وظایف موجر در برابر مستاجر – به موجب ماده ۴۶۶ قانون مدنی: «اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند». تعریف مذکور در این ماده ناقص می باشد، زیرا با توجه به آنکه اجاره عقدی است تملیکی و معوض، فقط به مالکیت مستاجر در جهت منافع عین مستاجره اشاره دارد، حال آنکه مالک (موجر) نیز در هر ماه یا در هر سال مالک اجاره بها می گردد. بنابراین می توان گفت که: «اجاره عبارت است از تملیک منفعت به عوض معلوم». این تعریف تمایز اساسی میان عقد اجاره با بیع را نشان می دهد، زیرا بر اساس ماده ۳۳۸ قانون مدنی: «بیع عبارتست از تملیک عین به عوض معلوم». با توجه به این مواد باید گفت که در بیع عین به ملکیت مشتری در می آید که توام با منفعت است و در اجاره منفعت به مستاجر تملیک می گردد و عین در ملکیت موجر (مالک) باقی می ماند.
بیشتر بخوانید:
وظایف موجر در برابر مستاجر
1- موجر موظف است عین مستاجره را جهت انتفاع مستاجر به او تسلیم کند و در صورت امتناع موجر ، مستاجر می تواند الزام او را بر تسلیم عین مستاجره از دادگاه درخواست نماید در صورتی که اجاره موجر به تسلیم مورد اجاره ، ممکن نباشد مستاجر خیار فسخ خواهد داشت و در صورتی که عقد را فسخ نکند می تواند اجرت المثل عین مستاجره را نسبت به مدت تصرف موجر از او درخواست کند. موجر باید عین مستاجره را در وضعیتی به تصرف مستاجر بدهد که مستاجر بتواند استفاده مقرر را از عین مستاجر ببرد ( ماده 477 قانون مدنی).
2- کلیه تعمیرات و مخارجی که برای امکان انتفاع مستاجر در عین مستاجره لازم است، برعهده مالک می باشد مگر اینکه شرط خلاف شده باشد، یا آنکه عرف اقتضای امر دیگری را داشته باشد.
3- موجر می تواند پس از عقد اجاره، عین مستاجره را به دیگری منتقل کند ؛ یعنی نه انتقال عین مستاجره سبب بطلان عقد اجاره خواهد شد و نه وجود عقد اجاره مانع از انتقال عین مستاجره بوسیله مالک به دیگری می شود. ماده 498 قانون مدنی در این قسمت اعلام می کند : اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود، اجاره به حال خود باقی می ماند ، مگر اینکه موجر حق فسخ عقد را در صورت انتقال آن، برای خود شرط کرده باشد . مانند اینکه شخصی خانه ای را به مدت یک سال اجاره دهد و ضمن عقد بر مستاجر شرط کند که هرگاه پس از یکسال خواست خانه را بفروشد بتواند عقد اجاره را در مدت معین فسخ نماید.
4- موجر حق ندارد مادام که عقد اجاره باقی است ، در عین مستاجره تغییراتی ایجاد کند ، به طوری که مانع از استفاده مستاجر باشد یا امکان استفاده مستاجر را دشوار نماید.
5- ماده 487 قانون مدنی مقرر می دارد: هرگاه مستاجر در عین مستاجره تعدی و تفریط کند و موجر نتواند او را از این عمل منع کند موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. مانند این که مستاجر هرشب اطلاق های خانه مورد اجاره را بدون اذن مالک و بر خلاف عقد در اختیار مسافران قرار دهد.
