بیع شرط چیست و چه آثاری دارد؟

بیع شرط چیست و چه آثاری دارد؟ بیع شرط یا معامله با حق استرداد را با توجه به ماده 458 قانون مدنی می توان چنین تعریف کرد: «بیعی است که ضمن آن متبایعین شرط می کنند که هرگاه بایع در مدت معینی تمام یا بعض مثل ثمن را به مشتری رد کند، خیار فسخ معامله را نسبت به تمام مبیع یا بعض آن داشته باشد». در رابطه با این تعریف نکات زیر حائز اهمیت است:

1- بیع شرط معمولا در معاملاتی صورت می گیرد که وام گیرنده ملک خود را به بیع شرط به اعطا کننده وام واگذار می کند و پس از پرداخت اقساط با استفاده از شرط مزبور، ملک را مسترد می کند و در واقع ماهیت تضمینی و استقراضی دارد. در این نوع معاملات ثمن وجه نقد است.

2- خیار فسخ پس از رد ثمن به مشتری، برای بایع ایجاد می شود. بنابراین با رد ثمن، بیع به خودی خود منفسخ نمی شود بلکه نیاز به اعمال خیار می باشد.

3- مطابق قسمت اخیر ماده 458 قانون مدنی حق خیار تابع قراردادی است که بین متعاملین ایجاد می شود و توافق آنها در کیفیت وجود و اعمال خیار نافذ و صحیح است.

4- در بیع شرط می بایست مقدار ثمنی که موجد خیار فسخ می گردد ذکر شود و مشخص گردد که با استرداد چه مقدار از ثمن، بایع حق فسخ بیع را دارا می شود. چنانچه این مقدار مشخص نباشد، خیار فسخ جز با رد تمام ثمن ایجاد نمی گردد.

5- مفهوم رد ثمن که در ماده 458 آمده در واقع دادن آن به قبض مشتری است به نحوی که مشتری متمکن از انواع تصرفات و انتفاعات از آن باشد.

بیشتر بخوانید:

بیع فضولی چیست و چه آثاری دارد؟

آثار بیع شرط

آثار بیع شرط عباتند از:

1- انتقال مالکیت: در بیع شرط با انعقاد عقد مالکیت مبیع به خریدار منتقل می‎شود البته با شرط خیار فسخ برای فروشنده. در صورتی که مبیع عین خارجی باشد به وسیله عقد بیع به خریدار منتقل می‎شود و وجود خیار مانع از انتقال مبیع به مشتری نمی‎گردد (ماده ۳۶۳ق.م). بلکه تنها اثر خیار فسخ برای فروشنده، تزلزل مالکیت مشتری نسبت به مبیع است چرا که فروشنده می‎تواند با فسخ عقد بیع مجدداً مالک مبیع شود. در صورتی‎که فروشنده از حق فسخ خود استفاده ننماید بیع قطعی شده و مالکیت مشتری بر مبیع استقرار می‎یابد اما فروشنده پس از انعقاد چنین بیعی به طور قطعی مالک ثمن می‎گردد زیرا مشتری در حالت عادی نمی‎تواند بیع را فسخ نماید و حق فسخ فروشنده هم تأثیری در انتقال مالکیت ثمن به او ندارد.

2- منافع مبیع: در بیع شرط منافع مبیع از آن خریدار است و بنابراین خریدار حق دارد در زمانی هم که بایع خیار دارد در مبیع تصرف نماید و مثلاً مبیع را به خود فروشنده و یا شخص دیگری اجاره بدهد. مطابق ماده ۴۵۹ قانون مدنی در صورتی که فروشنده بیع شرط را فسخ نماید اثر فسخ از زمان اعمال حق فسخ است نه از زمان انعقاد عقد بیع. بنابراین پس از فسخ عقد بیع منافع حاصله از مبیع از زمان انعقاد عقد تا زمان فسخ عقد بیع متعلق به مشتری می‎باشد. البته با توجه به ماده‎ ۲۸۷ قانون مدنی باید بین منافع متصل و منفصل مبیع تفاوت قائل شد. یعنی منافع منفصل مبیع که از زمان عقد تا زمان فسخ بیع شرط ایجاد شده است متعلق به مشتری و منافع متصل متعلق به فروشنده است.

3- تصرف در مبیع: مشتری نمی‎تواند در مبیع تصرفاتی بنماید که با حق خیار بایع منافات داشته باشد مثلاً نمی‎تواند مبیع را به دیگری منتقل نماید (ماده 460 قانون مدنی). زیرا مالکیت خریدار بر مبیع تا زمانی که حق خیار فسخ فروشنده باقی است قطعی نمی‎باشد و تصرفاتی که فروشنده می‎نماید باید به گونه ‎ای باشد که در صورت اعمال فسخ توسط فروشنده، مبیع بدون وجود هیچ مانعی مسترد گردد. تصرفات خریدار که با حق خیار بایع منافات دارد و بایع باید از انجام آنها بپرهیزد عبارتند از:

الف) اتلاف مبیع: خریدار نباید مبیع را از بین ببرد یا موجب از بین رفتن آن بشود مثلاً در صورتی که مورد معامله یک گاو باشد خریدار نباید آن را بکشد زیرا با کشتن آن فروشنده نمی‎تواند پس از فسخ بیع به مبیع دست پیدا کند. هم‎چنین تخریب و معیوب نمودن بیع نیز در صورتی که موجب ار بین رفتن ارزش مبیع شود مانند اتلاف است و با حق خیار بایع منافات دارد.

ب) تغییر کاربری مبیع: خریدار نمی‎تواند در مبیع تصرفاتی نماید که موجبب تغییر وضعیت و کاربرد مبیع گردد زیرا قصد فروشنده از قرار دادن حق فسخ برای خود در ضمن عقد بیع، باز گرداندن مبیع به خود، به همان نحوی که فروخته، می‎باشد و تصرفاتی که موجب تغییر وضعیت مبیع گردد با قصد بایع از شرط نمودن حق فسخ در بیع منافات دارد مثلاً در صورتی که مبیع در بیع شرطی زمین زراعی باشد خریدار نمی‎تواند با از بین بردن زراعت، مبیع را به زمین مسکونی تغییر دهد.

ج) نقل و انتقال مبیع: خریدار حق ندارد مبیع را به دیگری انتقال دهد زیرا مبیع مشروط به وجود خیار برای فروشنده به خریدار منتقل شده است. خریدار می‎تواند با قید وجود حق فسخ برای فروشنده مبیع را به شخص دیگری انتقال دهد. یعنی فروشنده (خریدار بیع شرطی) شرط نماید که درصورت حصول شرط در مدت معین عقد خود به خود از بین برود.

د) واگذاری منافع مبیع بیش از مدت خیار: مشتری نباید برای مبیعی که تا دو ماه برای فروشنده حق فسخ وجود دارد به مدت شش ماه اجاره دهد. ماده‎ 500 قانون مدنی دراین باره مقرر میدارد: «در بيع شرط مشتري مي‎تواند مبيع را براي مدتي كه بايع حق خيار ندارد اجاره دهد و اگر اجاره منافي با خيار بايع باشد بوسيله جعل خيار يا نحو آن حق بايع را محفوظ دارد والا اجاره تا حدي‎كه منافي با حق بايع باشد باطل خواهد بود».

ه) رهن گذاشتن مبیع: خریدار در بیع شرطی نباید مبیع را رهن بگذارد زیرا در عقد رهن مالی که به رهن گذاشته می‎شود (عین مرهونه) درصورت عدم پرداخت دین طلبکار (مرتهن)، او می‎تواند عین مرهونه را بفروشد درحالی‎که این امر با حق خیار بایع منافات دارد. (ماده 455 قانون مدنی).

4- انتقال خیار فسخ: درصورت مرگ فروشنده، حق خیار او در بیع شرط به ورثه‎ اش منتقل می‎گردد. البته در صورت تعدد ورثه آنها نمی ‎توانند در اعمال حق خیار تبعیض نمایند یعنی بعضی از آنها خواهان فسخ بیع شرط باشند و بعضی دیگر خواهان فسخ بیع نباشند زیرا خود مورث (فروشنده) نمی‎توانست در اِعمال خیار تبعیض نماید. بنابراین همه‎ی ورثه یا باید عقد بیع را فسخ کنند و یا همگی فسخ ننمایند. ماده‎ی ۴۶۲ ق.م نیز در مورد مرگ خریدار می‎گوید: «اگر مبيع به شرط بواسطه فوت مشتري به ورثه او منتقل شود حق فسخ بيع در مقابل ورثه به همان ترتيبي كه بوده است باقي خواهد بود». یعنی اگر فروشنده در مدت معین ثمن را به ورثه‎ی مشتری رد نماید حق فسخ بیع را خواهد داشت.

وضع بیع شرط باتوجه به مقررات قانون ثبت

برابر ماده ‎ 463قانون مدنی اگر در بيع شرط معلوم شود كه قصد بايع حقيقت بيع نبوده است احكام بيع در آن معامله جاری نخواهد بود. به ‎دلیل این‎‎که از بیع شرط بیشتر برای قرض گرفتن استفاده می‎شد یعنی خریدار، قرض‎دهنده و فروشنده، قرض‎گیرنده بود و درصورتی که قرض‎گیرنده (فروشنده) نمی‎توانست پولی را که قرض‎ دهنده (خریدار) پرداخته است را در مدت معین پس بدهد؛ بیع قطعی می‎شد؛ درحال حاضر با توجه به مواد ۳۳ و ۳۴ قانون ثبت اسناد و املاک بیع شرط به عنوان معامله‎ باحق استرداد محسوب می‎شود و در نتیجه مالکیت مبیع به خریدار انتقال پیدا نمی‎کند حتی اگر مال در تصرف او باشد. بنابراین خریدار در بیع شرطی مانند طلبکار با وثیقه است یعنی وثیقه‎ طلب او مبیع است و او برای گرفتن طلبش تنها می‎تواند آن مال را بفروشد. بر طبق مواد۳۳و۳۴ قانون ثبت اسناد مشتری را در بیع خیاری نمی‎توان مالک دانست. (حکم شماره‎ی ۱۶۶۵مورخ ۵/۵/۱۹ شعبه سوم دیوان عالی کشور).

مقررات مواد ۳۵ و ۳۶ قانون ثبت انحراف قصد بایع از حقیقت بیع را به صورت یک فرض قانونی در آورده است. در ماده‎۳۴ ق.ث وضع خریدار مانند وضع طلبکار رهنی است با این تفاوت که تا زمان اجرای خیار مالک منافع است. باید دانست که درحال حاضر نمی‎توان با اثبات قصد واقعی بر تملیک مبیع، انتقال مالکیت را قبول نمود. یعنی در بیع شرط نیز خریدار، طلبکارِ فروشنده محسوب می‎شود و فقط می‎تواند برای گرفتن طلب خود و ضرر که از تأخیر پرداخت وجه توسط فروشنده به او رسیده است، تقاضای صدور اجراییه را برای فروش آن ملک بنماید و از محل فروش آن ملک، وجهی را که از فروشنده طلبکار است پس بگیرد. درصورتی که بیع شرطی نسبت به مال منقول نیز صورت بگیرد اگرچه قانون‎گذار در معاملات با حق استرداد بیشتر به معاملات اموال غیر منقول اشاره نموده اما با توجه به ماده‎۳۴ قانون ثبت معاملات با حق استرداد  نسبت به مال منقول نیز مشمول این مقررات است؛ درصورتی که بیع شرط نسبت به مال منقول نیز واقع شود بازهم اثر تملیکی ندارد. ماده‎۳۴ قانون ثبت مقرر می‎دارد: «…درمورد اموال منقول … هرگاه بدهکار ظرف چهار ماه از تاریخ ابلاغ اجراییه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید مال مورد معامله به وسیله  اجرای ثبت به حراج گذاشته می‎شود…».

بیع شرط چیست بیع شرط چیست بیع شرط چیست بیع شرط چیست