اجاره چیست و چه شرایطی دارد؟ به موجب ماده 466 قانون مدنی: «اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند». تعریف مذکور در این ماده ناقص می باشد، زیرا با توجه به آنکه اجاره عقدی است تملیکی و معوض، فقط به مالکیت مستاجر در جهت منافع عین مستاجره اشاره دارد، حال آنکه مالک (موجر) نیز در هر ماه یا در هر سال مالک اجاره بها می گردد. بنابراین می توان گفت که: «اجاره عبارت است از تملیک منفعت به عوض معلوم». این تعریف تمایز اساسی میان عقد اجاره با بیع را نشان می دهد، زیرا بر اساس ماده 338 قانون مدنی: «بیع عبارتست از تملیک عین به عوض معلوم». با توجه به این مواد باید گفت که در بیع عین به ملکیت مشتری در می آید که توام با منفعت است و در اجاره منفعت به مستاجر تملیک می گردد و عین در ملکیت موجر (مالک) باقی می ماند.
مدت و مبلغ عقد اجاره
اجاره چیست و چه شرایطی دارد؟ – به موجب ماده 468 قانون مدنی: «در اجاره اشیا مدت اجاره باید معین شود والا اجاره باطل است». بدیهی است که اگر در قرارداد اجاره ابتدای مدت ذکر نشده باشد تاریخ انعقاد عقد ابتدای مدت محاسبه می گردد. در خصوص مال الاجاره نیز ماده 490 همین قانون بیان نموده که مال الاجاره باید در مواعدی که بین طرفین مقرر شده است (از قرار هفته یا ماه یا سال) پرداخت گردد و در صورت عدم تعیین موعد، مال الاجاره برای تمام مدت بایستی نقداً پرداخت شود. با این حال اگر در عقد اجاره مدت به طور صریح ذکر نشده باشد و مال الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد، اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال خواهد بود. هرگاه مستاجر عین مستاجره را بیش از مدت های مزبور در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیه ید او را نخواهد، موجر به موجب «مراضات حاصله» برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف، مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود (ماده 501 قانون مدنی). منظور از «مراضات حاصله» در این ماده، تراضی ضمنی طرفین برای تمدید مدت قرارداد اجاره می باشد.
احکام اجاره
1- مستاجر در عقد اجاره مالک منافع است و مالک به معنی آن است که قادر باشد هرگونه تصرفات مالکانه را به عمل آورد لذا اصل در عقد اجاره آن است که مستاجر می تواند منافع عین مستاجره (مورد اجاره) را به دیگری انتقال دهد، مگر اینکه در عقد اجاره شرط خلاف شده باشد (این قاعده در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 برای اماکن تجاری رعایت نشده است).
توصیه می شود مطلب زیر را نیز مطالعه کنید:
ماده 474 قانون مدنی مقرر می دارد: «مستاجر می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد». ولی برعکس، چنانچه موجر عین مستاجره را به غیر انتقال دهد اجاره تا پایان مدت قرارداد به حال خود باقی می ماند و هیچ یک از ناقل یا منتقل الیه حق فسخ اجاره را ندارند. در این خصوص ماده 498 قانون مذکور بیان می دارد: «اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد». همچنین انقال گیرنده (خریدار عین از موجر) نیز در صورت عدم آگاهی از قرارداد اجاره می تواند بیع را فسخ نماید یا بیع را قبول و مدت اعتبار قرارداد اجاره را محترم شمارد.
2- اجاره مال مشاع صحیح است لیکن تسلیم آن موقوف به اذن شریک است (ماده 475 قانون مدنی).
3- مورد اجاره می تواند عین معین باشد (مانند یک خانه با مشخصات معلوم) یا می تواند عین کلی باشد (مانند اجاره یک ماشین). در اجاره مال کلی تعیین فرد با موجر است.
4- موجر در مدت اجاره نمی تواند در مورد اجاره (عین مستاجره) تغییراتی انجام دهد که منافی مقصود مستاجر از اجاره باشد (ماده 484 قانون مدنی). مثلا در زیر زمین عین مستاجره که جنبه انباری دارد یک دستگاه آپارتمان مسکونی بسازد.
5- تعمیرات اساسی و کلی و کلیه مخارج که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است بر عهده مالک می باشد، مانند خرابی پشت بام، خرابی دیوارها و پله، تعویض وسایل شوفاژ و آسانسور و غیره. لیکن تعمیرات جزئی و تزئینی نظیر شکستن شیشه یا خراب شده قفل ها و تعبیه جای گلدان در بالکن و غیره با مستاجر است، مگر اینکه شرط خلاف شده باشد (ماده 486 قانون مدنی).
6- مستاجر باید در استفاده از عین مستاجره به نحو متعارف رفتار کرده و از تعدی و تفریط خودداری کند والا ید امانی به محض شروع به تعدی و تفریط به ید ضمانی تبدیل می شود. بدیهی است که در عقد اجاره مستاجره امین است به این معنا که اگر عین مستاجره بدون تفریط یا تعدی او کلا یا بعضا تلف شود، مسئول نخواهد بود.
7- عین مستاجره باید برای همان مصرفی که در اجاره نامه مقرر شده است مورد انتفاع قرار گیرد و در صورت عدم تعیین منافع مقصوده، باید با توجه به اوضاع و احوال و استنباطی که حاصل می شود استعمال گردد.
8- اگر مستاجر در عین مستاجره بدون اذن موجر تعمیراتی نماید، حق مطالبه مبالغ هزینه شده را نخواهد داشت (ماده 502 قانون مذکور). اجاره چیست و چه شرایطی دارد؟
