانچه مستأجر سهمی خود را از مغازه مورد اجاره به شریک دیگر واگذار نماید. با توجه به اینکه شریک خود نیز مستأجر مورد اجاره است و هر شریک حق دارد از تمام ذرات مورد اجاره استفاده کند، تخلیه به علت انتقال به غیر مصداق ندارد.

نظریه شماره 188/7 مورخ 19/2/1377
«تشخیص اینکه مورد اجاره مشمول قانون سال 1356 است یا 1362 با دادگاه رسیدگی کننده است.»
سؤال: با توجه به مدلول مندرجات ذیل تبصره 24 ماده 55 قانون شهرداری مستدعی است اعلام فرمایند که آیا محل دفتر نمایندگی اطلاعات در سطح کشور که به منظور پخش و توزیع روزنامه و سایر کتب و نشریات منتشره توسط مؤسسه اطلاعات مورد استفاده قرار می‏گیرد محل کسب و پیشه است یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
تشخیص اینکه محل مورد اجاره مشمول قانون سال 1356 یا تبصره 1 ذیل ماده 8 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1362 می‏باشد یا خیر؟ با دادگاه رسیدگی‏کننده است که با توجه به مفاد اجاره‏نامه و ملاحظه و معاینه محل و نحوه و کیفیت استفاده از محل مذکور، در مورد شمول یا عدم شمول هر یکی از دو قانون مارالذکر در موضوع مورد سؤال اظهارنظر نماید.

نظریه شماره 623/7 مورخ 29/2/1377
«بازداشت حق کسب و پیشه یا تجارت از طریق دادگاه با ذکر مشخصات و شماره اصلی و فرعی ملک به اداره ثبت اعلام می‏شود.»
سؤال: مستأجر مغازه‏ای که به صورت نانوایی اداره می‏شده فوت نموده و بعد از فوت چند نفر از ورثه مشارالیه به طرفیت سایرین درخواست تحریر ترکه و مهر و موم ماترک از جمله حق کسب و پیشه مغازه مذکور را نموده اند. آیا تقاضای مهر و موم قابل ترتیب اثر هست و می‏توان مغازه نانوایی را مهر و موم کرد یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
حق کسب از پیشه یا تجارت از جمله اموالی نیست که قابل مهر و موم باشد. دادرس دادگاه حسب مقررات ماده 191 قانون امور حسبی این موضوع را در صورت جلسه قید و به درخواست ذی نفع، قرار توقیف حق کسب و پیشه را صادر و با ذکر مشخصات و شماره اصلی و فرعی غیر منقول، مراتب بازداشت سر قفلی را جهت جلوگیری از نقل و انتقال آن به اداره ثبت مربوطه اعلام می‏نماید.

نظریه شماره 988/7 مورخ 3/3/1377
«مستأجری که مالک منافع است حق دارد علیه متصرف غاصب طرح دعوی خلع ید بنماید.»
سؤال: مستأجر مورد اجاره وقفی یا مستأجر مغازه یا مستأجر منزلی که هنوز مدت اجاره آن منقضی نشده است آیا اگر شخصی مورد اجاره مذکور را تصرف نماید مستأجر می‏تواند به عنوان خلع ید اقدام به شکایت کند؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با توجه به مواد 488، 489 ، 308 و 29 قانون مدنی، مستأجر که مالک منافع مورد اجاره است اگر ثالثی مورد اجاره را از ید او خارج و عدوانا تصرف نماید، می‏تواند علیه او طرح دعوی خلع ید غاصبانه مطرح نماید و موضوع ارتباطی ید قبض و اقباض مورد اجاره ندارد. همین که وجود رابطه استیجاری و مالکیت خواهان بر منافع ملک، احراز گردد دادگاه می‏تواند رسیدگی نماید.

نظریه شماره 4050/7 مورخ 31/5/1377
«حق کسب و پیشه قابل توقیف است ولی قبل از تبدیل آن به مال، قابل فروش نیست.»
سؤال: حق کسب و پیشه مغازه استیجاری محکوم علیه پرونده از طرف محکوم له پرونده توقیف شده است. هرچند حقوق مذکور مالیت دارد اما با توجه به اینکه حقوقی است معلق، توقیف آن جایز است یا خیر و در صورت توقیف چگونه به فورش می‏رسد؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با توجه به ماده 62 آیین‏نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم‏الاجراء مصوب سال 1355، بازداشت حقوق مدیون نسبت به سرقفلی جایز است، لیکن با توجه به اینکه فروش و انتقال سرقفلی بازداشت شده در آیین‏نامه مذکور پیش‏بینی نشده است، چون سرقفلی حق مالی است، نه مال مطلق و مادام که حق مالی به صورت مال تبدیل نشود قابل فروش نخواهد بود. خصوصا اینکه ممکن است این حق به علت تخلفات مستأجر از بین برود. بنابراین قبل از تبدیل حق مالی به مال، فروش آن امکان پذیر نیست و تا زمانی که مستأجر قصد فروش یا واگذاری مورد اجاره را به دیگری نداشته باشد امکان استفاده از این حق توقیف شده وجود ندارد.

نظریه شماره 4545/7 مورخ 23/6/1377
«با قطعیت حکم تعدیل و ابلاغ آن به مستأجر، می‏توان در صورت عدم پرداختاجور معوقه براساس حکم تقاضای تخلیه کرد.»
سؤال: چنانچه دفترخانه تنظیم کننده سند رسمی اجاره نامه، حسب درخواست مالک، براساس حکم تعدیل صادره اخطاریه ده روزه برای پرداخت اجور معوقه برای مستأجر ارسال نماید و مستأجر ظرف مهلت قانونی اجور مذکور را نپردازد آیا مالک می‏تواند تقاضای صدور اجرائیه بر تخلیه را از اداراه ثبت و یا درخواست تخلیه از دادگاه را بنماید؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با صدور حکم تعدیل اجاره‏بها و قطعیت آن، اجاره‏بهای مورد حکم، لازم الرعایه بوده و در صورت عدم پرداخت اجاره‏بها از ناحیه مستأجر و صدور اخطاریه ده روزه، چنانچه مستأجر در مهلت قانونی اقدام به پرداخت اجور مورد مطالبه ننماید، اجرای ثبت اجرائیه بر تخلیه و یا دادگاه حکم بر تخلیه مورد اجاره بر حسب مورد با رعایت مقررات قانونی صادر می‏نماید.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

به بالای صفحه بردن