الزام به تنظیم سند رسمی ملک – بر اساس قانون ثبت، ثبت کلیه معاملات و عقود راجع به عین و یا منافع املاکی که سابقه ثبتی دارند اجباری است و اگر این معاملات به صورت عادی تنظیم شود، نزد دادگاه و ادارات دولتی اعتبار ندارد. بنابراین اگر معامله عادی مانند بیع، هبه و صلح در خصوص یک ملک منعقد شود، تا زمانی که این معامله به صورت رسمی ثبت نشده است در دادگاه و ادارات دولتی اعتبار ندارد. حال اگر چنین قراردادی به صورت عادی تنظیم شود، طرفی که مالکیت به وی منتقل شده است می تواند الزام مالک ملک را به تنظیم سند رسمی انتقال از دادگاه بخواهد.
در پرونده الزام به تنظیم سند رسمی ملک، حکم الزام به تنظیم سند رسمی در نهایت علیه مالک رسمی ملک صادر خواهد شد و او محکوم به تنظیم سند رسمی می شود و اگر کسی که در قرارداد، متعهد به تنظیم سند رسمی شده است، شخصی غیر از مالک رسمی باشد، این شخص صرفاً بابت وجه التزام و خسارت تاخیر در انجام تعهد محکوم خواهد شد.
بیشتر بدانید:
طرفین دعوای و مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک
در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، خواهان، خریدار ملک است و خوانده در وهله اول کسی است که مالکیت ملک را به خواهان از طریق قرارداد عادی منتقل کرده است. به عنوان مثال: در قرارداد فروش ملک، فروشنده اولین خوانده محسوب می شود؛ اما گاهی ممکن است فروشنده، مالک رسمی ملک نباشد و در اداره ثبت اسناد، مالک رسمی شخص دیگری باشد. در چنین حالتی باید علاوه بر فروشنده، مالک رسمی هم به عنوان یکی از خواندگان طرف دعوا قرار داده شود. با این حال در مواردی که ملک توسط مالک رسمی به شخصی فروخته شده و از خریدار به یدهای بعدی منتقل شده است، برخی از محاکم معتقد هستند که باید تمام ایادی قبلی به عنوان خوانده در دادخواست آورنده شوند. در خصوص مرجع صالح به رسیدگی نیز باید گفت که کلیه دعاوی راجع به ملک باید در دادگاه محل وقوت ملک مطرح شود.
نحوه اجرای رای در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک
پس از آنکه رای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قطعی شد، اجرائیه صادر می شود و دادگاه ابتدا به محکوم علیه (مالک رسمی) ابلاغ می کند که ظرف 10 روز پس از ابلاغ اجرائیه برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شود و ملک را به نام محکوم له منتقل کند. اگر محکوم علیه در دفترخانه حاضر نشد با تقاضای سردفتر اسناد رسمی، نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر می شود و ملک را به نام محکوم له منتقل می کند.
چند نکته
1- اگر مقدمات صدور سند، مانند پایان کار و صورت مجلس تفکیکی در زمان تنظیم دادخواست آماده نباشد، بهتر است علاوه بر تنظیم سند، الزام خوانده نسبت به تهیه مقدمات فوق نیز از دادگاه خواسته شود.
2- در صورتی که ملک در رهن باشد و قرارداد رهنی مربوط به قبل از فروش ملک باشد، ابتدا باید ملک از رهن خارج شود و سپس تنظیم سند صورت گیرد. بنابراین بهتر است ضمن دادخواست، الزام به فک رهن ملک نیز از دادگاه خواسته شود. برخی دادگاه ها ارائه همزمان خواسته الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی را نمی پذیرند و ابتدا نسبت به الزام به فک رهن رسیدگی و سپس در مورد الزام به تنظیم سند حکم خواهند داد.
3- اگر فروش ملک توسط مالک با اجازه مرتهن صورت گرفته باشد برای تنظیم سند رسمی، نیاز به فک رهن از ملک نیست. برخی دادگاه ها معتقدند اگر فروش ملک و بالتبع تنظیم سند رسمی به نام خریدار با حفظ حقوق مرتهن باشد نیازی به فک رهن نیست.
4- اگر ملک، بعد از امضای مبایعه نامه توسط مالک رسمی در رهن قرار گرفته شده باشد،خریدار باید ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، خواسته ابطال قرارداد رهنی و ابطال سند رهنی را نیز تقدیم کند.
5- اگر ملک در قید بازداشت باشد، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی رد خواهد شد.
6- اگر خواهان مبایعه نامه عادی که اثبات کننده معامله بین طرفین است را نداشته باشد، می تواند ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، دادخواست اثبات وقوع بیع را نیز مطرح کند.
7- الزام خوانده به تنظیم سند رسمی فرع بر صحت قرارداد است. بنابراین اگر خوانده و یا اشخاص ثالث در مقام دفاع، اصل صحت و اعتبار قرارداد را مورد خدشه قرار دهند و یا مدعی انحلال آن شوند، ابتدا به این ادعا رسیدگی می شود و سپس در صورت احراز صحت قرارداد، حکم به الزام تنظیم سند رسمی صادر می شود.
8- دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، صرفاً نسبت به املاک ثبت شده مسموع است و نسبت به املاک ثبت نشده باید دادخواست اثبات مالکیت طرح شود.
9- محکومیت خوانده به تنظیم سند رسمی، مستلزم پرداخت ثمن از سوی خریدار نیست و دادگاه نمی تواند ضمن رای الزام به تنظیم سند، خواهان را ملزم به پرداخت ثمن کند مگر اینکه در قرارداد به صراحت تنظیم سند رسمی و پرداخت ثمن به عنوان تعهد متقابل مورد توافق قرار گرفته باشد.
10- در رویه قضایی ایران دعاوی نظیر تایید مبایعه نامه، تایید صلح نامه و تایید هبه نامه از آنجا که غیر ترافعی است مسموع نیست و صرفاً می توان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را تقدیم کرد.
